图片来源：网络

近日

“提灯定损”一词多次冲上热搜

甚至在刚过去的清明假期

事发地旅游业都受到此事件的影响

民宿遭大量退订

有游客在预订房间时

甚至会和老板反复确认

“你们民宿会不会收磨损费”

那么

当租客和房东因退租产生纠纷时

双方权责该如何划分？

到底哪些该赔

哪些不该赔？

当遭遇“提灯定损”等不公平定损方式时

租客又该如何维护自己的合法权益？

房屋退租时哪些损失要赔偿，哪些不用赔

图片来源：网络

什么是“提灯定损”？3月28日，江西省玉山县租客退租时，发酵房东拿探照灯逐寸检查，退租最后列出清单要求租客赔偿1万余元。底该网友专门将房东此举命名为“提灯定损”，该赔该事件迅速引发热议。提灯定损

4月3日，事件玉山县联合调查组发布调查情况通报，发酵涉事房东因先前拿砖块砸人的退租行为，被处以行政拘留并罚款，底该房东此前列出的该赔“万元赔偿清单”，存在检查方式有悖常理、提灯定损赔偿要求不合理等问题，事件其向租户索赔的发酵“赔偿金”也已退还。另外，涉事房屋存在违建情形，相关部门将依法依规进行处置，对履职不到位的工作人员将严肃追责问责。

一起看似不大的退租纠纷，为何能屡次冲上热搜？

事实上，不少租房“小白”都遇到过这类问题，刚开始房东总是满脸笑容，即使是有家具残缺、电器损坏，也不会多说一句话，有时候甚至口头安抚租客，啥都不是事儿。可是租期一到，或者中途租客要退房，房东就各种找问题、扣押金，房子租约没到期的，押金别想要回；租约到期的，押金也要被扣一部分当作“房屋损失”，租客往往有理也说不清。

京都律师事务所律师李泽瑞接受《方圆》记者采访时表示，房屋退租时损失应当分为两部分来看待，第一部分是房屋或设施自然损耗的，第二部分是租客原因导致房屋或设施损坏的。

“所有物品在使用中都存在无法避免的损耗，若房屋或设施自然损耗则无法要求租客承担责任，且房东对出租房屋具有维修义务。”李泽瑞解释，根据民法典第710条规定，“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”

民法典第712条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”随着时间推移，房屋内桌椅可能会松动、墙纸可能脱落等，均属于正常的自然损耗。租房时常也会遇见房间灯泡不亮、洗衣机无法使用、电视信号不佳等情况，在未有约定的情况下，应当由房东负责维修。

“若因租客原因导致房屋或设施损坏，例如以暴力、超限度等非正常方式使用租赁物，或对租赁物保管不善导致其受损、灭失，租客则应当承担赔偿责任。”李泽瑞说。

民法典第711条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”民法典第714条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”

“如果租客存在对墙壁乱涂乱画、因打闹损毁桌椅板凳、随意摆放家用电器致其受损等情况，租客应当对其造成的损失承担赔偿责任。”李泽瑞表示。

房东“提灯定损”涉及违法犯罪吗

“房屋租赁合同履行过程中，出租人和承租人均应遵守诚实信用原则。”京都律师事务所律师王晓光向《方圆》记者表示，根据民法典第710条和711条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。因此，承租人是否需要赔偿，应依损失形成原因而定。

另根据民法典第708条，出租人应在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。因此，如屋内必要设施非因承租人不当使用出现故障，承租人不仅不需要赔偿，而且可以要求出租人尽修缮义务。

那么，在退租时，房东有权利进行“提灯定损”吗？

在王晓光看来，以“提灯”方式“定损”虽显苛刻，但出租人在索要赔偿金过程中，并未明显使用威胁、恐吓手段，因此该行为不构成敲诈勒索罪等刑事犯罪，仍属于民事法律调整范围。关于网传的出租人拿砖块砸向承租人情节，属于故意伤害行为，是否构成犯罪应依伤害后果而定。由于未造成承租人轻伤以上后果，故不构成故意伤害罪，公安机关可依据治安管理处罚法对其处以行政拘留并罚款。

李泽瑞也认为，房东具有在收回房屋时仔细检查的权利，不论是“提灯定损”还是拿放大镜定损，都是房东的自由，但是租客有权利拒绝房东无理要求、漫天要价。如果双方经协商无法达成一致，房东可以通过诉讼方式，合理主张权利。

“本事件中，房东要求赔偿的行为确有不当之处，但并不构成违法犯罪。很多网友认为房东的行为构成敲诈勒索罪，但是本事件中并不具备敲诈勒索罪两个重要的构成要件。”李泽瑞解释：第一，房东需要具有非法占有目的；第二，房东需要对租客使用实施恐吓、威胁或要挟的方法，使其产生恐惧心理。

“提灯定损”的房东与租客有租赁合同在先，据此，若租客确有使用不当的行为，那房东可以根据双方的合同约定，要求租客予以赔偿。也就是说，如果租客确有违约行为，而房东只是漫天要价，那么就不构成敲诈勒索，毕竟房东有权因租客的违约行为，提出索要赔偿的主张。但是后续房东对租客扔砖头的行为，涉嫌违反治安管理处罚法，可能构成故意伤害，公安部门有权根据情节恶劣程度，对其处以罚款、警告、拘留等处罚。

玉山县联合调查组通报显示，涉事房东因先前拿砖块砸人的行为，已被处以行政拘留并罚款。

遭遇“提灯定损”有哪些维权途径

“实践中，退租结算环节是房屋租赁合同纠纷高发地带。”王晓光告诉《方圆》记者，双方发生纠纷后，应优先协商解决，避免出现类似本案不理性解决方式。如确实不能协商，可及时收集和固定证据，向有管辖权的法院提起诉讼或根据协议约定提交仲裁，必要时建议寻求专业律师协助，从而维护自身合法权益。

李泽瑞认为，对于这类小额民生案件，基层组织应当积极履行职责、发挥作用，学习新时代“枫桥经验”，解决矛盾纠纷。若房东恶意索赔，建议租客据理力争，不要放弃合法权益，可以要求房东以诉讼的方式明晰责任。若房东恶意扣除押金，建议租客及时向法院提起诉讼，要求房东返还押金。

本事件的官方通报中还提到，涉事房屋存在违建情形，相关部门将依法依规进行处置，对履职不到位的工作人员将严肃追责问责。

“实践中，如本案出租违建房屋的现象并不少见。”王晓光指出，关于此类租赁合同的法律效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

“但是，违建房屋租赁合同无效并不意味着承租人不需要支付任何费用，出租方仍可参照合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有使用费。”王晓光说道。

编辑丨肖玲燕 王丽 设计丨刘岩

记者丨刘亚

(责任编辑：综合)