案例回顾
王某在某小区购买了一套商品房，同物 2020年7月将房屋出租给了李某，业费由于二人系朋友关系，承担故王某没有与李某签订书面的普法房屋租赁合同，并口头约定租赁期限二年、时刻租金一年一结，签租除此之外，赁合双方对其他事项均没有约定。同物后李某于2021年7月支付了王某一年的业费租金后，再未支付租金，承担亦未和王某解除租赁关系。普法双方因此发生纠纷，至今房屋已出租三年有余，王某一气之下将李某诉至法院，要求解除与李某的房屋租赁合同，并支付2021年8月至2022年8月的房屋租赁费及2022年9月起至实际归还房屋之日止的占有使用费，同时要求李某向物业交纳2020年7月至2023年8月的物业费。
被告李某对王某的前几项诉求均予认可，唯辩称物业费不应由其交纳，而王某坚称李某实际占有使用房屋且享受了物业服务，物业费应由李某承担，双方为此争执不下。
裁判结果
法院在查明案件事实的基础上，最终判决双方解除房屋租赁合同，李某向王某支付2021年8月至2022年8月的房屋租赁费及2022年9月起至实际归还房屋之日止的占有使用费。对王某要求李某交纳物业费的诉求予以驳回。
释法明理
实践中，像王某这种想法的业主不在少数。一些房主认为自己的房屋租出去后，在租赁期间租客实际使用该房屋，也享受了期间的物业服务，实际上形成了与物业之间的服务关系，理应由租客交纳物业费，而物业也应该向租客收取物业费。
但这种认识实际上存在一定的误区，签订物业服务合同的双方是业主和物业公司，交纳物业费的主体应是业主，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，如业主在出租房屋时与租客就物业费交纳有相关约定，则从其约定，此约定经物业认可，物业也可向租客收取物业费，但在租客拖欠物业费时业主仍应承担交纳物业费的连带责任，之后可行使向租客的追偿权。
法官提示
出租房屋时，应尽可能签订书面的租赁合同，尤其对租期六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式，合同中应对物业费的交纳有明确的约定，租赁合同亦应及时依法向房产管理部门登记备案，以避免之后发生的各种纠纷。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
《物业管理条例》
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《商品房屋租赁管理办法》
第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。
供稿：蓝田法院
作者：马宁
审核：姚启明
编辑：尚恩
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