原标题：探案说法｜一套房子，主人两个“主人”？

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新海南客户端、南海网、南国都市报记者 陈栋

一套房子，两个“主人”？房子究竟应该归谁？近日，海口的梁先生向记者反映，住了22年的房子，房产证竟然登记在别人名下，诉至法院，“被”登记人称对房产不知情，这究竟是怎么一回事呢？本期探案说法，记者邀请海南先国律师事务所王丽律师，针对房产纠纷中的常见问题给出专业建议。

住了22年的房子，竟然登记在别人名下

据梁先生介绍，他父亲原来是海南省土产进出口公司（以下简称“土产公司”）的职工，当时为解决他们家的住房问题，土产公司和海南省食品公司（以下简称“食品公司”）领导班子决定将食品公司名下位于海口市海甸岛万福新村一房产，按内部房改形式出售，由土产公司代收内部购房款，开具收款收据，然后将房屋交由梁先生一家使用。

梁先生还特意向记者提供了土产公司于2000年12月20日开具的购房发票，上面载明为内部房改款，金额为52204.48元。后来，梁先生的父亲身体抱恙病逝，两家公司人员也应改制解散，双方未能及时跟进办理房产事宜。

后来，梁先生从别人口中得知房屋办理了房产登记，但房屋并不在其父亲名下。随后，梁先生通过多方了解，求证到其一直居住的房屋被登记在食品公司原职工郑先生名下。他父亲公司的相关负责人向其解释道，因食品公司人员疏忽，在2002年将该房以解困房形式错误办理至食品公司原职工郑先生名下。

为了向记者证明其说法的真实性，梁先生向记者提供了一张盖有土产公司和食品公司的证明，证明中证实了梁先生关于房子来源和被办错证的说法，且证明食品公司未与郑先生签订过《房屋买卖协议》，亦未占有、居住、使用过该房屋。11月14日，记者专门联系了土产公司和食品公司的负责人李先生，其证实《证明》确属公司开具。

诉至法院，“被”登记人称对房产不知情

梁先生认为，房子是其父亲从公司购买，公司也能证明是错登记在别人名下，职能部门理应更正回来，但得到的说法是要么有法院判决，要么实际登记人配合。梁先生首先想到，找到食品公司原职工郑先生，得到他的配合。但郑先生给他的答复是，别人冒用他的名义购房，希望通过法律的途径解决此事。

2021年1月5日，梁先生和其母亲将郑先生、土产公司以及食品公司诉至海口市美兰区人民法院，希望法庭判决房屋归他和他母亲所有。经美兰区法院认定，本案诉争的房屋2002年7月29日登记至被告郑先生名下。

海口市不动产登记中心留存的登记原始资料显示，1993年3月22日，海口市解决居民住房特困户工作领导小组办公室向“郑先生”发出《“解困房”购买通知书》，要求其持相关材料办理购房手续并缴纳购房款。2002年7月3日，海口市解决居民住房特困户工作领导小组办公室向海口市房产管理局契证办出具《证明》，证明“郑先生”已办妥“解困”房手续，且不向银行贷款。案涉房屋系于当日以被告郑先生的名义与海口市解决居民住房特困户工作领导小组办公室签订《购买“解困”房合同书》申购所得。

在法庭上，被告郑先生称对上述情况均不知情。2017年7月21日，郑先生到海口市不动产登记中心查询得知案涉房屋被登记在其名下，其后，郑先生向海口市住房和城乡建设局反映称其身份被冒用于申购案涉解困房，导致无法开具首套房证明。

近日，记者联系郑先生想要了解事情的原委，郑先生表示目前案件梁先生已经上诉，不方便接受采访。

法院判决，梁先生败诉

美兰区法院认为，梁先生和其母亲要求将现登记在被告名下的案涉房屋所有权确认归两人所有，这与房屋登记档案资料不相符，被继承人梁先生的父亲是否符合申购“解困房”的资格条件，以及案涉房屋以“解困房”的交易形式进行产权登记是否有误，如确为错误登记至被告名下应如何纠正等问题，属于相关行政主管部门处理的事项，不属于人民法院民事案件受案范围。

