文 | 贾梦雅

编辑 | 宝珠

视觉 | 林溪

9月5日，正挤何月定下了要置换的爆北房产，悬在胸口的上广深售石头终于落地。

两三月前她就萌生了购房想法，楼处在上海官宣楼市新政后，刚需何月只花了4天，正挤果断选择“上车”。爆北

9月1日晚，上广深售上海和北京同时官宣将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，楼处至此，刚需该政策在北上广深四个一线城市全部落地。正挤

此前一天，爆北央行和金监总局联合发布通知，上广深售将全国首套房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于20%、楼处二套房不低于30%，对住房利率也进行了调整。

9月7日，六大国有银行发布存量房贷利率下调细则，将根据贷款发放的不同时间段来确定调整存量房贷的具体加基点数，并从9月25日起集中批量调整。

四大行房贷利率下调执行时间一览/来源：四大行公众号，广州房产整理

楼市新政在一线城市全面落地一周，对购房者产生了什么影响？楼市行情又是怎样的情况？

释放的需求

“新政落地首个周末，售楼大厅里挤满人，完全找不到地方坐，”广州市黄埔区一售楼处销售人员对盐财经记者说，“就连这周的工作日，我们每天都要加班到十一二点。”

同一区域内的另外两家楼盘的销售人员也向盐财经记者描述了相同的情形。这三家楼盘均地处广州市黄埔区，房源总价在300万~500万之间，每平方米约35000元至45000元。

“新政落地当天就成交了10套，都是冲着2成首付来的，”某刚需型楼盘销售人员告诉盐财经记者，“来看房的大都是90后，一般无房无贷，买房用来结婚。”

楼市新政，释放了购房者对刚需型或改善型房源的需求，这在以往限购严格的一线城市表现得尤为突出。

2023年9月，上海宣布执行“认房不认贷”政策后，房产中介公司迎来咨询二手房、新房买卖的市民增多/图源：视觉中国

上海官宣楼市新政以来，何月没睡过一天安稳觉。

每躺在床上，关于楼市的各种信息盘旋在脑海。是买新房还是二手房？哪个地段的房子具有升值保值的潜质？现有的老破小要不要对外降价抛售？什么时候抛？何月常常到凌晨两三点才能睡着。

何月和丈夫是新上海人，5年半前，抱着“先上车后置换”的想法，两人在上海的远郊购置一套价值两百多万的房子，每天来往通勤需要耗费三小时。但由于置换成本过高，购房的事情一直被搁置。

何月夫妇若想置换一套总价为500万的房产，在新政前，按照二套房最高比例70%来算，需支付最少350万元的首付款，新政后，首付款则仅需要175万元。

此外，若按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出可以从198万元降至167万元，月供每月减少约851元，30年则减少近31万元。

此前，很多有置换需求的人之所以迟迟不置换，往往是因为二套房首付过高，在现有房子没卖出前，无法凑够首付款。

“首付降低，原先没置换条件的人可以先‘上车’，再慢慢卖原先的房子，这也会更刺激市场。”一上海市房产中介告诉盐财经记者。

首付款比例降低，意味着首付压力减小的同时，选择性也在增多。

“手上现金有限，我们原先的打算是置换成四百多万的，”何月继续说道，“现在首付降低，我们可以置换成六百多万的，但考虑到未来的还款压力和不确定性，最后还是选了套五百多万的。”

市场还未完全躁动

不过，在某一线城市核心城区，盐财经记者观察发现，一处以出售千万元以上房源为主的楼盘，在新政落地后的首周，鲜有购房者出入。

盐财经记者从该楼盘的销售人员那里了解到，无论是访客接待人次还是销售情况，新政的影响并不大。

“我们楼盘总价较高，顾客也多以追求高品质置换为主，即便新政能够降低首付比例，但顾客一般不会也不愿背负过多贷款。”销售人员向盐财经记者解释道。

在深圳和上海，也出现了同样的情况。

深圳“认房不认贷”前后二手成交总价区间变化/图源：乐有家研究中心

深圳某房产中介告诉盐财经记者，新政落地后，深圳700万元以下的房产成交数量显著增多，而在700万元以上的房产交易量暂时没有太大起伏。

上海中原地产市场分析师卢文曦对此表示，目前来看，新政还未能足以使整个市场躁动起来。

“以上海为例，新房成交的活跃度是高了一些，但集中于总价在500万至700万的房子，二手房的成交较之前有所改善，但也没有想象中那么好，整个房地产市场的协同效应相对较差。”

何月所在的小区，在新政出来后，二手房挂牌量骤然增多，“大家都想赶着这波政策卖一买一，快点把老破小抛出去，置换更大的房子”。

产服务平台链家上的二手房源挂牌数量也揭示了这一趋势。有媒体报道称，从9月1日晚至9月6日下午，链家后台新增了6886套二手房源，日均挂牌量为1377套，是今年1月日均挂牌量的3倍有余。

