10月13日，中国建设银行股份有限公司发布关于基础设施公募REITs申报发行事宜的住房资或公告，该行附属公司建信住房服务有限责任公司（简称“建信住房”）作为原始权益人，公募以其在北京、申申报上海、报发步伐苏州持有运营的行实现突三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs。三个保租房项目来源于建信住房、破险建信住房租赁基金以市场化方式盘活的建信加快存量资产。
业内人士表示，住房资或此举在保租房REITs领域的公募三方面实现了首次重大突破。未来，申申报预计监管政策将进一步放宽，报发步伐保险公司将进一步加快保租房REITs的行实现突申报步伐，市场化长租公寓申报发行进度也有望进一步加快。破险
中国建行申报保租房REITs已获国家发改委受理
根据中国建设银行股份有限公司发布的建信加快公告显示，建信住房作为原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs。
据悉，三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。建信住房、建信住房租赁基金收购非居住存量房屋改造为保租房，通过专业化运营实现提质增效。
本次公募REITs发行将进一步丰富基础设施公募REITs发起主体和资产类型，是促进多主体投资、多渠道供给支持发展保租房的重要探索，是该行贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持租购并举，助力探索房地产业新发展模式的重要举措。
根据公告，本次公募REITs发行是建行实施住房租赁战略系列举措中的重要一环，有助于打造具有该行特色的住房租赁资产管理平台，实现金融资源与社会资本的良性循环，进一步完善集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs发行为一体的全方位住房金融服务体系，持续巩固该行住房金融领域的特色和优势，提升经营效益、品牌价值和社会影响力。
对于此次公募REITs申报的进展及后续安排方面，公告称，近日，国家发改委已正式受理本项目申报。同时，该项目构成香港联合交易所有限公司证券上市规则《第15项应用指引》（简称“PN15”）下的分拆，该行已按照香港联交所规定提交PN15申请，目前香港联交所已就本次申请予以核准。
突破保租房公募REITs“三个单一”束缚
值得一提的是，保租房公募REITs上市已满一年，然而，“三个单一”问题也随之成为市场关注的焦点，即单一城市、单一筹集渠道、单一运营主体。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，“三个单一”问题不仅限制了REITs的发展潜力，也削弱了保租房公募REITs在风险分散和资产多样化方面的能力，市场亟待寻求可持续、稳健的发展模式。
其中，“单一城市”体现在目前市面上的四只保租房公募REITs的底层资产全部来源于单一城市。这种集中式的布局，使REITs的收益和风险高度依赖于特定城市的宏观经济和市场供需。城市经济的波动和不确定性成为影响这些REITs表现的重要因素。
“单一筹集渠道”体现在华润有巢REIT、北京保障房中心REIT、厦门安居REIT和深圳安居REIT均依赖于特定的筹集渠道。新建类项目和公租房转保租房项目（本质上也为新建类项目）成为这些REITs的主要底层资产来源，限制了其资产和投资多样性。
此外，“单一运营主体”体现在每只REIT虽然拥有2-4个物业项目，但是都由单一运营商管理。在住房租赁行业刚刚起步的阶段，这种模式可能带来运营策略、管理效能和风险控制能力的瓶颈。
在此背景下，赵然指出，从建信住房公募REITs申报可看出，为解决“三个单一”问题提供了新方向，即通过多元化城市布局、灵活多样的资产筹集渠道和引入多个运营主体，有望实现REITs的风险分散、运营优化和资产多样化，从而推动保租房公募REITs市场的健康、稳健发展。这也符合市场、政策制定者和投资者期待看到保租房公募REITs突破“三个单一”束缚，从而实现更广泛、多元和灵活的发展。只有解决了这些核心问题，保租房公募REITs才能在中国金融市场中占据更为坚实、持久的地位，为投资者提供更为丰富和可靠的投资机会。
保租房REITs领域的三方面实现首次重大突破
建行申报保租房公募REITs已经获得国家发改委正式受理，在申万宏源证券固定收益融资总部公募REITs业务董事孙林看来，在保租房REITs领域的三方面实现了首次重大突破。
具体来看，一个突破在于，这是首个以金融机构附属公司作为原始权益人申报的公募REITs项目，实现一个突破。据孙林介绍，自2020年国家发改委和中国证监会联合发布“586号文”并开展公募REIT试点项目申报工作以来，监管层面并未限制金融企业申报发行REITs，然而，已上市的公募REITs的发起人均为企业。如果建行的公募REITs能够发行成功，将为金融机构盘活存量租赁住房资产带来契机。
