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美国楼市,要崩盘了

[综合] 时间:2024-03-29 07:23:01 来源:蓝影头条 作者:焦点 点击:115次

文|《财经》特派记者 金焱 发自华盛顿

编辑| 苏琦

美国房地产市场严重放缓已持续了一年多的时间,这一趋势一直未得到缓解,美国楼市与此同时,美国楼市美国长期国债收益率纷纷刷新10余年来高位,要崩盘了作为全球资本市场的美国楼市基准利率,10年期美债收益率更是美国楼市一度逼近4.9%关口,导致抵押贷款利率居高不下,要崩盘了近来已飙升至23年来最高,美国楼市这些因素合力将美国房屋销售拖至自次贷危机时期以来的美国楼市最低水平。

10月18日美债再次遭遇大规模抛售,要崩盘了基准10年期美债收益率逼近5%,美国楼市10年期美债收益率收盘飙升11.8个基点至4.845%,美国楼市创下2007年7月25日以来的要崩盘了最高收盘水平。在30年期美债市场上,美国楼市收盘利率为 4.927%,美国楼市仅次于10月6日4.973%的2007年以来收益率最高点。短端利率涨得更凶,2年期美债收益率一度上行14个基点至5.24%,刷新2006年以来的十七年最高。

利率不断上行背后,是市场对于美国政府债券需求下降的最新警告信号,当日从3个月期到30年期美债收益率全线走高。其中,3年期、5年期和7年期美债收益率均飙升15个基点。由于市场预计美联储将继续加息,美股三大指数均收跌。在美债收益率走高的同时,美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率本周也一举突破了8%,为2000年中期以来首次。

这一极端的高利率水平很可能进一步对美国楼市成交形成冲击。从长远来看,如果买家以20%的首付购买价值40万美元的房屋,那么如今的每月房贷支出将比两年前多出近1000美元。

如今美国的潜在购房者和房主都受到高利率的困扰——购房者想买但买不起,抵押贷款利率攀升的速度将大多数有购房欲望的人拒之门外;房主坐拥几年前的低利率房贷,看不到卖房的刺激因素。买方和卖方持续向相反的方向行进。目前只有那些高收入或有大量现金的人才能买得起房。房利美首席经济学家兼高级副总裁道格·邓肯(Doug Duncan)预计,抵押贷款利率上升的环境将继续抑制住房活动,并使住房负担能力进一步复杂化,直至2024年。

2009年第二季度,美国家庭抵押贷款债务占可支配收入的65%,金融危机开始时的峰值为100%。抵押贷款债务与房地产资产的比率(即贷款价值比)在2023年第二季度为27%。摄《财经》记者金焱

全美房地产经纪人协会的数据显示,美国人的购房负担能力在今年夏天下降到了自1985年以来的最低水平。经济学家预测,2023年二手房销量将至少下降至2011年以来的最低水平。当时美国人口相对较少,美国楼市则缓慢地从史无前例的次贷危机的阴霾中艰难恢复。

根据房地产经纪公司Redfin6月的分析,美国约92%的按揭房主的按揭利率低于6%。Zillow的数据则显示,美国80%的按揭房主的按揭利率低于5%。随着30年期抵押贷款利率接近 8%,房主可能对出售房屋兴趣不大,因为他们可能不得不购买另一套利率更高的房屋。 根据Realtor.com的数据,9月待售房屋库存与去年同期相比减少了4%。

根据房地美公司的数据,美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率日前已升至7.57%,自8月以来又累计上升了约50个基点——当时美国抵押贷款利率近一年来首次超过了7%,房屋销量也降至了1月以来的最低水平。

美国企业研究所(AEI)高级研究员爱德华·J·平托(Edward J. Pinto)此前是前房利美(Fannie Mae)的执行官,他对《财经》记者说,“我们正在经历美国有史以来最严重的住房危机之一。这导致无家可归人数创历史新高,且整整一代人都确信他们永远不会拥有住房,而后者是进入美国中产阶级的重要标志。”

