对此，部长专家认为，倪虹这次明确提出要探索建立房屋养老金制度，发声对于房屋的批楼管理和金融创新等都有非常大的启发。此类制度建立创造了很多新商业机会，物业公司、中介机构、保险机构、金融机构和建筑企业等都应该关注此类制度。
26日，连云港市房地产市场调控发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，内容包括降低住房公积金贷款首付比例、调整住房公积金贷款额度计算方式、实行商转公贷款带押转贷办理模式、延长购房补贴政策、推进“房票”安置制度等多个方面。
据记者不完全统计，近期已有福建福清、南京六合、沈阳、河南南阳、嘉兴、扬州、连云港等多地发布楼市新政，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
提高住房品质 房屋养老金制度“胎动”
在与葛海蛟的会见中，倪虹强调，“保交楼、保民生、保稳定”是党中央、国务院作出的重大决策部署，要进一步提高政治站位，增强责任意识，加快推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益。房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
倪虹指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。要抓住数字化转型机遇，加快推进新型城市基础设施建设，让城市更聪明、更智慧。要深化国际交流与合作，助力建筑业企业“走出去”，打造“中国建造”升级版。希望中国银行走在前列，与住房和城乡建设领域开展更加深入广泛的合作。
“此次讲话充分体现了对金融机构业务创新的期待，尤其是涉及到城市更新、房屋养老金制度、数字化转型、建筑企业等领域，也是房地产新发展模式的重要体现。”易居研究院研究总监严跃进表示，此次提及了房屋养老金制度，且用了“探索”两字，“这就要求我们深入理解房屋养老金制度，尤其是从房屋安全保障等角度进行理解。”
将创造很多新商业机会
“此类制度建立将创造很多新商业机会，物业公司、中介机构、保险机构、金融机构和建筑企业等都应该关注此类制度，积极在这个领域做好研究工作，以更好开展相关业务内容。”严跃进说。
据分析，此前住房城乡建设部就明确，要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。“从已有表述可以看出，房屋养老金制度和房屋维修等概念有较强的关联。”
严跃进分析认为，对于房屋养老金制度的讨论，和这两年房屋管理等有较大的关系。包括当前小区的燃气爆炸、房屋漏水、房屋承重墙问题、加装电梯等，其实都涉及到房屋管理内容。而此类内容都会涉及到各类资金的问题。所以此类制度的建立，更是需要考虑资金来源和融资的内容。
其中，资金方面的来源，一些城市和学者都有各类实践或创新。比如说宁波明确建立这项制度，其把物业专项维修资金简称为“房屋养老金”。
此前有专业人士建议，可以把当年土地出让收入（地价款）或净收益中提取一定比例的钱来作为房屋养老金。“因此后续此类资金如何实现开源节流，是非常重要的内容。”严跃进认为，如何加强房屋管理，尤其是房屋的建筑安全管理，这是后续房屋养老金制度的重点关注领域。通俗来说，房屋在后续使用中需要有持续的资金进行维护，就类似有养老金一样可以全生命周期进行房屋的维护。其和城市更新、老旧小区改造还是略有差异的。
连云港：首套住房公积金贷款
首付比例降至20%
6月26日，连云港市房地产市场调控发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），内容包括降低住房公积金贷款首付比例、调整住房公积金贷款额度计算方式、实行商转公贷款带押转贷办理模式、延长购房补贴政策、推进“房票”安置制度等多个方面。
这是继今年3月中旬之后，连云港再次发布关于房地产调控方面的通知。
具体来看，在住房公积金方面，《通知》明确提出降低住房公积金贷款首付比例，缴存职工家庭购买首套住房进行公积金贷款的，首付最低比例由30%调整为20%。同时取消住房公积金贷款额度与账户余额挂钩的规定，可贷额度按借款申请人及共同申请人的月平均缴存额及剩余工作月数分别计算，期限至2023年12月31日。
同时，申请将个人住房商业贷款余额转成住房公积金贷款的，可选择“带押转贷”方式。对提取住房公积金支付房租的，由按年提取调整为可按年或按月提取。
不仅如此，《通知》还提出，将扩大住房公积金覆盖面，推进为灵活就业人员建立住房公积金账户，提高其购房能力。