另一大突破在于，这是首个以市场化方式盘活的存量资产申报保租房REITs项目。据北京市住房和城乡建设委员会的网站显示，建信住房申请纳入保障房名单成功的保租房项目，有大兴区星光影视园北区A组团及招商中心项目、南中轴国际文化科技园建设项目（5#南1楼）改建保障性租赁住房等，均为非居住存量房屋改建项目。目前，已上市的四只保租房REITs底层资产均为住宅用地。对此，孙林表示，如果建信住房持有的“非居改保”项目能够发行成功，将能真正打通非居改保类保租房项目的投融管退闭环，提高投资方投资非居住性质保租房的积极性。
高和资本公寓事业部总经理王纯杰认为，这是国内首单基于基金收购非居住存量房屋改保障性租赁住房REITs。目前，市场上现存的四只保障性租赁住房REITs，即安居深圳REIT、厦门安居REIT、北京保障房REIT、华润有巢REIT，前三只主体均为各地非市场化保障房管理机构，第四只为央企市场化管理机构。而建行作为新类型的供应主体进入后，对于市场上其他着力于长周期投资的资金方提供了借鉴意义。
“建行这只公募REITs让市场充分认识到，金融工具赋能住房租赁行的可能性，会让银行、保险机构、信托公司等金融机构更积极参与住房租赁行业，为行业发展提供长期且低成本的资金。另外，也会让类似专业化的私募基金机构加大对于保租房业务的投资力度。”王纯杰说。
除此之外，这是首个投资+运营全周期不足1年的保租房项目申报公募REITs。资产持有人之一建信住房租赁基金（有限合伙）成立时间为2022年10月19日。“本次申报再次刷新了公募REITs的最快申报纪录，进一步加强了有关监管部门对保障性租赁住房发展的监管引领。”孙林如是说。
“这是一只行业最具期待的住房租赁公募REITs。”新派公寓创始人王戈宏说，基于建行天然的资本、资源、政策及人才等优势，整合市场存量资产，真正为租赁市场的健康规模化、产品多样化、运营标准化打造一个标杆是可行的。同时，金融机构借助资本优势，用私募REITs收购资产，引进优秀的运营机构创造坪效，然后上市公募REITs，真正形成住房租赁资产的投资闭环，这很有意义。同时，建行的公募REITs在项目属性层面或将有一些重大的突破，这是令人期待的。
保险公司预计也将加快保租房REITs申报步伐
在建信住房公募REITs申报取得重大进展的情况下，展望我国保租房REITs行业的发展，孙林分析称，预计保险公司也将进一步加快保租房REITs的申报步伐。
据悉，在建行发布公募REITs申报发行重大进展的当日，上交所和深交所同意中国人寿资产管理有限公司等5家保险资产管理公司试点开展不动产投资信托基金（REITs）业务，保险公司将可作为保租房REITs的公募基金管理人直接发行公募REITs，政策支持力度空前。“国寿、平安等保险巨头在长租公寓和保租房市场早有布局，有望成为第一批申报保租房或长租公寓REITs的保险公司。”孙林表示。
孙林还指出，预计监管政策将进一步放宽，更多类型的保租房项目（如集体土地租赁住房项目）将能通过发行公募REITs退出，这也为加快住房租赁有效供给、完善我国租赁住房保障体系起到全面推动作用。
除此之外，市场化长租公寓申报发行进度也有望加快。据悉，2022年12月8日，在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年年会上，中国证监会副主席李超讲话时就提到，要“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产等领域。”
“随着建信住房公募REITs实现重大突破，市场化长租公寓项目申报发行成功也将指日可待。”孙林如是说。
王纯杰指出，目前，重点大中城市已陆续出台保租房认定标准，在框架上具备较强的一致性，比如在面积标准、租金标准、运营标准、准入标准等方面存在很多共同要求。未来保租房的扩容路径较为清晰，更多城市将以人才公寓和公租房的形式来参与发行。一方面，从产品形式来看，除了集中式的保租房产品以外，分散式的产品也有望上市；另一方面，从经营主体类型来看，除了国企、央企及政府保障房运营单位外，民营企业所经营的市场化长租房REITs也有望破冰上市。
业内：保租房供应增量的背景下，需关注租金、企业收益率等指标
展望未来租赁行业的发展，珊瑚数据CEO梁志勇认为，自2021年以来，保租房推行各地方城市积极上量，但依然难以回避住房租赁行业资金投入大、回收周期长、收益率低等问题。建行申报保租房REITs已获国家发改委正式受理，这意味着REITs或将再次扩容，这有利于缓解筹集及运营资金压力，促进资产盘活，推动“投融建管退”的行业闭环。
“金融设施的创新对培育住房租赁市场非常关键，同时，二级市场的发展对资产运行的透明度要求更高。”梁志勇说，经珊瑚数据调研，目前，一线城市的租金情况有所下滑，租赁住房签约租期同比缩短。另外，新增项目的运营主体，由于成立时间较短，专业化运营能力仍需培育。而在保租房供应增量的情况下，未来仍需关注租金、企业收益率、房源空置率、租客构成等指标，培育投资者信心，从而保障市场稳定运行。
（文章来源：新京报）
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