本周核心观点：2023 年 7 月第 2 周，环比回落回升新房二手房销售面积走势分化。手房新房成交面积环比回落 10.77%，金融一线城市环比上升，延续二三线环比降幅均在 15%左右；二手房成交面积环比增长 9.42%，信达新房二三线城市环比回升幅度高于一线。证券支持政策房价方面，环比回落回升6 月 70 城新房价格指数同比下跌 0.40%，手房相比 5 月跌幅收窄；环比下跌 0.10%，金融为今年以来首次转负。延续二手房价格同比下跌 2.80%，信达新房环比下跌0.40%，证券支持政策跌幅均有扩大。环比回落回升供地方面，7 月 11-13 日，上海完成 2023 年第二批首轮集中供地。本次共挂牌出让 15 宗宅地，最终全部出让成功，10 宗封顶摇号、5 宗底价，总成交金额达到 405.5 亿，平均溢价率 7.82%。保利发展、招商蛇口、华发、建发等房企均有收获。
重点政策解读：7 月 10 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，延长部分金融支持房地产“16 条”政策期限。2022 年 11 月发布的金融支持房地产政策中，有两条政策规定了适用期限。一是第 4 条“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”。对于房企开发贷款、信托贷款等存量融资，鼓励金融机构通过展期、调整还款安排等方式支持，促进完工交付。政策原先规定，“自本通知印发之日起，未来半年内到期的”存量融资，允许“超出原规定多展期 1 年，不调整贷款分类”。二是第 8 条“积极做好‘保交楼’金融服务，鼓励金融机构提供配套融资支持”。原先规定“自本通知印发之日起半年内”发放的配套融资，“贷款期限内不下调风险分类”。本次通知将时间范围均调整至“2024 年 12 月 31 日前”。除此之外，本次通知还提到，其他不涉及适用期限的政策长期有效。要求保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持。
6 月以来，房地产供给与需求端政策继续发力。6 月 15 日央行下调 MLF 利率10bp 至 2.65%，有望进一步降低居民还款负担，同时改善房企融资环境。7月 14 日国新办举行的 2023 年上半年金融统计数据情况新闻发布会中，货币政策司邹澜司长提到，2000 亿元保交楼贷款支持计划期限也延长至 2024 年5 月底。我们认为，政策支持力度加大的背景下，2023 年“保交楼”有望取得更加实质性的进展，并带动竣工增速等指标持续改善，推动楼市平稳运行。
一周行情回顾：本周（2023/07/10-2023/07/16）申万房地产指数下跌 1.75%，跑输上证综指 3.03pct，在各类板块中位列第 31/31，恒生地产建筑业指数上涨 1.18 跑输恒生综指 4.09pct。本周涨幅前 3 的地产公司分别为：津滨发展（14.43%）、泛海控股（8.41%）、禹洲集团（7.21%）；本周跌幅前 3 的地产公司分别为：财信发展（-14.65%）、格力地产（维权）（-11.67%）、佳兆业集团（-11.54%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌 1.61%，跑输恒生综指6.88pct，在各类板块中位列第 13/13。本周涨幅前 3 的物业公司分别为：时代邻里（15.25%）、绿城管理控股（9.29%）、卓越商企服务（6.88%）；本周跌幅前 3 的物业公司分别为：第一服务控股（-4.00%）、宝龙商业（-1.35%）、新城悦服务（-0.73%）。
地产市场监测：本周（2023/07/08-2023/07/14）30 个大中城新房成交面积189.53 万平方米，同比下降 32.53%，环比下降 10.77%。15 城二手房成交面积 166.02 万平方米，同比下降 5.12%，环比上升 9.42%。监测 16 个重点城市库存面积 17993.56 万平方米，环比下降 0.05%，去化周期 98.35 周，较上周延长 2.75 周。上周（2023/07/03-2023/07/09）100 大中城市土地供应建面1651.81 万平方米，同比下降 43.49%，环比下降 68.99%；土地成交建面1864.37 万平方米，同比下降 40.42%，环比下降 60.82%；供需比下降为 0.89，溢价率为 4.78%。
房企融资情况：本周（2023/07/08-2023/07/14）房企境内新发债总额为 247.55亿元，同比上升 27.89%，环比上升 84.59%；债务总偿还量为 205.07 亿元，同比上升 11.88%，环比上升 104.68%；净融资额 42.48 亿元。
风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。
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