摘 要
截至8月25日，美国10年期国债名义利率也已突破4.31%，加息降息中国10年期国债收益率下破2.6%，中国中美利差已进一步扩大至170个基点以上
文｜康恺
编辑｜张威 袁满
“最近半年来，去美来问询美国楼市的国买中国买家越来越多，有些时候险些变成了抢房大战。房划”美国房地产公司Centermac realty经纪人严沁说道，美国“有些人在房屋开放日前一天就早早蹲点，加息降息有人不断提高购房现金比例，中国有人甚至为卖家手写‘购房情书’以表诚意。去美总之，国买大家为了买房真是房划花式百出。”
中国买家在美置业的美国需求增大，也让严沁的加息降息工作时间不断拉长。不仅如此，中国他业务覆盖的地区也不断扩大。“像我之前主要负责洛杉矶老华人区，但现在业务范畴都要扩展到整个加州了。最近有一次我带客户看房，甚至都有点像带客户来加州观光旅游。来问询的人多了，需求也自然多种多样，有购置资产安家的，有纯粹为了投资的，这需要我们提供尽可能多的房产投资策略。”他说。
这仅是中国买家在美购房激增的缩影。美国全国地产经纪商协会（NAR）的最新数据显示，2022年4月到2023年3月，大中华地区（即中国内地、中国香港和中国台湾）再次成为美国楼市购房者的最大海外来源地。在所有海外买家中，购房量占比达13%，较一年前提高了一倍多。这也是时隔三年后，中国买家再度重回购房量首位。
截至8月25日，美元指数已连续多日站上103关口，去年10月曾逼至113高位；美国10年期国债实际利率已接近2009年以来的最高水平。
强美元、高利率环境下，中国买家却重返美国楼市。
从购房总额方面来看，2022年4月到2023年3月，大中华地区仍是美国楼市最大的海外买家，购买总额达136 亿美元。不仅如此，大中华地区买家购买房屋的中位数（即将某个地区的房价按照从小到大的顺序排列，取中间价位的房价作为中位数）价格为72.32万美元，几乎是美国房屋中位数价格的两倍。大中华地区买家购买房屋的平均数价格123.45万美元。
这与外国人在美国购房的走势相悖。上述数据还显示，在截至3月的12个月内，外国买家购买的美国住宅额达533亿美元，同比下降9.6%。外国买家在美国购房量降至2009年以来最低。
美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武认为，住房市场是最直接受到美联储高利率政策影响的经济领域，高利率环境挫伤了美国楼市需求，但同时也减少了美国楼市供给，进而导致美国房价小幅调整。美国楼市和美联储政策是一个互为影响的关系，一旦美国楼市使美国经济衰退迹象加剧，或威胁金融稳定，美联储的货币政策将会有所放松。“如果按当前市场环境推算，美联储或在2024年初开启降息周期，房贷利率将从高处回落，这将有望带动美国房地产市场回暖。”他说。
在洛杉矶居住了20年的地产经纪人、Re/Max（瑞麦地产）的萧兰（Gloria Xiao）表示，美联储加息、降息对楼市影响很大。与此同时，也应关注美国经济对楼市的影响，如果衰退来临，则有可能引发断供潮。不过，整体来看，由于银行给房屋贷款都设了若干的限制，目前再次出现大规模次贷危机发生的可能性比较小。
中国买家激增
横向对比，2022年4月到2023年3月，从购房数量角度来看，中国买家在外国买家的购房量占比约为13%，高于与美国接壤的墨西哥（11%）和加拿大（10%）。不仅如此，如果与中国人口数量相近的印度比较，中国买家的这一比例要比印度买家高出6个百分点。其他外国买家的占比均不超过3%。
纵向对比，这也是中国买家在2020年后重新成为美国楼市的最大买家。2021年、2022年，在外国买家中，中国买家在外国买家的购房量占比仅为6%。如果拉长时间轴来看，中国买家占比最高值出现在2014年-2015年，达16%。在2020年后，这一比例逐年下滑。
从购房价格角度来看，中国买家在美购房的平均数与中位数价格均为海外买家中最高，分别达123.45万美元和72.32万美元。相较而言，墨西哥买家在美购房的平均数与中位数价格仅为44.88万美元27.81万美元。
从价格指标上来看，2022年4月到2023年3月，中国买家在美国的购房总额达136 亿美元，约是去年及前年同期的2倍、3倍。不过，仍较2017年的317亿美元峰值有不小距离。
不仅如此，近年来，中国买家在美购房的平均数与中位数价格亦逐渐走高。2020年-2022年，中国买家在美购房的平均价格分别约为62万美元、71万美元和101万美元。以此估算，目前中国买家在美购房的平均数约是2020年同期的两倍。2020年-2022年，中国买家在美购房的中位数价格约在45万美元-47万美元之间，是当前中位数的六成左右。
在严沁看来，中国疫情政策优化后，问询在美置业的中国人的确越来越多了。他经营的“诺亚-加州洛杉矶房地产Noah”的微信视频号的粉丝量便是例证。仅过去一年，就增长了80%。
