原标题：大力发展租赁住房 补齐大城市住房短板

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【财经论语】

“十四五”规划《建议》提出，大力大城要“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，发展房短完善长租房政策，租赁住房扩大保障性租赁住房供给”。补齐板刚刚结束的市住中央经济工作会议也把规范发展住房租赁市场，作为“解决好大城市住房突出问题”的大力大城重要内容。

大力发展住房租赁市场可以从现实需求和住房制度设计两个角度理解。发展房短从现实需求看，租赁住房我国当前的补齐板住房突出问题主要出现在大城市，尤其是市住特大和超大城市，表现为新就业大学生、大力大城非户籍常住人口、发展房短环卫等城市重要公共服务岗位上的租赁住房进城务工人员等新市民群体存在较大的住房困难，而大城市的补齐板房价普遍偏高，高出新市民的市住支付能力，因此发展住房租赁市场，就成为有效解决新市民住房问题的重要途径。

从住房制度设计的角度看，在住房供给维度，等待出售和出租的住房，都应有一个合理的空间区位、质量档次和可支付性结构分布。而从当前住房租赁市场发展状况看，租赁住房普遍存在位置偏远、质量不高、非正规住房占比大、健康安全隐患多、配套基本公共服务缺乏、在新建商品住房中占比较低等特征。在住房消费维度，居民实现住房消费的形式非租即买，应该给居民提供一个可以理性租买选择的环境，让居民通过租赁市场也能够获得高质量的住房服务。从上述两个维度看，当前住房市场显然还存在不少短板。所以，必须通过推进住房供给侧结构性改革，培育和发展住房租赁市场，补齐我国住房制度中的租赁市场短板，才能更好满足城镇居民住房消费需求，实现全体人民住有所居的目标。

近年来，我国加快培育和发展住房租赁市场，包括利用集体建设用地等多渠道土地资源、推进住房租赁资产证券化、整顿和规范住房租赁市场秩序等，都取得了长足的进步。但是，租房市场距离人们的期望还有不少差距，尤其是近期二房东模式的长租公寓企业纷纷爆雷，给住房租赁市场发展蒙上了厚厚的阴影。为了尽快摆脱被动局面，接下来有两方面的工作需要优先安排。

一方面，加快完善长租房政策。所谓长租房政策，主要是与租赁住房供给和消费相关的政策。完善长租房政策需要创新思维和改革勇气。租赁住房供给政策，涉及如何协调新建和既有建筑改建或改造的关系以提高供给的有效性、如何有效降低供给成本以提高租赁住房的可支付性、如何完善规划建设和运营管理标准以确保居住健康与安全等，需要从住房发展规划、土地供应、规划建设、金融财税、城市安全等维度提供系统解决方案。租赁住房消费政策，主要是逐步解决租住家庭在享受公共服务上与自住家庭不同权的问题，还需要落实住房公积金支付租金政策、住房租金支出税前抵扣政策、与住房保障衔接的租金补贴政策、防范租住歧视改进住房公平性政策等。

另一方面，规范市场行为强化监管。当前住房租赁市场上的许多问题都与市场主体行为不规范密切相关。比如租赁房屋存在安全隐患、租赁合同稳定性差、住房租赁合同登记备案率低、虚假房源泛滥、长租公寓企业非理性高杠杆扩张等。与此同时，大部分城市还没有建立起有效的住房租赁市场监管体系，政府住房租赁信息服务与监管平台、监管队伍等监管能力建设相对滞后。因此，一定要加速完善租赁市场行为规范，加速建立政府监督规范落实的能力，促进住房租赁市场健康发展。

诚然，提升监管能力绝非一朝一夕的事，比如“对租金水平进行合理调控”就是规范市场行为的一个重要手段，政府借此可以实现对租赁市场的规范，这在国际上称作“租金管制”。具体政策包括初始租金限制、租金调整限制、租金管制地域范围限制和租金争议解决等四个方面，目的是平衡业主和租户之间的地位和利益，在兼顾业主出租积极性的同时，尽可能保护租户权益和租赁关系稳定。但要实现有效的租金管制，就要建设一个基于数字化技术的强大的住房租赁交易服务平台，在实现住房租赁合同备案、租赁信息服务、租赁交易流程指引与合同示范、住房租赁信用管理的同时，实现住房租赁市场监测、租赁价格指数和城市基础租金表编制，形成政策效果评价和政策力度动态调整机制。

（作者：刘洪玉，系清华大学房地产研究所所长）（刘洪玉）

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