原标题：新海南调查｜鼓励社会资本参与 海口将探索引进品牌大型央企实施城市更新改造

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新海南客户端、新海型央新改南海网、南调南国都市报3月14日消息（记者 易帆）近日，查鼓在海口蓝天路金棕苑小区内，励社新海南客户端记者看到刚经过老旧小区改造竣工验收的资海口小区焕然一新。“之前困扰居民多年的本参外墙渗水、空调管道漏水噪音扰民的将探进品问题，在这次改造中全解决了。索引施城市更”居民张先生笑着对记者说道。企实

根据海口市政府制定的新海型央新改《海口市城镇老旧住宅小区整治改造工作方案》（以下简称《方案》），老旧小区改造内容涉及基础类、南调完善类、查鼓改造类等三大类共计23小项改造内容。励社记者了解到，资海口自2019年启动老旧小区改造以来，本参海口共改造450余个老旧小区，惠及18432户居民。2022年，海口持续推进老旧小区改造，计划改造405个老旧小区，目前改造正按进度进行，将在今年内完成竣工。

改造后的金棕苑小区

现场

充分调动群众完成改造

12日，金棕苑小区摆放着改造的相关内容的展板。改造的内容涉及屋面防水、路面等，改造的内容大部分是小区的公共基础设施改造。

“改造资金由政府出了大头，业主们通过物业管理自筹了一部分资金用于空调管道的改造。”张先生说，尽管业主自筹部分仅有4万余元，但要争取到业主们的同意票，实属不易。为了达成一致的改造意见，小区物业和议事堂成员在街道部门的协调下，召集业主反复共议。“光是会议就开了不下10次，才基本达成了一致意见。”张先生说道。随后，在该小区物业的协助下，海府街道办和项目改造施工单位很快就将小区需要改造内容确定，并最终形成了改造方案。

海府街道工作人员符明星说，因列入计划改造的老旧小区数量多，而这些老旧小区往往没有成立业委会，甚至还有不少“三无小区”，难以发动业主广泛参与，就成了老旧小区改造的瓶颈之一。经过一段时间的摸索，海府街道充分利用小区的物业管理处、社区的“议事堂”、甚至是小区里的热心业主等，把业主聚拢在一起，“业主的高度配合和良好的协商机制是老旧小区成功改造的必备条件。”符明星说道。

部门

鼓励社会资本参与

记者了解到，自2019年启动老旧小区改造以来，海口共改造450余个老旧小区，惠及18432户居民。

“老旧小区改造是完成了，但有很多地方还不尽人意，主要一点是资金少，资金仅能满足部分基础类项目的改造与居民的美好生活愿望之间的冲突，导致部分小区尽管改造完了，但其对改造的满意度不高。”海口市住建局相关负责人坦言，海口市计划改造的老旧小区数量占据全省的近乎三分之二，改造压力大，资金不足，无法实施外立面改造、社区综合服务设施等完善类、提升类改造工作，改造内容和改造效果难于达到群众的期望值。资金不足导致未能做到应改尽改，群众对改造满意度不高。

海口市一街道负责人说，部分老旧小区居民改造意见难统一，有一些小区因年久失修，存在明显存在结构安全，但对其改造的资金成本大，群众也对修修补补的改造有抵触，希望进行拆除重建，但目前拆除重建的项目尚无支持提高商品住宅容积率的政策，无融资空间。

海口市住建局相关负责人表示，2022年，海口持续推进老旧小区改造，计划改造405个老旧小区，目前改造正按进度进行，将在今年内完成竣工。下一步，海口将探索引进品牌大型央企实施城市更新改造，以社区、街区为单元，实施老旧片区“留改拆”改造。在完成老旧小区基础类、完善类改造基础上，利用低效存量土地资源，补齐社区公共服务设施短板，改善人居环境，提高城市风貌。为吸引社会资本，减轻财政压力。

同时，对已完成改造和正在实施改造的老旧小区，各区督促相关责任单位引导小区成立小区业主委员会，积极引入口碑好的物业公司参与改造小区后续运营管理，对一些引入物业公司管理尚存困难的老旧小区，引导其通过成立业主委员会，推选业主代表，形成小区自管体系进行小区自我管理。

改造后的金棕苑小区

他山之石

日本：老旧小区改造主要依靠市场机制

日本的老旧小区更新主要包含4种方式：小区再生、存量活用、用途转换和让渡返还。各种方式可以单独使用，也可在同一个小区更新中混合使用。由都市基盘整备公团和地方都市开发整备部门合并而成的UR开展的更新工程已基本覆盖全日本范围内的所有老旧小区。

