北京链家从目前房屋成交总价的北京2.7%下调至2%，将收费模式从“单边”调整为“双边”，手房省万由买房人和卖房人各承担房屋成交总价的可节1%

　　一笔算账

　　以一套总价500万的二手房为例，此前购房者需要独自承担房价的其中2.7%，即13.5万元作为中介费。跟进而在此次调整后，北京买卖双方各支付5万元的手房省万中介费，能够直接为购房者节省8.5万元的可节成本

　　一串疑问

　　为啥此时下调，购房者能真正享受到政策红利么，其中其他中介会跟进吗？

　　“已经开始执行了。跟进”记者就下调中介费一事致电北京链家多家门店，北京对方均给出了同样的手房省万回应。

　　日前，可节北京链家对现行二手房交易服务费的其中收取方式和标准进行了调整，并于近日有序推进。跟进从调整方式来看，北京链家不仅下调了中介费的收费标准，从目前房屋成交总价的2.7%下调至2%，还将收费模式从“单边”调整为“双边”，由买房人和卖房人各承担房屋成交总价的1%。

　　事实上，自北京执行“认房不认贷”以来，二手房房源挂牌明显增加，市场也已成为买方市场。分析认为，无论是从市场的整体条件，还是从业主售房的微观行为，当下确是实施双边付费的时间窗口期。

　　这也是北京继“认房不认贷”、放松二手房指导价限制后释放的又一政策利好。此次过后，政策工具箱中还有调整限购政策等大招尚未使用，而在广州率先调整住房限购政策后，同为一线城市的北京能否跟进也成了多方关注的重点。

　　一问

　　为啥下调中介费？

　　二手房挂牌房源已超16万套 专家称“市场需要”

　　对于此次调整的原因，链家给出的解释是结合市场供求关系进行的调整。

　　“我们的客户里有很多既是买家又是卖家。”在北京一家房产中介工作的小希（化名）表示，由于北京仍然执行限购政策，因此挂出来的房源多是出于置换需求。“特别是在‘认房不认贷’执行后，有置换需求的人更多一些。”

　　从6月份开始，北京二手房挂牌量便在14万套的绝对高位处上下浮动，而在北京“认房不认贷”落地后，二手房挂牌房源激增，目前已超过16万套，为历史最高水平。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从历史数据来看，北京二手房市场挂牌量的合理区间为10万至12万套。“认房不认贷”使得换房成本下降，一部分有置换需求的购房者挂牌出售手中房源转买新房；另有一部分购房者抛售手中房产，导致房源量激增。

　　北京的二手房市场也随之活跃起来，咨询、带看、成交量都有明显增加。诸葛数据研究中心数据显示，截至9月24日，北京二手住宅成交量在重点10城中遥遥领先，环比上涨30.65%。

　　不过小希表示，在需求快速释放过后，目前已经也有回落的迹象。“虽然带看量还是不少，但很多人仍处于观望状态，特别是对于有置换需求的客户而言，手中的房子出手前没办法购买新房。”而在他看来，一些房子的销售确实需要一个较长的周期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期各地二手房挂牌量明显攀升，新房去化率也明显下降，市场交易情绪明显降温，导致刚需和改善、新房和二手房之间的循环不畅。未来存量房时代下“卖一买一”换房需求突出，房地产交易周期拉长、摩擦增大，市场迫切需要降低经纪费率和调整收费模式。

　　　　二问

　　购房者真正能享受到政策红利吗？

　　买方有更多话语权 如果转嫁会影响成交

　　如果政策顺利执行，中介费双边收佣对购房者来说无疑是又一重大利好。

　　以一套总价500万的二手房为例，此前购房者需要独自承担房价的2.7%，即13.5万元作为中介费，而在此次调整后，买卖双方各支付5万元的中介费，能够直接为购房者节省8.5万元的成本。

　　但一些购房者担心，双边收佣的结果是否会以业主涨价而告终，自己其实享受不到政策的红利。

　　对此，分析普遍认为在当前买方市场的背景下，买方拥有更多的话语权。同时，在市场信息高度透明的情况下，如果业主单方面提价，也会影响成交率。

　　前链家研究院院长杨现领撰文分析，目前北京在售二手房源总量超过16万套，在售房源去化周期超过12个月，大量房源无商机、无带看、无浏览，只有不到10%的房子具备真正可售的机会，大量房源处于“销售可能性边界”之外。换言之，这是一个买方强势的市场，话语权掌握在买方手中。

　　李宇嘉表示，理论上业主会有动机将中介费转嫁到房价上，过去也有这样的情况，但能不能转嫁或转嫁多少取决于微观市场对房价的定价。

　　不过他表示，当前市场竞争态势和过去完全不同，各地二手房挂牌量都创历史新高，卖旧买新，卖小买大，资产腾挪非常普遍，更多的是业主合理定价甚至下调挂牌价，以求尽快能卖得出去，卖方很难将中介费用向买方转移。如果卖家将费用转嫁到房价里，很可能影响房屋的成交效率。长期来看，在供需双方价格博弈后，价格会回归供需公认的价值水平上去。

　　几位北京的房产中介从业人士也持相同的观点，其中一位提到，“已经跟一些业主进行了沟通，一些房子即便降价也很难卖出，业主也表示能够接受佣金分摊。”

　　　　三问

　　其他中介会跟进么？

　　中介费不是购房首要因素 多家表态会有举措

　　目前，在北京的房产中介中只有链家下调了中介费，不过分析认为后续北京二手房市场有望全面跟进调整。

　　事实上，作为北京二手房中介中占据市场份额最大的企业，北京链家一直收取着高于同业的中介费。记者了解到，我爱我家、麦田房产等房产中介的费率在协商后均可低至2%甚至以下，而北京链家此前的最低水平为2.35%。

　　随着北京链家的中介费率调整，也有中介表示后续会有相关举措出台。麦田房产的工作人员告诉记者，公司也将开会商讨降低中介费率相关事项。

　　不过，对于中介费率调整带来的利好，专家分析称，中介费不是购房决策的首要因素，对房地产市场的影响还是要综合多方政策的力度和影响。

　　记者注意到，不止一位提到限购对于当前房产交易的影响。事实上，自广州率先调整住房限购政策后，同为一线城市的北京能否跟进也成了多方关注的重点。

　　中原地产首席分析师张大伟称，对于北京等一线城市来说，“认房不认贷”政策主要影响的是刚需型和改善型家庭，大部分购房人需要“卖一买一”，当这部分需求消化后，后续若没有郊区限购调整等政策出台，市场可能在10月份以后走弱。

　　据悉，北京是目前限购政策最严厉的城市之一，除“五年纳税或社保证明”的基本门槛外，还对商住房实施同等的限购标准，调整限购政策会产生较大的影响，因此在政策制定上也会更加谨慎。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出，短期来看，北京、上海、深圳限购政策亦存在优化空间和预期，预计一线城市政策调整力度取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，或结合人口、人才政策去优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。据银柿财经

责任编辑：刘德宾

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