原标题：探案说法丨付了钱、坑签了转让协议后原房主却反悔了！探案律师支招买房如何避“坑”

新海南客户端、说法师支南海网、丨付南国都市报“探案说法”栏目携手海南佐宸律师事务所，钱签却反讲述有意思的转让招买法律故事，探究冷冰冰的协议法律条文背后蕴含着的温暖正义,所谈案件包罗万象，秉承正义、后原悔律客观的房主房何角度，说法律、坑看得失、探案品人生。说法师支

特别开通“966123法律热线”，丨付如您愿意分享遭遇的钱签却反法律问题，欢迎来电聊聊，转让招买台前幕后，从庭审现场到平凡生活，我们将用心关注、记录案件的始终。

重庆的曾女士在儋州购买了一套房，付款、签协议等一套流程走完后，如期入住。但因为当时房子还未办理房产证，双方约定原房主取得房屋产权证书后再办理过户手续。怎料一段时间后生了变数，原房主后悔了，迟迟不配合曾女士办理过户手续，并声称合同无效。无奈之下，曾女士将原房主告上法庭，法院最终会怎么判决呢?为此，记者就此类纠纷还采访了海南佐宸律师事务所主任钟敏律师，为消费者提供专业的法律意见。

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 陈栋

支付54万元购房款，原房主却迟迟不给过户

2014年5月20日，葛先生和儋州中某房地产开发有限公司签订《儋州市商品房买卖合同》，购买该公司开发的商品房即位于儋州中南西海岸的一套房产。2018年1月30日，曾女士与葛先生签订《房屋转让协议》，约定葛先生将其位于中南西海岸房屋出售给曾女士，房屋转让价款为600000元，房产交易过程中产生的一切费用，均由曾女士承担。

合同约定，房屋交付给曾女士后，葛先生将在取得房屋产权证书后应立即办理转让手续到曾女士名下。曾女士与葛先生应积极配合办理过户手续，葛先生负责办理房屋过户，曾女士予以充分协助，因任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。

合同签订后，曾女士于当日向葛先生支付购房款540000元，葛先生向其出具《收条》一份。案涉商品房尚未办理房产初始登记到葛先生名下。曾女士交了大部分的房款，房子却迟迟无法过户到其名下，故向法院提起诉讼，请求判令葛先生全面履行之前与其签订的《房屋转让协议》，将房屋产权办理过户到曾女士名下。

据了解，2018年4月22日20时，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布实施琼办发【2018】29号《关于进一步稳定房地产市场的通知》，该通知第四条明确规定实施全域限购。

原房主称合同无效，其无权处分夫妻共同财产

面对曾女士的起诉，葛先生辩称其妻子对此事并不知情，他无权处分夫妻共同财产。葛先生认为，根据《中华人民共和国民法典》中关于不动产处分的相关规定，曾女士获得该房产亦不是属于善意取得，当时签订的《房屋转让协议》无效。

一审法院经审理后认为，葛先生是以个人名义与儋州中某房地产开发有限公司签订《儋州市商品房买卖合同》，且在与曾女士签订的《房屋转让协议》中亦明确约定保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，曾女士亦向其支付合理对价。

自2018年1月30日签订《房屋转让协议》，曾女士已经居住使用至今，曾女士有理由相信作为葛先生的配偶知道或者应当知道这一重要决定，并确信葛先生对案涉房产的处分行为系夫妻双方共同的意思表示。因此，双方于2018年1月30日所签订《房屋转让协议》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,应为合法有效。

此外，曾女士诉请葛先生将涉案房产办理过户，实质包含了要求葛先生办理房产产权初始登记，并将案涉房产的不动产权属转移登记至曾女士名下，由此产生的相关税费，根据双方签订的合同约定，应由曾女士承担。双方签订《房屋转让协议》时，海南省尚未实施限购政策，故曾女士上述请求有事实和法律依据，予以支持。