在延长购房补贴政策方面，《通知》明确，连云港市区（不含赣榆区）转让二手住房六个月内又购置新建商品住房的，予以补贴一次应缴契税额的100%。对规上企业的产业工人和大专以上学历购房人购买首套住房（含二手住房）的发放购房补贴,补贴额为应缴契税额的80%。上述补贴政策只能享受一次。期限延长至2023年12月31日。
此外，《通知》还将土地出让金缴纳最长时限调整为不超过一年。在消化已建设的实物安置房源基础上，各县区（功能板块）出台“房票”政策实施细则，继续推进以“房票”为主的征收安置模式。进一步完善工作机制，加强动态评估，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，稳定房地产市场。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，新政提出降低首套公积金贷款首付比例，加大杠杆的使用，这对于撬动市场购买力会有一定的帮助。为扩大住房公积金的覆盖面，新政将推进为灵活就业人员建立住房公积金账户，提高其购房能力。这也反映出当下有一部分人正处于灵活就业的状态，如何去激发并释放这部分人群的购买力，新政也做了比较细致的“功课”。
“此次连云港出台的新政9条措施中，有5条涉及公积金政策。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，这说明公积金政策仍是各城市支持住房消费的重要手段之一，降低首付比例及优化贷款额度计算方式有助于降低购房者购房门槛；支持商转公等政策拓展了公积金的使用范围，盘活住房公积金，也有利于减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪。
百余城出台房地产调控政策超300次
不仅是连云港，近期全国多地陆续出台楼市新政。据微信公众号“扬州发布”6月25日消息，扬州市住建局经与市财政、税务、资规、人民银行、银保监和住房公积金管理中心等多部门会商，自7月1日起，《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》正式实施，施行期1年，实施范围覆盖了扬州全部市区。
该份通知共8条措施，其中第一条提出：“在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策。”
扬州市住建局房屋产权和交易管理中心相关负责人介绍，结合群众的多样化住房需求，该条政策旨在支持对住房有“以旧换新”“以小换大”等改善需求的家庭，一定程度上减轻其购房负担，进一步激发二手房市场活力。对于有住房改善性需求的客群，随着其在市区购入改善性住房，凭新签订的商品房购房合同，在持有原有房屋不动产权证书的基础上，可直接出售原房屋，不再执行原先网签三年限售规定。
陈文静认为，新政的出台意味着扬州限购限售政策已基本放开。
根据中指研究院的数据，2023年5月扬州商品住宅成交面积13.5万平方米，在低基数下同比增长超七成，但环比下降24%，近两个月市场活跃度逐步回落。陈文静表示，在市场情绪低迷的情况下，扬州放松限购限售政策，进一步释放利好，有利于促进刚性和改善性住房需求入市，限售政策放开在带动二手房流动性提升的同时，也将带动二手房挂牌量增加。当前全国房地产市场仍在调整，各地因城施策下，或有更多城市逐步放开限制性政策，力促市场企稳恢复，特别是普通二线和三四线城市。
据中指研究院统计，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策超300次。其中济南、长沙、厦门等十余城对限购政策进行放松，部分热点二线城市如杭州已多次出台政策优化限购措施。上海、广州、深圳等一线城市也从公积金等方面持续对房地产政策进行优化，多孩家庭、人才、职住平衡产业人群等是核心城市政策支持的侧重点。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，近期全国多地尤其是一些三四线城市相继出台房地产新政，一个最根本的原因在于4、5月份房地产市场仍在下滑，希望通过政策的优化，达到稳定房地产市场的目的。
“从整个趋势来看，越来越多的三线、四线的城市有进一步的政策放宽的迹象，现在也是半年的时间窗口，部分地区市场动力比较弱，因此有必要出台一些力度更大的政策，如果下半年能带来市场成交量的提振，对于稳楼市也会起到积极的作用。”卢文曦说。
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（文章来源：上海证券报）
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