WP Carey (纽约证券交易所代码：WPC)是个房规则一家净租赁房地产投资信托基金(REIT)，非常类似于知名房地产收入 (纽约证券交易所代码：O)。地产虽然两家公司之间存在着实质性的投资相似之处，但也存在一些非常重要的信托差异 - 而且让凯里与众不同的差异也可能使其成为一些投资者更具吸引力的收入存量。以下是基金己Carey按照自己的规则进行游戏的原因，以及为什么这可能适合您的正按照自投资组合。
净租赁的事情
Realty Income and Carey以及许多其他净租赁公司拥有承租人支付大部分运营成本的房产。这是地产一个风险相当低的业务，通常更像是投资融资交易，而不是信托典型的租赁安排。事实上，基金己拥有房产的正按照自公司将其出售给像凯瑞这样的房地产投资信托基金是正常的，然后立即以长期租约的个房规则形式将其出租。
交易的地产最终目标是让承租人释放可用于其他目的的资本(而不是锁定财产的所有权)。它从销售中获得的投资资金可以用于从收购到内部扩张的任何事情，只需支撑资产负债表。这些通常是重要资产，因此公司很乐意签署长期租约。与此同时，Carey在资本成本和租赁费率之间获得了利差，而拥有房产的成本最低。在大多数情况下，这是一场双赢。
通过这种方式，所有净租赁房地产投资信托非常相似。但凯里的道路经历了一些曲折。例如，它在某种程度上构成了有限合伙制。它现在是一个REIT。它还拥有一个物质资产管理业务，创建和管理非交易REIT。它正在关闭该业务，此时仅占收入的一小部分。
这是投资者可能不了解凯瑞的两个原因，尽管它通过定期股息增加给股东带来了巨大的回报。凭借22年的年度涨幅，它可以通过房地产收入(27年)和全国零售物业 (纽约证券交易所代码：NNN)(29年)保持自己的股息。当你加入Carey的5.2%收益率远高于Realty Income和National Retail Properties分别提供的3.7%和3.6%这一事实时尤其如此。
也就是说，还有其他一些差异让凯里与众不同。
这个巨大的差异不会改变
由于Carey采用了REIT结构并重新关注净租赁物业所有权，因此在概念上它是一个非常简单的公司。除了一件大事之外，它与同行没有什么不同：它长期专注于多元化。这种区分主要有两种形式。
首先，Carey的投资组合分布在许多不同的房地产类型中。办公室约占租金的25%，工业占23%，仓库占20%，零售占18%，其余为“其他”。与全国零售相比，零售物业占租金的100%。或房地产收入，其中零售价约占租金的82%，工业占12%，办公室占4%，农业(葡萄园)占2%。Realty在这方面的有趣之处在于它已经越来越多地涉足Carey已经存在多年的领域。
第二大差异是Carey拥有全球多元化的业务。National Realty基本上专注于美国市场。Realty Income刚刚与英国杂货连锁店达成协议，将其外国曝光率(不包括加拿大)定在2%左右。欧洲约占凯瑞业务的三分之一，并且已存在多年。
凯瑞的广泛多元化与其对业务的机会主义方法非常吻合。它更喜欢直接从公司(而不是二级市场)购买资产，因此它可以在交易的租赁条款中有发言权。这通常会为Carey带来更好的条款。如果Carey可以在广泛的房地产类型和地理区域进行交易，那么这样做会更容易 - 而且这也是Carey与竞争对手区别开来的主要因素。
这里有两个例子会有帮助。在2007-2009经济衰退结束时，凯里与纽约时报 (纽约证券交易所代码：NYT)达成协议以2.25亿美元购买部分总部。这笔现金为“纽约时报”提供了急需的现金，因为它处理了互联网对其业务的影响。该交易允许泰晤士报在10年(2019年)之后以2.5亿美元的价格回购该资产，这可能会有所影响。如果凯里拒绝查看办公室物业，它将无法做到这一点。此外，凯里长期以来一直认为，“泰晤士报”是一个足够强大的品牌，可以进行调整和茁壮成长，这一点在当时还远未确定 - 但今天相当明显。与此同时，最糟糕的情况是，凯莉会留下一个理想的纽约办公楼。这是该公司特立独行方法的一部分。
但是，这里还有另一个角度需要考虑。虽然零售资产约占凯瑞投资组合的18%，但只有4%的投资组合在美国零售业。其余的位于欧洲。Carey一直认为美国的零售业太多，而且风险大于奖励。另一方面，欧洲的零售物业少得多，而且历史上代表了更好的机会。如果没有广泛的多样化，公司将再次无法改变这种状态。美国/欧洲的分配决策是机会主义的，因为它将股东资金放在管理层认为最有价值的地方。
如果您正在查看净租赁房地产投资信托基金，请查看Carey
这里有一件令人着迷的事情是房地产收入(领头羊净租赁房地产投资信托基金)越来越像WP Carey。然而，虽然房地产获得了大部分注意力，但投资者似乎正在给凯里带来冷遇。对于一家拥有超过20年的年度股息加息的公司来说，这是一个错误，而且收益率可以轻易击败房地产和全国零售业。
如果您正在查看净租赁空间，您应该将Carey放在列表的顶部。是的，它的历史有点复杂，但是如果你想要最大化你的投资组合产生的收入，那么值得了解这个高收益的REIT。
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