此外，梁先生和其母亲对涉案房屋主张权利，而被告对涉案房屋并未主张权利，涉案房屋之所以登记在其名下系被错误登记或其身份信息被冒用，两原告与被告就涉案房屋的权属问题并不存在不可包容性的对抗利益，本案纠纷系属有过错方的过错行为而引发，当事人的纠纷存在着确认之诉以外的解决方式，如本院直接确认在该情形下两原告对案涉房屋享有所有权，无异以司法手段对错误登记行为或以违法手段取得的登记予以合法化，从而导致司法权取代行政权，故原告的诉求不满足方法的妥当性要求，两原告的起诉不具备诉的利益，应当视为诉权的滥用，构成对民事诉讼诚实信用原则的违反，应当予以驳回。

2021年9月30日，海口市美兰区人民法院作出一审判决，驳回了原告的起诉。

状告自规局，一审败诉后，梁先生上诉

民事诉讼败诉后，梁先生认为法院判决中也载明登记人对房产不主张权利，登记纠错属于行政部门处理，便向海口市不动产登记中心提交材料进行办理。2021年11月，海口市不动产登记中心给他出具了一份《不动产登记不予受理告知书》。该告知书载明，郑先生于2002年7月3日与海口市解决居民住房特困户工作领导小组办公室签订“解困”房合同书，并核发房产权证。依据相关规定，梁先生申请更正登记不符合更正登记的情形，决定不予受理。

梁先生犯了难，法院判决不属于法院的受案范围，职能机关又不予受理，而登记人想通过法律途径解决，“我们买的房子，是别人登记错了，想改过来怎么这么难”。咨询律师后，2022年5月10日，梁先生不服被告海口市自然资源和规划局以及第三人郑先生、食品公司、土产公司房产所有权登记议向海口市龙华区人民法院提起行政诉讼。

近日，龙华区法院作出一审判决，法院认为原告在2003年至2004年期间既已知悉被告自规局作出的涉案具体行政行为，但2022年5月才向法院起诉要求撤销，其已超过法定的起诉期限，故驳回原告的起诉。

目前，梁先生已提出上诉，记者将持续关注此事。

律师解读：不动产物权的变动采取登记生效原则

1.法律中，对于房产的权属是如何规定和确认的？

王丽律师:《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》指出：“关于一房数卖的合同履行问题：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

具体来说，我国不动产物权的变动采取登记生效原则，不动产的所有权以登记为准确定其归属。如出现一房数卖且数份合同均有效的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，如果签订合同在后的买受人在明知房屋已经出卖的情形下，仍与出卖人恶意串通签订房屋买卖合同并将房屋交付其使用的，则出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，不能善意取得该不动产。

2.市民在生活中遇到的一房两卖或者购买被抵押房产等情况，针对这些问题，律师有哪些建议？

王丽律师:（1）市民在购买商品房时，需要先确保自己具备购房相应资格；（2）查看开发商挂在售楼处的营业执照或到相应的工商管理部门查询其相关资质；（3）在签订购房合同之前，需进行相关的产调，查询拟购买的房屋是否存在查封、抵押或销售备案等情况，同时还需要注意查看该房屋是否出租、是否设置了居住权，以免购买后无法入住；（4）在签订购房合同时，需核实证载权利人和出卖人是否为同一人，如该房屋有其他共有人的，还须取得其他共有人的同意。建议在购房合同中将其他房屋共有人均作为合同主体并进行签字；（5）购房合同需明确约定定金的支付、房屋的现状、交付标准、交付时间、付款时间及违约责任的承担等问题；（6）签订购房合同后应尽快办理房屋的网签备案或者预告登记；（7）支付购房款项建议使用银行转账并注明款项的用途，以免引发争议等。（陈栋）

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