东京足立区花田小区更新，就是日本老旧小区改造的一个成功案例。该小区建成于1964年，公共空间少，建筑密度高，老龄化率达54%，2011年启动更新改造工作。

花田小区的改造主要依靠市场机制，政府和民间力量为辅。花田小区的土地和建筑物所有者UR是整个项目的主要推动者，重点负责小区的更新设计、规划和建设。足立区政府则主要负责社会层面的推动，定期将更新举措进行公示和宣传，并定期与居民做好充分的沟通，及时反馈居民意见；此外，花田小区及其周边地区综合社区营造协议会，从制度层面做好居民之间的沟通、不同利益主体间的协调。

花田更新项目将小区既有路网划分为若干地块，针对不同地块采取不同的更新方式。在分块更新的基础上，花田设计了生活轴、都市轴、地域轴和绿轴来连接各地块，统筹整合小区的空间秩序，打造了人人都能安心生活、充满生机的居住区。

北京：社会资本参与改造可获贷款贴息

前不久，北京市住建委、北京市发改委等八部门下发通知，提出以多种方式引入社会资本参与、加大财税和金融支持、存量资源统筹利用、简化审批、监督管理等多条意见，建立共同参与改造、共同治理社区、共同享受成果的老旧小区改造良性循环新机制。

《意见》明确提出，社会资本可以通过四种方式参与老旧小区改造：专业化物业服务方式，“改造+运营+物业”方式，专业服务方式，改造实施主体方式。对于社会资本参与老旧小区改造的，北京市财政可对符合条件的项目给予不超过5年、最高不超过2%的贷款贴息；区政府对符合要求的项目，可以申请发行老旧小区改造专项债。

新海南调查 | 海南老旧小区改造 让老小区焕新生机

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新海南客户端、南海网、南国都市报3月13日消息（记者 易帆）老旧小区改造，不仅是一项重大的民生工程，也是城市更新的重要内容。2020年7月20日，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作指导意见》，确立了城镇老旧小区改造的基本原则、改造内容、实施机制。城镇老旧小区改造坚持居民自愿原则，因地制宜合理确定改造内容，按照“基础类”“完善类”“提升类”分级分类逐步改造。

为进一步满足多层次、功能性、品质化居住需求，海南将城镇老旧小区改造纳入政府工作报告任务。2021年7月21日，海南省人民政府办公厅印发《海南省城镇老旧小区改造工作实施方案（2021-2025年）》，结合海南实际情况扩展“基础类”“完善类”“提升类”内容，依据改造资金规模照分级分类逐步改造。

自2019年开始，海南有计划、有组织、有步骤地开展城镇老旧小区改造。截至当前，全省已改造完工的622个老旧小区焕发出的新活力，满足市民对改善住房条件的客观需要，并在此过程中逐渐摸索出一些“海南经验”。

改什么？听民意列“清单”

在城市发展的更新迭代中，始建于2000年以前的、经过20余年时光的小区因为基础设施不足、房屋设施老旧等原因，造成小区污水管道堵塞、房屋渗水漏水、环境杂乱等让问题成为了居民的“烦心事”，有部分小区甚至还存在消防安全隐患。

近日，记者在走访文昌、琼海、五指山等市县看到，经过改造后的老旧小区，这些问题都得到一定程度的解决。

“小区的道路硬化了，环境干净整洁了，改造后修建了停车棚，院子里的车子也不乱停放，我们住在这里越来越舒心。”家住文昌清澜住宅小区的72岁居民陈宋英在小区住了近20年，她告诉记者，因房屋年久失修，外墙和楼顶的防水、排污管道的更换、小区内部道路的修整硬化等问题已经困扰居民多年，知晓老旧小区改造的相关政策后，小区业主积极响应参与，与相关工作人员共同制定了改造“清单”。

12日，在海口蓝天路金棕苑小区内，记者看到经过改造后小区“颜值”提升不少。“以前都是小修小补，楼顶、外墙渗水这样的问题始终解决不了，没想到这次老旧小区改造动真格，为居民解决了这些烦恼。”业主张先生说道。

老旧小区改什么？如何把“好事”做好，着实提升居民的获得感、幸福感？这关键还得听居民怎么说。

记者在走访过程中看到，各市县住建部门在改造工作中把提高居民参与度放在第一位。例如：五指山在全面调研的基础上，针对每一个小区的实际问题，反复勘察现场，征求群众改造意愿；万宁深入改造小区，开展专项答疑活动，并邀请改造完工的小区居民参加，以实际经验感受及时解答群众疑惑和打消顾虑；琼中通过在改造方案中制定“房屋室内外防盗网、门窗更换”的条款鼓励居民主动参与，自行出资，引导居民参与老旧小区改造的共建、共享、共治。