加利佛尼亚州成了中国人在美国购房浪潮中的最大受益者，它仍然是中国买家最喜欢的购房目的地。数据显示，33%的中国购房者将购房地选择在了这里。佛罗里达州、得克萨斯州、纽约紧随其后，分别达16%、8%、6%。
不仅如此，抢购新房——中国买家这一传统热情亦没有被击退。“中国买家很喜欢买新房，一些2000年以前建的房子他们都不太看了。在美国，2000年以后建的房子其实并不多，这些都可以被看作次新房了。美国很多房子都是上世纪30年代-40年代建的，大约都有100多年历史。”严沁说道。
值得注意的是，刚需代替投资，是中国买家需求的一大转变。“每10个中国买家中只有1个是纯粹作为投资而购房的，这与21世纪10年代中期的情况大不相同，在2023年，典型的中国买家不是来自海外的投资者。”总部在吉隆坡的亚洲房产科技集团的居外IQI联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）说道，“大多数中国买家都是为自用而购房，无论是主要住宅、度假屋还是学生公寓。”
现金买房占比提升
截至8月25日，美元指数已连续多日站上103关口，去年10月曾逼至113高位。截至当日收盘，在岸市场人民币兑美元即期官方收盘价报7.2884，较今年年初贬值4.62%。离岸人民币CNH即期报7.294，亦较年初以来大幅波动。进入5月，在岸、离岸人民币再度开启贬值行情，且已跌破7.3的整数关口。
截至8月25日，美国10年期国债实际利率已接近2009年以来的最高水平。美国10年期国债名义利率也已突破4.31%，系2007年11月以来首次。中国央行二次降息后，中国10年期国债收益率迅速下破2.6%。截至8月25日，中美利差已进一步扩大至170个基点以上。
强美元、高利率环境下，中国买家为何重返美国楼市？
以利率为例，在美国房贷利率上升，为买家增添了多少负担？严沁对此算了一笔账。如果买家目前想购买一套总价100万美元的房子，以20%的首付金额、7%的房贷利率计算，每月大约还款5300美元。如果算上地税、保险等额外成本，每个月供房的成本要升至6300美元左右。相较而言，当美国房贷利率低至2.5%时，同样一套房（即总价和首付比例相同），每月还房贷成本仅在3000美元左右，加上额外成本约为4000美元。
一位中国买家说道，美国楼市的中国买家激增，一大原因在于美国房价回调较为严重，这为海外买家提供了“进场”的机会。“多年来，美国房价一路走高。现在好不容易回调，一旦出手，就是买在低点。”
“南加州地区是这一年来美国房价下跌最多的地方，平均跌幅达10%-15%。从美国整体房价来看，2022年3月是历史高点，这样的高位差不多维持到当年5月。此后，涨幅不断缩小，且逐渐形成跌势。”严沁说道。
2023年5月，美国平均房价同比下降0.5%，西雅图，旧金山、拉斯维加斯同比下降11%、11%和8%。
2022年下半年以来，衡量美国房价的标普凯斯席勒指数涨势亦逐渐趋缓。今年4月，该指数同比下跌0.2%，为2012年4月以来首次出现同比下降。
美联储加息是其背后的主要推手。2022年3月至今，美联储已累计加息幅度达525个基点，将联邦基金利率目标区间推升至5.25%-5.5%的22年来历史高点。反映到房贷利率方面，美国房贷巨头联邦住房贷款抵押公司——房地美8月24日的数据显示，美国平均房贷利率已升至7.09%，为20多年来的最高水平。
在严沁看来，从整体买家而非中国买家角度来看，相较于一年前美国楼市火爆态势而言，大家的态度比较冷静了。“对于当前持有美国房产的大多数买家而言，他们目前供房的固定利率都是在3%左右。大家不太可能放弃这么低的月供利率，转手买一套房贷利率在6%-7%的新房。”
NAR数据显示，6月，美国成屋销售总数年化416万户，环比下跌3.3%，创2009年6月以来的最低迷销售。7月，美国成屋销售量环比下跌2.2%，至407万户的六个月低点。
当然，房贷还要和收入相比，才能更衡量房贷成本的变动。一般而言，美国房贷贷款专员每月放贷额度不超过购房者收入的48%。如果粗略按照50%计算，房贷者的月供要达到6000美元，其月收入则需达12000美元。“很多美国人的收入是达不到这个值的，这样就将很多人排除在美国楼市之外了。”严沁说。美国劳工统计局的数据显示，截至2023年7月，美国居民平均工资上涨至28.96美元/小时，也就是4633.6美元/月。
在严沁看来，高利率环境下的美国楼市，中国买家不降反增的另一大原因在于，一些中国买家现金流充沛，不易受加息影响，“中国买家一般不太愿意使用大量贷款买房。一是在于外国人在国外贷款比较麻烦，二是在于在美华人有更多储蓄。美国本土买家也不愿背负太重房贷，他们一般仅愿用20%-30%左右的收入还房贷。”
“现在美国房贷利率利率这么高，我实在没有必要去借款买房。”前述中国买家说道，“我现在要做的是去美元杠杆。”
