在圆桌对话环节，首汇首汇资产副总经理高虞受邀参与对话，资产实录如下：
匡洪广：下一位是副总府扶首汇资产的高总。上午闭门会高总也介绍了，经理经济价值在北京做了首创新大都，高虞关还有首汇健康产业园，一个楼、一个园，都是典型的城市更新项目。但是你们是从基金这个角度做城市更新，刚才说到面临着钱从哪来、算账难这些问题。在做这个项目的过程中，您有什么体会或者经验，可以跟大家分享一下。
高虞： 今天我想分享两部分，第一，介绍一下首汇资产，第二，跟大家分享一下现在对城市更新及商办市场的感受。
关于首汇资产，大家可能对我们不太熟悉，实际上我们在城市更新领域已经深耕了八年，我们不仅是一个资产管理机构同时也是一个地产私募基金机构。地产私募基金在2016年之前主要关注的还是住宅市场，当时我们的历史管理项目规模在200万㎡以上，基本分布在全国其他二三线热点城市。
在2016年以后，我们把重点和焦点放在了一线城市的商办地产及城市更新领域。实际上，在2015年、2016年时市场非常好，大家对商业地产的价值认知还是比较高。在那个阶段，我们跟国内一些险资以及美元基金、主权基金有着广泛的合作。在此基础上，我们从2015年、2016年就开始进入城市更新和资产管理领域。我们跟纯粹的业主方和经营方不太一样，我们干的事就把“投、融、管、退”四个环节覆盖掉，做商业地产投资的全领域业务。
通俗点说我们的模式就是做地产私募基金为主的基础上，把“管钱”和“管项目”融合在一起，我们不仅做最原始基金GP的角色，在做投资标的选择以及对投资人、投资机构投资负责的事儿的同时，我们还要管项目，对投后回报负责。在管项目上的能力，我们经过了八年的深耕也有一些心得和经验，尤其是招商和运营，包括产业结合这方面。
刚才匡院长也说了，现在市场不好，商业地产、城市更新领域是不是还有空间？我们作为资本及资产管理人面对现在整个经济环境下行的变化，尤其是面对一些外资基金具有意向投资意愿的时候其实压力更大，尤其是城更项目，可能更加谨慎，这也是我们目前面临的投资选择的压力。
在城市更新投资经营领域，我们在北京目前已经做了三个项目，年底即将启动第四个项目，这个项目在北三环大钟寺核心地段，目前我们正与一个亚太美元基金筹备该项目的投资合作，计划在年底前启动，规模在6万平米，这个项目产业定位将围绕区域产业规划及城市功能空间提升展开，改造后将会成为北三环城市新地标，也请今天现场各位嘉宾、同行关注！
第二，谈谈我们对市场的感受。现在我们经营的城市更新项目有两个，一个是首汇健康科技园，另一个是首创·新大都。首汇健康科技园是我们完成“投、融、管、退”全环节的项目，这个园区在西四环里，改造前是一个阳光城市广场家具建材城，就是一个商业方盒子。后来我们通过深入的实用性思考对建筑进行了拆分，由一个大的单体拆成11个小的独栋。关于后续产业定位和招商其实我们之前走过弯路，所以说今天的论坛主题特别切题，我们要思考楼宇经济的价值到底跟谁相关，在实际操盘过程中我们深深感觉到楼宇经济价值远远不是跟所提供的产品相关，并不是说你的产品有多好，你的服务有多走心，它就多有价值，现在我们感受更深的是一定要有产业、要有政策、要有政府的扶持，尤其在北京这样的一线城市，政府主导和政策引导非常重要。在健康产业这个概念之前，我们做的是总部园区定位，因为考虑到建筑形态全是独栋，未来可能是国内头部企业在北京的一些办事处、总部用房的使用状态。实际上，我们在这个定位逻辑下招商的时候就遇到了很大的困难，因为我们从空间价值上、从租金价值上远远比不上丰台的总部基地、亦庄这些成熟的总部经济区。所以我们经过了一年的市场考验，最终选定了一个方向，就是“健康产业”。在我们确定健康产业定位之初，在丰台这并不是一个主流产业，丰台是以花卉、军民融合、轨道交通为主。经过长期观察我们发现“腹地”医疗资源是很丰富的，是多家三甲医院扎堆的区域，项目被301医院、302医院等十一二家甲级医院包围着，当时我们就在研判这个区域市场的产业价值是什么？当然这个阶段我们就与区域政府一同探讨帮助政府发现区域的产业价值。在明确医疗健康服务产业定位后，我们积极与丰台区，包括卫健委、投促等部门协商一起沟通协商政府这方面会有些什么资源导入，包括一些医疗健康企业的推荐、环评的配合等，实际上现在已经形成了成熟的产业氛围。
目前在首汇健康科技园这个项目上，从招商层面来讲完成度比较好，现在有全国领先的全景、热景，包括启康这样的医疗产业已经入驻了，它填补了除301医院、302医院以外高端化医疗影像配套服务的空白。同时，我们也实现了第一阶段的设想，就是一些企业总部，包括宁德时代（北京总部）、中船的兵器研发的总部也都放在了这里，进一步实现了高的出租率，目前出租率达到90%经营情况较为稳定。
所以从这个项目开始，我们就感受到了产业对园区对楼宇的帮助，这个帮助不仅仅是政策上，更多有可能是企业推荐以及政府合作上，包括对资产管理机构产业资源的沉淀和积累有着很大的帮助。
第二个我们在经营的项目是首创·新大都，2018年开始改造，是在西二环老城区的一个园区。最早的时候，我们根据形态给它定义成一个城市中心广场的概念，有写字楼、商业、酒店、公寓，是街区的形态，企业、居民用起来舒服。实际上我们也提前意识到了这个传统定位逻辑的风险，因为单纯以业态组合面对市场是很可怕的。
当时2018年，国家级金融科技及商务服务示范区的落地正好在我们园区所在片区，核心区就是之前的动批，也是北京市西城区的重点城更项目。示范区以动批为核心向周边辐射，整理城市空间。在我们改造之初我们就发现这个产业机会，之后不断跟西城区政府沟通，包括发改、西城管委会、街道、金融街服务局等，最终通过我们的努力把首创·新大都园区纳入了整个核心示范区内。后面陆续给了我们一些非常好的政策，包括给入驻企业的50%的租金减免政策，给到投资改造方的改造补贴，目前我们也拿到了政府将近600万现金补贴，同时政府、管委会也频繁的给我们推介即将落户西城的企业，其实这些产业支持条件对我们招商就有很大的促进作用。今年首创新大都出租率也达到了90%，里面的企业一个是地缘性的企业，西城以金融为主，包括国家中小企业发展基金，包括中核、中船都在，还有一些金融科技的企业，也是受惠于产业的政策。所以说，可能我们对政策的敏感度在这个市场环境下需要提高，也需要思考创造或引入，这样可以多一些应对市场经济下行的机会。今天就分享这么多，谢谢。
我们当然希望和其他区域政府探讨合作，如果主权基金或者私募基金这种形式到地方区政府的话，希望有一些机会合作的可能性，包括未来我们对资产管理的经验，也可以做一些输出。
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责任编辑：李思阳
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