原标题：武汉首个：老旧小区“物业城市”落地，物业城市物业费最低30元

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荆楚网（湖北日报网）记者王博璨 通讯员李晓菲

近年来，武汉物业武汉持续推进老旧小区改造。老旧落地自2019年4月全面启动以来，小区全市已累计开工改造1073个小区，费最完工698个小区。低元改造完毕后，物业城市如何使改造成果长久惠民？推动建立长效管理机制是武汉物业其中的关键。

12月7日上午，老旧落地一场物业进驻仪式在完成老旧改造的小区西马新村小区举行，武汉市江汉城市资源经营管理有限公司（以下简称江汉城资）正式接管小区后续物业管理工作。费最

江汉城资进驻西马新村小区仪式

“与传统的低元物业管理不同，江汉城资通过社区、物业城市街区服务的武汉物业重新解构，让城市空间市政业务进入小区，老旧落地打造出武汉首个老旧小区‘物业城市’长效治理模式，”江汉城资相关负责人向荆楚网（湖北日报网）记者介绍，“西马新村是该模式试点小区，后续将推广至江汉区唐家墩街道辖区内近99个老旧小区。”

“新物业”进驻“老小区”

西马新村隶属江汉区唐家墩街道三眼桥社区，建于上世纪90年代初，拥有33栋楼，1121户。在小区居住了十几年的李婆婆告诉记者，小区此前没有签约物业，也没有成立业委会，存在立面破损、管道老化、停车位不足等问题，是典型的老旧小区。“垃圾丢地上没人管，只能等外面的环卫进来打扫。”

今年9月，江汉区唐家墩街道办事处与江汉城资签署《江汉区唐家墩街党建引领老旧小区物业服务合作协议》，将辖区内约99个老旧小区整体打包委托后者提供专业物业服务。后者是2020年9月，由江汉区人民政府与万物云空间科技服务股份有限公司（原“万科物业”）共同出资设立的一家合资公司，通过一体化整合、市场化运作、专业化管理、智慧化运营，在江汉区开展市政环卫、综合巡查、设施设备管养等一体化城市空间管理业务，探索具有江汉特色的新型城市治理模式。

物业管家清理天台陈年垃圾

“其实，我们在6月就已经向小区派驻了三名管家开展物业服务。”江汉城资社区综合服务中心负责人姜俊楠向记者介绍，老旧小区的后续管理虽然很重要，但在改造前期，物业的介入对全生命周期的物业管理来说意义更大。“我们凭借对物业运行和管理的深刻理解，从物业管理者和物业使用者的角度，在改造前期和改造过程中协助小区工程改造方，站在客户的角度，通过优化项目的规划设计和改造事项，聚焦重点改造方面，方便后续物业管理，减少风险。”

据了解，江汉城资于2021年5月进入西马新村开始前期介入工作，收集小区业主意见并结合自身专业性，从路面、照明、安防、消防、违建、绿化、停车等59项旧改内容，为小区提供了建设性的整改意见。

11月10号，历时近一年后，西马新村老旧改造完毕。西马新村自治管理组组长熊汉运在进驻仪式上高兴地表示：“路平整了，草坪整洁了，车辆停放也更有序了，旧改后的小区更有活力了，让人更有了归属感，最重要的是，我们也有专业物业管理了。”

小区焕新，每月物业费最低30元

记者在西马新村看到，改造完成后的小区，水泥路面修复得平整，部分树木用圆形的木制树池椅包裹，三两老人坐在其上闲聊。小区中央的废弃闲置区被改造为休闲广场，建有一条50米的文化长廊和一处儿童乐园。广场外围的道路被改造为400米长的环形塑胶跑道。熊汉运告诉记者，改造完成后的广场，现已成为居民最喜欢的晒太阳和“遛娃”去处。

困扰业主的停车难题也得到改善。此前，像所有老旧小区一样，西马新村无独立人行系统，人员可随意进出。同时，小区缺少规整车位，废弃围栏和花坛占据大量道路，车辆随处停放，且外来车辆多，安全没有保障。

西马新村邻里广场

江汉城资相关负责人介绍，在老旧改造过程中，小区拓宽了车行路，形成车行道路微循环；与居民协商拆除废弃花坛、围栏，划定地面停车位，共增加160多个停车位，并修缮了非机动车车棚，规划了非机动车的停放管理。

“在后期管理方面，我们设立2个车行口，5个独立人行通道，装设了智慧停车和门禁系统，通过规划进出动线、人车分流、分类收费，西门进、中门出实现车辆快速通行、有效管理。同时，江汉城资通过将小区楼宇信息数据、人口数据、安保监控等上线公司智慧运营调度平台，实现远程运营和智慧化管理，管理车辆乱停放、车入口堵塞等问题。”

居民代表与江汉城资交接金钥匙

记者留意到，休闲广场边缘的公示栏上，张贴着物业服务费收费标准：“65（含）平米及以下30元/月；65-85（含）平米40元/月；85平米以上50元/月。商铺物业服务费：1元/平方米·月。”以此计算，物业费最低为0.46元/平方米。此外，业主停车包月收费150元。

“三个一点”探索长效治理

物业费收得少，对小区业主是好事，但物业公司如何保证自身运营，提供长效管理服务？

江汉城资总经理卢亮介绍说，作为一家城市空间整合服务商，江汉城资将打破传统小区的管理红线，将城市空间整合服务延伸至老旧小区单元门前，通过“政府出一点，老百姓给一点，经营补一点”的方式，政府、企业和居民共同努力建立自我“造血”机制，破解老旧小区管理资金不足的难题。

物业服务四支队伍

“对于小区长效治理，我们将采用‘2+4服务模型’，实现街区一体化治理。2是指2个中心，智慧调度指挥中心+街区服务中心；4是指四支队伍，即综合服务队、环境治理队、防控巡查队、养护维修队。”卢亮介绍，所谓街区一体化治理，是指将整个街道和其内的老旧小区打通，比如市政环卫清扫、清洗、清运车辆可以直接开进老旧小区，开展环境卫生工作，街道的安防巡查人员也可以直接进小区，以智慧化、数字化、机械化的手段和4支队伍，实现街区市政一体化和全域化管理，提升城市基层治理的效率。

简而言之，西马新村除了2位物业管家和5位门岗之外，在保洁和防控巡查方面与唐家墩街道共享人员，开展市政一体化业务。物业不止服务于一个小区，而是将街道、城区乃至城市整体视为一个服务对象，在此基础上按需分配服务，以实现资源整合与人力共享，降低运营成本。

节流的同时亦可开源。“除了搭建共享维修队伍，提供有偿家政服务外，江汉城资还探索多种经营，盘活闲置零散资源，围绕市民需求提供服务，比如市政停车运营、广告位运营、充电桩运营、快递寄存等低价有偿增值服务，弥补物业费用的不足，同时改善提升老旧小区物业服务设施。”

维修服务价格表

据江汉城资相关负责人介绍，预计小区首年物业费收缴率为50%，第三年实现收支平衡。“长效治理也需要在党建引领下，发动党员、社会工作者、志愿者、小区居民多方力量，打通基层治理最末梢，以‘街区+社区’治理模式全生命周期守护老街优雅变老。”

“现在我每天都会下楼，在休闲广场转转，”现年88岁的鲁智学围观了物业进驻仪式，他满面笑容地说，“有专业的物业服务真好。”

(责任编辑：休闲)