从根本上讲，人口城市人口的再分总量与分布决定了住房需求的总量与结构，一个有效的布住房地产政策框架表面是对住房需求的响应，本质上是房市对人口分布规律的响应，只有顺应人口的场再基本趋势，才能制定和实施恰当的平衡政策。

　　回首改革开放40年，人口中国经历了人类历史前所未有的再分城市化浪潮，以极快速度完成了6亿增量人口的布住城市化，城镇人均住房建筑面积由1978年的房市6.7平方米增长到2016年的36.6平方米。展望未来，场再中国的平衡城市化正翻开新的篇章，以城市为中心的人口模型向以城市圈为中心的模型转变，这个转变不仅会改变人口分布的再分空间结构，也会改变住房市场的布住供求结构，也必然要求房地产政策因势而变。

　　城市化巨浪集聚压力

　　中国1978年以来的城市化浪潮，以及由此带来的住房压力史无前例，是其他国家无法比拟的：

　　规模大——40年时间，中国城市人口增加6.4亿，相当于当前的五个日本、两个美国。

　　速度快——城市化时间高度压缩，美国城市化率由10%提升到50%用时约80年，而中国只用了一半时间。直到1980年，中国城镇化率仍停留在10%左右，因此城镇化到50%实际只用了30年。

　　高度集中——新增城市人口集中在沿海少数大城市，北京和上海人口早已超越欧美大城市，深圳只用了20年时间人口由33万增长至千万以上。

　　这样的城市化浪潮，使大量人口从农村快速转移到城市，从农业转移到工业，叠加中国加入全球贸易网络的大影响，其结果必然是快速的生产率提升和国民收入的总体增长。2016年，中国GDP占全球比重达15%。而人均收入向发达国家快速收敛，目前中国人均GDP已达到全球的80%，美国的14%。

　　收入增长最快的一定是吸引了大量转移人口的城市和省份，确切地说，是中国的沿海城市及部分核心城市。第六次人口普查数据表明，全国外来人口中，80%集中于上海、深圳、北京、广州等50个城市。

　　巨量的城市人口增长，快速的收入增长，且人口和收入在城市地理的高度集中，给住房市场带来了非常显著的压力——需求大量且集中地释放在少数城市，由此带来的供给压力和房价压力可想而知。

　　住房条件显著改善

　　在上述城市化背景和现实住房压力下，中国用了20年时间，推动住房市场发生了显著变化。

　　第一，自1998年房改之后，中国开启了大规模的房地产建设浪潮。千人开工量从1998年的1.5套，达到2010年的峰值12套，长期维持在较高水平；开工或竣工面积与存量住房面积的比例平均保持在6%左右，而发达国家只有不足3%；住房投资额占固定资产投资总额的比例，过去20年平均在20%左右。

(责任编辑：探索)