作者：亓宁
购房需求回暖节奏偏慢，商转公楼市仍在触底，数城降低购房成本仍是支持各地因城施策的重点。
4月15日，房贷郑州市住房公积金管理中心就“商转公”事项向社会公开征求意见，成本并在文件中提供了两种“商转公”转换方式。多少自去年以来，商转公已有数十城出台“商转公”支持政策，数城不过具体落地条件存在差异。支持
作为公积金政策领域呼声较高的房贷一项举措，“商转公”也被视为进一步缩小存量房贷与新发放房贷利率差距的成本重要方式。以郑州为例，多少按照贷款100万元、商转公30年等额本息计算，数城目前首套房购房者“商转公”后月供可减少475.21元，支持一年省下利息5700多元。
不少分析认为，推行“商转公”政策的城市还会继续扩围。不过考虑到缴存规模和资金使用率限制，受益空间可能相对有限，部分城市也因此对该项业务设置了一些限制条件。
“商转公”新政不断
在很多地方，“商转公”并非一项全新政策，但部分城市因为前期资金紧张等原因暂停了该项业务。
住房公积金贷款由于与商贷利率悬殊，“商转公”也一直是一项呼声较高的业务，最近两年随着部分城市陆续开通或重启，各地市民关切度进一步提升。
以郑州为例，郑州住房公积金管理中心曾于2015年以前开展过“商转公”贷款业务，后因资金趋紧暂停了该项业务。郑州住房公积金管理中心此前表示，当时暂停的主要原因是随着公积金制度的普及，公积金贷款需求快速增长，郑州公积金的资金使用率相对偏高。
早在2020年11月、2023年8月等时间点，郑州住房公积金管理中心回复市民关于“商转公”业务问题时表示，按照优先保障首套房刚需房的政策定位，结合该市公积金资金运作状况，当时仍仅能满足新购房职工直接办理公积金贷款使用，继续开通“商转公”贷款业务将会影响新购房职工办理公积金贷款业务。
此次郑州重新开通“商转公”业务，并提供了自筹资金、公积金直还两种转换方式(业内也称先还后贷、以贷冲贷)，将切实为市内符合条件的购房者进一步减负。
中指研究院河南公司总经理梁波涛认为，郑州以往只有省直、铁路、煤炭公积金支持“商转公”，但覆盖群体较窄，流程上也需要先还清商贷，再申请公积金贷款。此次征求意见出台，意味着市直公积金“商转公”即将落地，且同时提供两种不同的转换方式，增加了商转公的可操作性。
2023年政策调整后，郑州住房公积金贷款最高限额由80万元提高至100万元(多子女家庭符合条件可贷上限额的1.2倍)。按照贷款100万元、30年等额本息计算，目前当地首套房公积金贷款利率为3.1%，与去年9月存量首套房贷利率统一调整后的LPR水平即3.95%相比，“商转公”后购房者月供将由4745.37元降至4270.16元，每月少还475.21元，一年可以省下利息5700多元。
除郑州外，据中指研究院监测数据，2023年以来，已有近30城对“商转公”贷款予以支持，政策主要包括恢复商转公贷款业务、支持“商转公”组合贷款业务、降低相关门槛要求、支持“顺位抵押”公积金直还、扩展“顺位抵押”合作银行范围等方面。
记者搜索发现，目前支持“商转公”业务的城市中，既有二线城市，也有三四线城市，包括沈阳、太原、哈尔滨、石家庄、台州、鞍山、龙岩、东莞、莆田、株洲、呼和浩特、日照、楚雄州、银川等城市。
有哪些条件
“‘商转公’在提高公积金使用效率的同时，也有利于减少已购房家庭贷款利息支出，降低购房成本，进而修复市场预期，同时也有利于一定程度上释放居民消费潜力。”中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，短期来看，公积金相关政策仍是各地促进刚性和改善性住房需求入市、支持购房需求释放的重要举措之一，为了进一步降低购房成本，各地或将继续结合自身公积金使用的实际情况因城施策，推行“商转公”相关政策的城市有望继续扩围。
不过，从目前各地“商转公”政策来看，多地设置了一定门槛条件，这与资金使用率限制有关。比如，湖南省“商转公”贷款业务仅支持拥有唯一一套自住住房的职工家庭申请办理，并对商转公贷款业务实行动态管理，当个贷率介于85%(含)和90%之间时适度限流，个贷率高于90%时，则暂缓业务预约及受理。
不过，部分城市也在优化落地条件。以沈阳为例，近期该市住房公积金管理中心将“商转公”原本要求商业贷款“已偿还5年及以上”的条件，调整为“已偿还3年及以上”，以此扩大“商转公”贷款政策受益人群。
根据《住房公积金管理条例》规定，住房公积金在保障缴存职工依规提取后，剩余资金用于发放住房公积金贷款，住房公积金缴存职工在购建、大修自住住房时可向住房公积金管理中心申请公积金贷款。
2021年，郑州住房公积金管理中心针对一份“商转公”问题提案的回复提到，“商转公”业务属于国家住房公积金监管部门针对有条件的地市倡导的业务。作为一种特殊形式的公积金贷款，开展该业务的首要前提是：当地住房公积金个贷使用率(公积金贷款余额占归集余额比例)不高，结余资金(归集余额减去贷款余额)较多。
陈文静此前也指出，公积金缴存余额与个人住房贷款余额之间差距较大，“商转公”的规模受限，对其设置条件和门槛具备一定必要性。在此背景下，业内一方面呼吁并预期“商转公”城市进一步扩围，另一方面也对惠及范围持保守态度。
数据显示，截至2022年末，全国住房公积金缴存余额为9.2万亿元，贷款余额7.3万亿元，个人住房贷款率78.94%；同期个人住房贷款余额超过38万亿元。
从郑州来看，该市2015年暂停“商转公”业务的背景在于，当年个贷使用率一度达到95.7%(90%为警戒线)，且长期居高不下，结余资金严重不足，为解决资金流动性不足问题，公积金中心还曾向商业银行转让存量公积金贷款资产的方式，从银行融资45亿元。最新数据显示，截至2023年底，郑州市住房公积金个人住房贷款余额、项目贷款余额和购买国债余额的总和占缴存余额的79.83%。
据记者不完全统计，虽然商业银行居民中长期贷款仍显低迷，但去年部分城市住房公积金贷款提取和贷款使用均有提升，住房贡献率有较明显提升。
以长沙为例，2023年，该市公积金提取额同比增长34.7%，发放个人住房贷款金额同比增长63.45%，年末个贷余额1072.9亿元，比上年末增加18.25%，同期缴存总额比上年末增加15.82%，缴存余额同比增长10.10%。全年个人住房贷款发放额、公转商贴息贷款发放额、项目贷款发放额、住房消费提取额的总和与当年缴存额的比率为122.88%，比上年增加31.72个百分点。
郑州去年公积金提取金额同比增长了近五成，当年个人贷款金额增长约35%，年内缴存余额(1234.08亿元)同比增长5.45%，住房贡献率95.85%，比上年同期增加24.23个百分点。2023年，沈阳个人住房公积金贷款也同比增长56.21%，住房贡献率103.19%，比上年增加17.87个百分点。 【编辑:叶攀】
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