NAR的数据显示，2022年4月到2023年3月，47%的中国买家用全现金在美国买房，而美国整体市场的这一比例仅为26%。墨西哥、印度买家的这一比例则为35%和15%。历史来看，中国买家现金买房占比亦较往年提升。2020年，仅有40%的中国买家用全现金在美国买房。
NAR并未披露近一年中国买家在美用贷款购房比例，但从往年数据来看，在美国本土贷款，是中国买家仅次于使用全现金买房的方式。
从银行角度来看，大型银行的房贷放款步伐亦有所放缓。路透援引最新调查显示，截至目前，美国抵押贷款申请量降至28年来最低点。美国银行监管文件的数据显示，2022年，花旗银行仅发放了全美抵押贷款的0.3%。摩根大通首席执行官杰米戴蒙则在近日投资者的电话会议上表示：“我们不会在账簿上发放大量廉价的抵押贷款。”
在美置业风险几何？
在美购房置业，是一笔好的生意吗？在一些中国买家眼里，这很大程度取决于美国房价走势。“许多海外投资者还是认为美国的房地产市场相对稳定，主要的考量还有现金持有量，回报率以及房屋管理等诸多方面的因素。”萧兰说道。
“美国贷款利率高企背景下，贷款买房是否划算，要根据房价下滑比例、贷款比例来看。”一位中国买家说，“即便贷款买房，我们也不会全额贷款，还是要采用一定比例现金购房。况且，华人最喜欢的加州地区房价跌幅较大，即便采用一些贷款也具有低成本优势。汇率虽然面临压力，但准备买房的人肯定不会现在换汇，他们本身也有一些美元资产，这部分风险相对可控。”
此外，亦有美国房产经纪人表示，目前，在美国买房贷款利率虽然升至7%以上，但对于信用分好的买家，仍有可能获得6.5%的利率贷款。此外，美国本土亦有重置抵押贷款的操作。“比如，现在一些买家虽然以较高的利率贷款，但过两年可以在银行重新再做一个。美联储不会一直保持高利率水平，当利率降下来后，买房者的还贷成本也就降下来了。”
目前，已有诸多机构看好美国楼市。CoreLogic预测2023年美国平均房产价格将上涨3.7%，北卡罗来纳州、亚特兰大、达拉斯等地区的房价在2023年将上涨大约5%-10%。高盛则将2023年美国全年房价预测上调至上涨1.8%，此前为-2.2%。
一些大基金也在积极加仓美国地产行业，巴菲特旗下伯克希尔·哈撒韦公司披露的13F报告显示，巴菲特二季度新建仓的三只股票都来自房地产行业，分别是美国销量最大的房屋建筑商DR Horton，以及房屋建筑商NVR、LENNAR。
在陈跃武看来，从上世纪80年代至今，美国人口增长了近60%。这意味着，美国楼市需求也应增加相应比例。不过，近几年，美国新房建成量增长缓慢，这为美国房地产市场带来了一定供给缺口。
NAR数据显示，目前，美国二手房库存约为100万套，而疫情前二手房库存接近200万套。美国人口普查局的数据显示，7月该国独立屋新屋开工量环比增长6.7%，但竣工量增幅较小。
此外，从中长期来看，在美置业的一大风险在于，当前高利率环境是否会令美国楼市承压，并加大美国经济衰退的可能性。与此同时，是否会影响美国的金融稳定。
此前，鲍威尔便坦言，房地产的确也是影响美联储货币政策的一个很大的方面。不过，他也表示，当前美国楼市环境可能不会影响该国金融稳定。“与上一轮次贷危机相比，我们在这个周期内并未看到大规模的不良信贷。现在的贷款机构对住房信贷的管理要谨慎得多。所以当前的情况是完全不同的，目前看来不存在金融稳定性的问题。”他说。
陈跃武也认为，上次次贷危机的问题在于，低利率环境催生了美国楼市本来没有的需求，当金融环境变化后，就催生了较多的不良贷款。从当前美国楼市的情况来看，高利率目前仅出清了投资客。从整体环境而言，美国楼市仍是健康的，并不对金融稳定构成挑战。
“现在美国银行向购房者贷款还是非常谨慎的，在硅谷银行倒闭后，银行放贷的趋势是收紧而不是放松。他们要查你的收入、信用分，还要做背景调查。只有这些都合格后，银行才会发放30年期固定利率贷款。”严沁说道，“2008年的时候，很多银行把贷款给了信用分很差的人，形成了很多坏账。当时还是浮动利率，因此购房者还款金额很受美联储货币政策影响。但现在的环境和2008年差别较大。”
今年二季度，美国银行业报告了189亿美元的贷款损失。该数值较往年有所上升，其背后的推手并非居住地产行业。最新数据显示，美国银行业一半的贷款损失来自信用卡，达107亿美元。
不仅如此，从最新财报数据来看，今年二季度，受息差空间较高因素推动，美国头部银行业绩还超过预期。摩根大通、美国银行、富国银行的营收分别同比上升34.48%、11%、20.49%，仅花旗集团的营收略有下跌。本轮加息周期中，美国银行业的净息差已经从2022年一季度的2.54%大幅升至今年一季度的3.31%附近。
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