法院：原房主违背诚实信用原则，应依约办理过户手续

据此，一审法院判决如下：葛先生于判决生效之日起十日内办理位于房产产权初始登记，并将上述房产的不动产权属转移登记至曾女士名下，相关税费由曾女士承担。

宣判后，葛先生不服提出上诉。海南二中院认为，诚实信用是中华民族的优良传统，也是我国法律确定的基本原则；是市场经济活动的一项基本道德准则，也是一种具有道德内涵的法律规范。诚实信用原则作为市民社会必然的道德信条，必然关系着一个时代一个国家，一个法律系统对人性的基本认识和基本态度。葛先生将房屋转让给曾女士后，又主张无权处分要求返还房屋违背诚实信用原则。

2021年7月14日，海南二中院对此案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

律师解读

购买没有登记的房屋，存在风险需谨慎

1.此类纠纷，主要涉及了房屋买卖的哪些法律问题？

钟敏律师：首先应明确的是，此类案件中，房屋虽尚未登记，但双方签订的房屋买卖合同是有效的。双方达成买卖合同合意，合同生效后，双方形成债权债务关系，只是因未办理登记房屋的物权不发生物权变动的效力而已。

主要涉及的法律风险有：

一、未取得初始登记的商品房，买受人无法办理产权登记，在此期间开发商若因其他债务关系被强制执行，其名下未过户的商品房也会面临被强制执行的风险。同时出售人也可能因为自身债务导致形式上仍然备案登记在其名下的房屋被强制执行。

二、双方虽然签订了买卖合同，但因未办理产权过户，权利人很有能将房屋再次出售给第三人，一旦第三人善意取得，买方只能依据买卖合同约定，向对方主张损害赔偿责任。

2.为了避免此类情况的发生，从个人手中购买房屋是需要注意哪些问题？

钟敏律师：一、确认房屋产权是否清晰，并且应该与全部的产权人签订合同，同意要根据一般生活经验判断是否可能存在其他共有人，包括继承人、夫妻、家庭等各种共有情形，要求其他共有人一并参与合同签订。

二、不动产权证登记是证明房主对房屋所有权的物权公示凭证，在交易时没有登记的房屋对买受人来说，存在极大风险，购买存量房（二手房）一般不建议购买未办理产权登记的。

三、确认房屋是否有权利负担，如抵押权、居住权。如果买受人未查明房屋是否有其他权利负担，就极有可能买到一个随时被抵押权人行使抵押权的房屋，或是买到一个为他人设定终身居住权的房屋，以至于有房却不能居住。

四、房改房、经济适用房等一些政策性住房，在转让时有一定的限制，而且这些房屋在土地性质、房屋产权上有一些特殊规定，买受人在购买时要避免买卖合同与国家政策及法律的冲突。

五、确认房屋是否存在租赁，“买卖不破租赁”是一项基本民事法律制度，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。如果房屋的租赁合同未到期，买受人极有可能得到一个不能及时入住的房屋，实地查看，走访也是十分有必要的。

六、确认房屋的物业管理费，水电燃气等各项费用是否结清。如果未结清，若出卖人长期拖欠上述费用，买受人不知情购买了该房屋，可能面临所有费用均要买受人承担的风险。

3.针对此类问题，对于消费者有哪些好的建议？

钟敏律师：一、要明确消费目的，即购房是为了满足生存消费，还是为了满足发展消费和享受消费（改善居住环境或投资获利），要合理购房，反对盲从、攀比。

二、理性购房，考虑自己目前购房所能承受的负担，购房对目前自身处境是否有必要以及房价走势等，不要盲目随波逐流，如果购房超出了自己的承受能力范围，那么势必会影响以后的生活。

三、购房人在有限购政策管控的区域购房时，要考虑自己是否具备购房资格，借名买房存在巨大的法律风险，不建议购房者通过此方式规避限购政策，以达到买房目的。若已经借名买房，应及时要求房屋登记人为自己办理抵押登记手续、或者设立居住权等手续，以防房屋登记人日后因债务纠纷，导致房屋被强制执行的可能。

四、购房者在购房时如果对于一般风险没有鉴别能力，可以委托专业人士参与协助，比如可以委托信得过的律师提供全程法律服务。（陈栋）

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