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“长跑者”万科

[综合] 时间:2024-03-29 09:46:02 来源:蓝影头条 作者:焦点 点击:132次
敬畏常识与危机驱动,长跑者绘就“长青”企业底色

  转自上海证券报

  记者 刘礼文

  6月的长跑者深圳大梅沙,海风阵阵,长跑者碧空如洗。长跑者6月30日,长跑者位于大梅沙环梅路33号的长跑者万科中心,近百名万科中小股东参加股东大会,长跑者共同见证这家龙头房企新一届董事会的长跑者诞生。

  “3+3+1+4”,长跑者随着新一届董事会成员名单出炉,长跑者大股东深铁集团与万科管理层继续维持平衡格局,长跑者再加上1位深圳国资的长跑者董事和4位独立董事,组成了代表万科未来3年新的长跑者权力结构。

  在万科2022年度股东大会上,长跑者万科董事会主席郁亮表示,长跑者过去3年,对于房地产行业的每一名从业者来说,都是百感交集。相信道路是曲折的,前途是光明的,锚定方向,万科有信心能够穿越周期。

  “万科牢牢守住了安全底线,作为股东感到很欣慰,投资万科是正确的选择。”作为大股东代表,深铁集团董事长辛杰的表态,让“长跑者”万科在行业深度调整期面前有了更笃定的前行力量。

  事实上,无论是从行业视角,还是从资本市场维度,万科无疑是一个独特且内涵丰富的样本:在A股“5000+”时代,作为国内较早践行混合所有制的企业,万科从一家1989年全年收入仅为2.35亿元的小企业,成长为世界500强第208位、年营业收入复合增长率约27.3%的行业龙头,成为深市“老五股”和沪市“老八股”中唯一未变更过主体的上市公司,成功穿越了股市周期与行业周期。

  危机往往是对人最好的检验。在房地产行业调整的狂风骤雨面前,从政府到企业,都急切希望行业回到良性循环的轨道上。对企业而言,面对前所未有的行业危机,究竟能做什么?穿越了多次周期的万科,其背后的做法或许值得借鉴。

  行业大调整中的稳健选手

  过去3年,“狂飙”了近20年的房地产行业,在多种影响因素交织影响下,进入深度调整期。楼市销售遭遇有统计数据以来最大跌幅,房企违约、股债双杀,甚至接连退市,都已不再是新闻。业内甚至有戏言称:“现在能发年报的都是赢家了”。

  过去3年,也是郁亮再次被证明的3年。“时间证明了郁亮和万科团队的前瞻性,面对行业剧烈的调整,很多房企倒下了或受伤了,但是万科活下来了。”在股东大会现场,辛杰评价道。

  营收5038.4亿元,同比增长11.3%;净利润226.2亿元,同比上升0.4%……单从绝对数据来看,万科在2022年交出的这份“答卷”并不算亮眼,但放在行业大背景之下,这份成绩单含金量十足。

  不仅业绩企稳,更难得的是,在房企频频陷入财务危机之下,万科守住了经营安全的底线,保持了财务的稳健。数据显示,万科的经营性现金流已连续14年为正,即使在2000年至2020年地产“黄金时代”20年里,万科的净负债率也连续20年低于40%,远低于此后“三道红线”100%净负债率的要求。

  愈是艰难,愈显珍贵。“2022年整个房地产市场信心较弱,万科也是为数不多靠自身信用在公开市场融资的房企。”万科财务负责人韩慧华透露,万科从去年到今年上半年,信用债的发行量超过360亿元,规模位列行业第一梯队。

  在辛杰看来,这一稳健表现,得益于万科提前做了正确的战略判断和经营调整,并采取审慎的经营策略和稳健的财务策略,牢牢守住了不发生系统风险的底线。

  再拉长时间线来看,在房地产业的每个周期里,都有企业比万科跑得更快、冲得更猛。例如,20世纪90年代全国最大的房企广信,一度占据广东省地产开发总资金中的40%;2000年左右以几何级速度扩张的顺驰,曾计划5年内冲刺千亿元规模;2009年后的恒大,曾一年销售增4倍。

