中信证券:房地产政策兑现期已到来 但政策工具箱远远没有见底

[综合] 时间:2024-03-29 16:35:42 来源:蓝影头条 作者:休闲 点击:94次
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  中信证券研究

  文|陈聪 张全国 刘河维 

  近日认房不认贷在广州和深圳落地,具箱见底监管加大对房地产企业融资的中信证券支持。政策的房地兑现期已经到来,但政策的产政策兑策工工具箱远远没有见底。市场的现期复苏已经可以期待,唯市场复苏也需要更多政策形成合力。已到远远我们看好房地产产业链,但政重点推荐具备低成本融资能力、具箱见底不动产资产运营能力和规模化本地深耕经验的中信证券开发商,也推荐拓展积极,品牌声誉良好,应收款问题可控的优质物管公司。

  ▍认房不认贷在广州和深圳落地,监管加大对房地产企业资金链的必要支持。

  近日,广州市人民政府和深圳市住建局官网出台认房不认贷的政策,即如果居民家庭名下在本市无住房,居民购房按照首套住房执行信贷政策。根据第一财经、北京商报、新京报等媒体报道,中国人民银行举行金融支持民营企业发展工作推进会,参会地产企业包括龙湖集团和新城控股等。此次会议上,证监会副主席王建军强调,支持房地产上市公司在资本市场融资,推动化解房地产等领域的突出风险。上交所副总经理董国群表示,下一步将抓住房地产市场这个牵一发而动全身的领域,保持房企股债融资渠道总体稳定,支持正常经营房企合理融资需求,一企一策稳妥化解大型房企债券违约风险,推动民营房企股债融资项目案例落地。

  ▍认房不认贷在一线城市边际影响较大,预计相关政策有助于稳定广州和深圳的房地产市场需求。

  预计未来差别化住房信贷政策能和其他政策形成合力,扭转房价持续下跌的局面。根据当地房管局和统计局数据,2022年,广州新房、二手房交易套数分别同比下降32.2%及40.0%;2023年1-7月,广州房地产投资同比下降4.9%。2022年深圳新房、二手房交易套数分别下降22.2%及41.8%;2023年1-7月,深圳新房、二手房交易套数同比下降4.1%及增长53.5%。深圳也是是一线城市中房价累计降幅最大的城市。广州原无房有贷的最低首付比例要求是普宅40%、非普宅70%,深圳原无房有贷的最低首付比例要求是普宅50%,非普宅60%,政策出台之后这部分人群的首付款比例会一并下降到30%,也会享受更低的按揭利率。我们认为,认房不认贷政策有望配合其他政策,积极鼓励卖旧买新,卖小买大的合理自住需求,降低部分购房人的资金负担。当然,我们认为差别化住房信贷政策、限购政策、公积金政策等还有充分优化的空间,一线城市具备人口和产业集聚的基础。我们认为,假以时日,政策能够形成合力,在2023年底扭转房价持续下跌的预期,避免系统性风险集聚。

  ▍预计其他核心城市认房不认贷的政策渐行渐近。

  贝壳研究院数据显示,各大核心城市一二手价差不断收窄,二手房议价空间不断增大。在此背景之下,我们认为其他核心城市也会纷纷跟进,出台认房不认贷的政策。

  ▍房企融资,从全面限制到加大支持。

  历史上,在房地产市场过热的阶段,监管对于房地产融资持限制态度,为避免房地产市场过热起到了积极作用。2021年之后,信用风波之下企业再融资困难程度上升,交付逐渐出现压力,监管又通过三支箭积极疏通企业融资渠道,给予企业增信支持。我们注意到,2023年以来,金融监管对于地产企业的融资支持态度更加明确。我们认为,当前房地产企业资金链确实偏紧,加大股债融资支持将有效降低企业的信用风险。

  ▍风险因素:

  政策支持不及预期导致行业基本面持续下行的风险;行业信用风险持续蔓延的风险;部分房企业绩不及预期的风险。

  ▍迎接政策的兑现期,看好房企高质量发展。

  政策的兑现期已经到来,但政策的工具箱远远没有见底。市场的复苏已经可以期待,唯市场复苏也需要更多政策形成合力。我们看好房地产产业链,重点推荐具备低成本融资能力、不动产资产运营能力和规模化本地深耕经验的开发商,也推荐拓展积极,品牌声誉良好,应收款问题可控的优质物管公司。

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责任编辑:凌辰

(责任编辑:探索)

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