怎么改？探索“五大”工作机制

老旧小区改造是给社区居民提升生活品质的惠民实事，但如何把事办好办到位，却不容易。

海口市海府街道工作人员符明星对此深有体会：经过前期的老旧小区情况摸排和民意调查，2022年海府街道计划改造的老旧小区就有38个，老旧小区改造涉及小区的每一户，而街道工作事项多、人手不足，如何才能充分调研民意，制定让居民较为满意的改造方案？符明星说，充分利用小区的物业管理处、社区的“议事堂”、甚至是小区里的热心业主等，把业主聚拢在一起，“业主的高度配合和良好的协商机制是老旧小区成功改造的必备条件。”符明星说道。

琼海市供销小区的业主雷红蝶告诉记者，小区启动改造以来，业主便在相关单位的牵头组织下，多次开会沟通，大家对急需要改造的项目沟通选定，由相关部门做出改造方案后，又多次征求业主的意见进行修改，最终才将改造方案定下。“施工队进场施工时，为了能加快施工的进度，我们业主经过一致协商决定出去租房住一个月，确保施工队能够顺利开展工作。”雷红蝶说，老旧小区改造能进展顺利，全在于业主们的积极配合。

老旧小区改造怎么改？不仅要改造小区的“面子”，更要做实惠民的“里子”。老旧小区改造后要维护好、管理好，才能切实提升居民的幸福感。

海南省住建厅相关负责人表示，海南在老旧小区改造中注重建管并重，探索推动建立城镇老旧小区长效管理机制，因地制宜推进小区治理模式创新，促进小区改造效果得到长期维护和巩固，避免再次失养失修失管，有效提升居民幸福指数。2021年，海南将五指山作为试点，先试先行，探索成立国有资本物业公司，对改造小区进行打包，统一委托实施专业化物业管理，让改造成果落到实处。

钱怎么花？建议盘活资源引进社会资本

2021年7月21日，海南省人民政府办公厅印发《海南省城镇老旧小区改造工作实施方案（2021-2025年）》，结合全省实际情况扩展“基础类”“完善类”“提升类”内容，依据改造资金规模照分级分类逐步改造。

改造资金怎么花，才能将改造效果最大化？海南省住建厅相关负责人介绍，鼓励老旧小区改造采取多元化筹措资金：“居民拿一点、原产权单位帮一点，管线单位出一点、政府补一点、市场化方式争取一点、统筹整合一点”，中央、省和市县给予改造资金支持，积极推动居民出资参与改造。例如海口、琼海、乐东、琼中等4个市县动员居民出资参与改造，其中琼海市居民出资总额高达120万元。

东方市住房保障和房产服务中心主任阮建辉说，财政资金主要解决小区“基础类”改造，如何才能盘活资源让小区在改造中进一步提升？东方市引入社会资本参与小区充电桩的建设，由社会资金自由进驻投资运营，为居民提供服务。

记者走访中发现，目前全省老旧小区改造工作都在摸索阶段，大部分也都是以政府补贴为主，有些小区甚至只是做一些简单的改造就算改造完成。“资金有限，每一分钱都得精打细算，没办法。”海口一街道办相关负责人说。此外，业主自我支付能力较弱也是一大因素。海口市住建局相关负责人坦言，老旧小区居民以中低收入者为主，加上多年的较低成本生活习惯，很难让其出钱参与改造工作。

对此，海南大学经济学院讲师周佳认为，积极探索社会资本力量参与改造是可行有效的途径。例如可以引入企业通过物业捆绑式，由业主与物业公司签订长期或多年物业服务协议，在此前提下由物业公司支付部分改造费用，或是进入单一项维护服务的企业为业主提供提供服务，达到为老旧小区“造血”的目的。

记者了解到，2022年海南18个市县共计划改造608个小区，海南省住建厅相关负责人表示，下一步，海南将针对引入社会资本困难、改造意见前期征询不充分、管线专营单位出资积极性不高等短板，积极推动社会力量参与城镇老旧小区改造，探索存量资源整合利用，采取跨片区组合平衡等多种方式，整合闲置土地、资产等资源，统筹开展老旧小区改造，着力打造海南城镇老旧小区改造工作特色亮点。（易帆）

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