链家后台新增二手房源挂牌数量统计图/图源：公众号 真叫卢俊

但二手房的成交量和成交价却不尽如人意。

卢文曦解释道，现在积极挂出的二手房源，多为老破小。老破小无论在未来的保值功能上，还是居住的舒适度上，都很新房有很大差别，“大家往往倾向于卖旧买新，现阶段集中去抛售老破小，供给多于市场需求，价格不仅上不去，还有下跌的可能”。

何月证实了这一观点，其所在的小区二手房的挂牌价最近持续走低，她的房子挂牌价也比两三个月前低了几万块，但成交的并不多。

将购房目标瞄准北京二手房市场的周舟显得不慌不忙。他说：“感觉周围的人都在卖房，尤其是新政出来后，但来买的人并不多。”

“很多看起来不错的二手房源的挂牌持续时间和最终的成交价格都超出我的预期，并没有想象中那么抢手，”同样以二手房为购房目标的普普表达了相同感受，“我现在也不急，先观望看看。”

值得注意的是，拥有较好地段房源的房主似乎更沉得住气。某城市地产中介告诉盐财经记者，新政落地后，不少位于核心城区的房主纷纷提高了挂牌价格，也有不少人表示暂时撤牌不卖。

政策未行，楼盘先行

首付最低比与房贷利率下限，因城施策。

广州日报报道，从9月8日起，广州房贷新政落地，在广州无房以及有1套房无贷款或贷款已结清，首付为30%，利率为LPR-10bp；在广州有1套房且在供，首付为40%，利率LPR+30bp。

这意味着广州首套房贷首付比例没有下调至市场此前期待的二成。

不过，在银行还未公布首付具体执行细则之前，不少一线城市的多个楼盘为了揽客，都已宣布将提前执行首套20%首付比例。而在官宣海报的下方，还有一行小字，即“具体操作以银行审批为准”。

多个项目的宣传海报上都备注了“具体操作以银行审批为准”/图源：网络

据多家媒体报道，在深圳，不少宣称“可以提前执行两成首付”的房企海报已被撤下，相关房企对外回应称，仅作“呼吁”，并不代表政策走向。

与此同时，不少开发商开始采取“取消优惠”“收回折扣”等行动，更有甚者，在新政落地首日，就对外宣称将全线涨价，涨价幅度在1%~5%。

北京一楼盘前后宣传海报/图源：网络

当盐财经记者以购房者身份询问楼市行情时，不少售楼处的销售人员不断强调“即将涨价”，需要“先下手为强”。

针对这一现象，一房产中介直言，涨价行为只是一种必要营销手段。“这是为了营造出楼盘抢手的表象，促使当下的客户尽快成交。”

卢文曦对此持同样的看法：“普遍的消费心理是买涨不买跌，开发商通过调价给大家形成一个上涨预期，不然谁还来买他们的房子？只有成交量真的起来了，价格上涨才说得通。”

拯救楼市，需要时间

四个一线城市相继落实“认房不认贷”，被不少网友看作是此次“救市”的大招。今年上半年，继“小阳春”过后，楼市成交量持续走低，加之知名房企相继爆雷，楼市形势不容乐观。

根据房企陆续发布的年中报，A股十大房企中，今年上半年实现盈利且较去年同期有所增长的只有保利发展、华发股份、滨江集团3家。

其中，保利发展归母净利润最高，为122.22亿元，同比增长12.65%。华发股份和滨江集团归母净利润分别为19.26亿元、16.37亿元，同比增长2.08%、27.33%。

其余头部房企均未能逃脱亏损命运。

万科归母净利润由122.23亿元下降至98.7亿元，同比下降19.43%；绿地控股归母净利润腰斩，同比下跌37.87%；金科股份与首开股份亏损持续扩大，同比下跌均超33%；中交地产归母净利润由盈利转向亏损，同比下跌774.76%。

Top 50上市房企2023年半年度总成绩榜部分截图/图源：中国房地产报

港股方面，十大房企中，只有龙湖集团、华润置地、绿城中国、建发国际集团实现盈利且数据较去年同期有所增长，净利润同比增长分别为7.7%、29.56%、41.32%、52.50%。其他房企均亏损。其中，碧桂园更是跌幅超8095.42%，亏损489.42亿元。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，楼市新政主要想借助9月到12月的这段时间，对楼市下滑形成托底，放缓楼市下滑幅度，利用年底冲业绩的这段时间，让全年楼市有所稳定。

此次一线城市全面执行“认房不认贷”，是否能够真的稳定楼市？

卢文曦表示，从房地产市场上行周期来看，一线城市是市场风向标，若是购房政策放宽，市场成交量能够企稳回升，并伴有一定的可持续性，对于二三线城市会有带动效应。

“目前来看，刚需型和改善型住房市场热闹起来了，总归是一件好事，”卢文曦补充说道，“但政策效果还需要再观察，政策也需要给市场一点时间，毕竟市场也并非是一天冷下来的，民众对政策的消化，对市场信心的恢复，再到最终做出购房决策都需要时间。”

（应采访对象要求，文中何月、周舟、普普均为化名）

(责任编辑：休闲)