据Redfin的经济研究负责人Chen Zhao估计,2023年美国成屋销售总量预计将为410万套左右,这将是自2008年雷曼兄弟倒闭并引发全球金融危机以来年度销量的最低水平。Zhao表示,由于抵押贷款利率可能继续维持在较高水平,明年的销量也不太可能会大幅回升。她指出,“我们将面临相当长时间的冰冻期”。

今年美国房地产市场成交的萧条,与本世纪头十年房地产泡沫破灭后的前一次放缓截然不同。当时,美国经济陷入深度衰退,数百万房主因丧失抵押品赎回权而失去房屋。而这一次,由于借贷成本上升、房价屡创新高以及待售房屋库存非常有限,房屋销售放缓其实已经持续有一年多的时间。最近,抵押贷款利率攀升速度之快,已导致除了最坚定的购房者,其他购房者都退出交易市场。

有限的住房库存、高企的房价和劳动力短缺将持续成为美国房地产市场的不利因素。由于房价增长仍然超过收入增长,购房者的负担能力在未来仍将是一个问题。摄《财经》记者金焱

花旗集团前全球外汇主管、深数宏观(DeepMacro)联合创始人兼CEO杰弗瑞·杨(Jeffrey Young)对《财经》记者指出,美国正向更高的通货再膨胀状态移动。考虑到通胀压力下降至低于趋势值的水平仅有非常短的一段时间,我们将其解读为不利于利率,也就是说,利率还会上升。

事实证明,影响美国通胀率的最大变数是住房。房租涨势则是核心通胀的主要推手。最新的通胀数据显示,美国的通胀依然顽固:美国9月CPI同比涨3.7%,持平8月增速,高于预期的3.6%,连续第三个月反弹;环比增速较8月的0.6%放缓至0.4%,但超过预期的0.3%;核心CPI同比增速从8月的4.3%放缓至4.1%;核心CPI环比增速持平8月的0.3%。美国9月PPI同比增长2.2%,大超预期的1.6%,连续第三个月超预期上涨,较8月的1.6%大幅反弹,为4月以来最大的同比增幅;PPI环比上升0.5%,也超过预期的0.3%;核心PPI同比上涨2.7%,预期为2.3%,较8月的2.2%大幅反弹;核心PPI环比增长0.3%,预期为上涨0.2%。

通胀超预期的原因来自三个方面,一是住房中的业主等价租金(OER)环比增速反弹,二是油价上涨的传导效应仍在,三是住房以外的服务通胀粘性犹存。CPI住房指数包含主要居所租金(rent of primary residence)和业主等价租金(owners’ equivalent rent, OER)两个主要分项,前者对应出租房的租金,在CPI中权重约7.6%,后者反映自住房的成本,权重约25.6%。9月主要居所租金环比增长0.5%,与上月持平,业主等价租金环比增长0.6%,较上月的0.4%反弹。后者的反弹推动了CPI住房指数超预期上涨。

即使在正常年份,秋冬季的房地产市场往往也会放缓,房价通常也会比年初有所下降,因为许多家庭不愿在开学期间搬家,购房者也会避免在假期购物。根据全美房地产经纪人协会的数据,如果2023年全年的成屋销量最终低于预期的少于400万套,那将是自1995年以来首次跌破这一整数关口。

美国房地产市场的萎缩体现在,房利美9月的调查显示,只有16%的消费者表示现在是买房的好时机,这一数据与2010年中期以来的历史新低持平。抵押贷款银行家协会的数据也显示,美国抵押贷款申请在9月下旬已降至了1995年以来的最低水平,这表明未来几个月的房屋销售预计都将持续低迷。房地产经纪网站Realtor.com的数据显示,9月上线的房源中有近18%的房屋出现了降价,是自2022年11月以来的最高比例。

(责任编辑:休闲)

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