  “但过去30年,房企规模扩张的神话起起落落,万科却始终在第一阵营。”一名资深地产行业人士认为,应该说,万科常常不是那个跑得最快的选手,但一直是跑得最稳的。

  “即便是在行业最辉煌的阶段,公司的净负债率也低于40%。”据一名房地产资深观察人士分析,地产“狂飙”的时代,房企高歌猛进,高杠杆扩张成为常态,但万科对违背常识的非理性状态始终保持警惕,使其在行业寒冬来临时,拥有最厚的“安全垫”。

  “尊重常识、敬畏市场、危机感驱动,是万科成为‘长跑者’的底色。”上述行业人士认为,抵住诱惑并不容易,不仅要管住自己,还要承受“过于保守”的质疑。但正是这种对常识的敬畏,让万科保持了充足的安全边际和难能可贵的抗风险能力,从而能相对镇定和从容地应对行业低潮期。

  十年坚定转型不动摇

  “从一线物业管家到后台管理人员,万科泊寓的每名员工都必须掌握‘维修8必会’,比如处理WiFi网络、维修门把手等。”小张是深圳某泊寓门店店长,记者眼前这名身材单瘦的女孩,很难让人想到她是一名熟悉各类家政维修的“小能手”。

  “泊寓的维修量大,每年产生大量的维修成本,请人维修不仅成本高、效率低,会导致房间空置时间长。”小张告诉记者,为此,万科泊寓团队把基础的维修经验总结下来,形成“人人自己动手,学会维修8必会”,覆盖到全国的门店,甚至中后台管理人员。

  “‘维修8必会’是万科精细化管理的有力体现。”在万科泊寓内部,倡导着“向前展望、倒后推理”的思维方式。在小张看来,比起地产开发业务,长租公寓是一个更需要精细化管理的赛道。向来提倡精细化管理的万科正具备此优势,八字理念正是泊寓业务对精细化管理的总结。

  “今年,长租公寓整体业务预计将产生正向利润贡献。”万科总裁、首席执行官祝九胜同时兼任万科泊寓的首席合伙人,他表示,探索长租公寓业务15年来,万科积累了很多教训,但相信这门生意是可以找到可持续盈利模式的。

  长租公寓只是万科结合主业优势积极转型的一隅。2012年,房地产还处于“歌舞升平”时,万科的危机感就已驱动其开始转型布局,提前打了“转向灯”。

  10年转型之路并不容易,在此期间,万科遭受了不少外界质疑。例如,此前在2018年的万科媒体交流会上,就有观点认为万科转型是不是过早了,如果不转型,行业第一是不是就不是碧桂园,而是万科。

  回头来看,正是由于转型启动早,从万科的最新年报里可看到,其已在多个赛道建立起“护城河”。万物云、万纬物流、长租公寓等业务,无论是规模或运营能力,都已在各自领域数一数二,开始向集团公司提供正向贡献。但与此同时,部分房企在行业陷入危机时才开始转型,为时已晚。

  除了布局早,对照同行,万科的转型并没重复造轮子,对跨界也有敬畏隐忍。据记者观察,有的跨度很大,但都难见成效,如恒大、宝能跨界造车;有的聚焦主业,转型却做得较少,如碧桂园、中海地产、保利地产等;有的转型做得不错,但赛道相对少,如布局物业、商业的华润,涉足商业和长租的龙湖。而万科则坚定地围绕城市和居民生活相关领域,布局包括物业服务、物流仓储、长租、商业、酒店等在内的多个赛道,开展更全面的布局。

  更重要的是,万科的这些“新业务”已经开始得到资本市场认可。2022年,公司旗下的物业板块——万物云在H股寒冬中上市,仍然获得了一众国际投资者的认可,拿下当年港股最大IPO;2021年,其物流板块——万纬物流成功引入GIC、淡马锡等四家顶流战投;2023年初,万科与建行成立基金,收购泊寓6个项目。以上案例都说明,经历10年的培育期,万科的转型业务正走向开花结果。

