链家的实探手房售进一位中介人士向记者展示了北京地区二手房数据库，数据显示，挂牌目前，增多周末北京地区二手房挂牌房源已经激增到155016套。卖套“从出政策开始，房出北京增加了4000多套房源，北京很多房源还没来得及展示。就这几天，基本每个小区都有新增房源，大一点的小区能增加10多套。”上述链家中介人士告诉记者。
成交、带看双增
9月4日，在北京西二环附近一家链家门店，记者看到，门店里坐着几位等着看房的客户。“这边是学区，挂牌量基本没有新增，但一个周末我们卖出去7套房子。二季度我们店基本没有成交，这两天成交的房源，价格我们磨了很久，基本都低于市场价。”中介赵亮（化名）告诉记者。
赵亮介绍，“成交的基本都是换房客户，很多是先买后卖，以前我们告诉客户2个月能走完买卖流程，现在一般都预留6个月时间，防止非核心区的房子卖不出去。”
“我今天从早上起床到现在，一共带了3拨客户，有看新房的也有看二手房的。都还没顾上去门店，接上客户就去看，中间要回各种咨询电话和微信，真是忙坏了。现在接触到的大多数是改善型客户，这些人是最活跃的。”已从业10年的链家大兴片区中介人员王虹（化名）告诉记者。
王虹介绍，北京地区二手房市场已经有段时间没这么热闹了。今年最火的3月份，全市一个月成交了2万多套房，之后就开始下滑；最冷的是7月份，整个北京二手房成交没有过万套。
据北京住建委官网数据统计，8月份，北京二手房成交10960套，环比上涨12.8%，同比下降21.3%。虽然市场整体交易仍处于低活跃度区间，但和7月相比，北京二手房成交量有所回暖。
挂牌量激增
记者在链家数据库中看到，目前，北京地区二手房挂牌房源已经增到155016套，而政策出台前，挂牌量不足15.1万套。“一般来说，北京二手房市场10万套至11万套算是比较正常，超过这个界限就属于滞销。从6月份开始，二手房挂牌量一直在14万套上下，现在属于绝对的高位。”链家中介人士李梅（化名）对中国证券报记者表示，“挂牌的基本都是非核心区的房子，核心区释放的比较少。”
在李梅看来，未来一段时间挂牌房源量将呈增加趋势。“很多房源我们还没有来得及展示出来，也有一些房源资料不全隐藏起来的。另外政策出台后，想挂牌卖房置换的人非常多。短时间内，挂牌量还会持续增加。二手房挂牌量如果想降下来，最重要的一点是，刚需进场接盘这些置换、改善型客户手里的刚需盘。只有刚需入场，这个市场才能活跃，置换、改善型客户刚需盘变现后，才能去买新房或学区房。”李梅告诉记者。
李梅表示，新政策出台后，预计会释放一些刚需盘，但目前还不知道量有多大。“比如，新政出台前，在外地有房有贷就算有过贷款记录，在北京需要执行二套贷款政策，如果是普通住宅，只能贷4成款，但如果是非普通住宅，只能贷2成款。现在只要还清贷款，在北京无房，就可以算首套执行贷款。这样一来，对这部分客户将形成利好。”李梅告诉记者。
豪宅网总经理刘军对中国证券报记者表示，“认房不认贷”政策出台后，对于刚需客户影响有限，影响最大的是改善型住房客户。北京的普通住宅标准是五环以内总价低于468万元，新政出台后，置换型客户首付比例可以从以前的6成降低到3.5成。而高于468万元的住宅是非普通住宅，新政出台后，置换型客户首付比例可以从以前的8成降低到4成。对于买非普通住宅的客户而言，是大利好，特别是800万元以上的住宅，刺激作用会很大。
“新房全面调价”消息不实
新房方面，“认房不认贷”政策一出台，有消息称北京地区“开发商取消新房优惠政策”。中国证券报记者对多个北京地区新房楼盘进行咨询发现，这种情况并不多见。很多楼盘之前的折扣仍然存在，带看也没有明显增多。但是，有部分楼盘带看出现排队的情况。
“我们楼盘是97折折扣，除此之外，还有一些特价房。目前这些优惠政策都在，带看也比较正常。我们在积极营销客户，后续还要看市场。”通州区某楼盘销售告诉记者。
在大兴西红门，则是另一番景象。由于楼盘和多个中介有合作，政策放开后，很多中介将客户送到了售楼处。“新房销售最省心省力，提成也比较高，如果是改善型客户，我们首推合作的新房楼盘。”有中介告诉记者，“西红门有几个新盘，属于五环以内，价格每平方米在6万元左右，新政之前，很多改善型需求客户首付凑不够，现在只要还款没问题，都能买得起了。所以这两天这些盘很火，看房需要排队。楼盘接待人员就这么多，愿意等就等，不愿意等就算了。附近一个楼盘一夜之间卖了10多套。”
“北京的新楼盘之前最好卖的是两居室，新政出台后，三居室、四居室的认购情况明显好转。短期内，本身产品不错、比较畅销的楼盘，应该很快会出现抢房、清盘情况。对于二类改善盘来说，能上车的客户多了，销量也会有一定的提升。”刘军告诉记者。
购房者心态不一
购房者张强（化名）告诉中国证券报记者，除了首付款压力外，购房者面前还有绕不开的还贷压力。“现在规定房贷每个月的还款额不得低于每月流水的50%，如果贷款200万元，每个月至少需要3万元的工资流水；贷300万元，则需要4万元的工资流水，需要足够的薪金来支撑。”张强说。
链家中介人士向中国证券报记者算了一笔账。目前，北京首套房贷款利率是4.75%，二套房是5.25%。100万元贷款分25年还清，每月需要还5700元；200万元对应还款11400元，300万元对应还款17100元，400万元对应还款22800元。“工资流水至少是月还款额的两倍。”链家中介人士表示。
刚需购房者宋玉（化名）告诉中国证券报记者，这个政策是利好政策，中期肯定会有提振效果。但是短期噪音太大，之前看好的房子，业主现在态度有点变化，但房子没有到需要抢购的程度，所以近期还是选择观望一段时间。
外地有房有贷、北京无房的张丽丽（化名）则告诉中国证券报记者，外地的房子买在了高点，现在出手就是“亏”。但比之前好的是，政策出来之前，把外地房子“割肉”卖掉，在北京还得按照二套贷款执行，凑不够首付。政策出来之后，可以按照首套贷款执行，首付总算够了。“即便是亏，如果卖得掉，会尽快出手外地的房产买北京的房子。”张丽丽告诉记者。
此外，记者走访中还了解到，购买核心区、总价在千万元级别的购房者，新政出台前很多是全款，目前依然是全款为主。“买核心区房产的家庭，很多不止有一套房子，所以对他们的影响不大。”链家中介人士告诉记者。
（原题为《实探！楼市新政下，谁在迅速进场？》）
责任编辑：吴剑
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