  “硬币”的另一面是,“新业务”正与其传统开发业务形成协同效应。当房地产行业步入下半场,越来越考验房企的综合能力,已成为全行业一个不争的事实。“只要去一线城市土拍市场看看就能发现,目前纯住宅用地已极少见,企业需要具备住宅、商业、租赁公寓甚至学校、公园等综合建设和运营能力。”一名在房企从事战略规划的人士向记者表示。

  “万科的转型布局与行业发展趋势不谋而合。一个赛道好不好,在于其是否拥有足够大的发展空间。”在郁亮看来,回看公司11年来的转型之路,可以总结为“方向对、起步早、布局全、协同多”。

  由此可见,10年坚定不移的转型,是战略上的蓄力,为万科的未来留出了更多可能性,也为下一阶段的市场竞争备下宝贵“子弹。”

  健康公司治理培育“长青树”

  对于房地产上市公司来说,一场史上最大规模的“退市潮”已经来临。由于经营业绩不佳、债务重组进程缓慢等原因,今年以来,A股、港股市场上已有数十家房企“披星戴帽”。

  其中,一个典型现象是,明显具备高杠杆、高负债、高周转“三高”特征的房企是最早倒下的一批,而这些房企在股权结构和公司治理层面,往往存在创始人“一言堂”的隐患。

  而在过去的20余年中,万科董事会一直保持了“3+3+1+4”的架构,即大股东董事3位、万科方面董事3位、外部董事1位、独立董事4位。“国资大股东‘积极但不干预’的态度,多元、均衡的董事会结构,既给万科董事会带来更全面的视野和思考,也为企业注入充分的市场活力,因此万科的发展整体是比较稳健的,几乎未犯方向性的错误。”一位地产行业人士向记者表示。

  6月30日,随着万科新一届董事成员名单出炉,董事会结构依然延续平衡稳定。备受外界关注的是,在本次董事会换届股东大会上,辛杰对郁亮带领的万科团队过去3年表现给予高度肯定。

  辛杰称,作为大股东,投资万科是正确的选择,对万科的认同和支持不会因市场一时波动而变化。未来坚定不移地看好万科的长期发展前景,并始终不渝地全方位支持万科的健康发展。

  从过去6年万科实际运行情况来看,深铁集团也做到了言行合一。据一位内部人士透露,即使在此轮地产行业最艰难的周期中,深铁集团也从未派驻过任何人员到万科,对公司重大事项,均是按照市场化、法治化原则,通过董事会集体表决和审议,授予管理团队公司运作的自主权。

  同时,万科与深铁集团在业务领域的合作也渐入佳境。就在不久前,万科和深铁集团联合打造的TOD商业综合体睿印正式落地,成为深圳未来核心片区超级总部基地首家开业的商业项目。

  在业界看来,健康的公司治理结构,给万科穿越周期打下了坚实的基础。国资大股东“积极但不干预”的态度,以及与企业经营之间这种“恰到好处”的距离,令管理层得到了充分的信任,企业获得了充分的市场活力。

  从结果来看,万科管理层也未辜负中小股东的信任。依靠对常识的尊重和危机感驱动,当行业进入深度调整期,公司仍保持了健康的财务状况,开发业务在“冰封”的市场下仍稳住了局面,转型业务逐渐开花结果。

  “企业能否穿越周期,最考验的其实是其背后的人和团队。”上述资深行业人士表示,万科能多次穿越周期,实际上也是因为其背后有一群看似心高气傲,但却具有自尊心的团队。

  “长青”的企业从来都是时代的“瞭望者”,先于行业看到问题、做出预判。作为资本市场“长跑者”的万科,其予以人们的启示在于:敬畏常识,以危机感驱动,以坚定的意志和时不我待的紧迫感,与时代共生长,才有可能不断创造出领跑的卓越业绩。

(责任编辑:探索)

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