图源：网络

　　铁打的财智外滩，流水的头条滩百大佬！

　　有着“史诗级开发难度”之称的豫园亿级上海黄浦老城区福佑地块（含黄浦区老城厢历史文化风貌区16宗分割地块），经过两月遴选，股份近期正式确定最终的联手实施主体。

　　要知道，蚂蚁福佑地块是集团旧改上海外滩的“宝藏”项目，该地块西侧倚靠古香古色的拿下豫园和城隍庙，往东穿过梧桐小道是上海繁华热闹的外滩，在上海取得这样一宗宝藏地块，地块对多数开发商来说都是财智可遇而不可求的。

　　过去两年，头条滩百嘉里建设与海城投与上海建工联合体分别摘取了金陵路豫园站上盖地块与露香园二期地块。豫园亿级2021年，股份上海城投、联手上海建工在以底价176亿元联手拿下的豫园社区地块；今年1月嘉里建设133.29亿元拿下的金陵路豫园站上盖地块。

　　公开信息显示，经遴选评审，豫园股份（600655.SH）全资子公司上海复祐实业发展有限公司与蚂蚁集团（688688.SH）全资子公司上海云玓企业管理咨询有限公司联合成为福佑地块最终实施主体。

　　目前，官方没有公开土地成交价格。综合黄浦区近两年出让的上海城投露香园二期地块和嘉里建设金陵东路项目来看，福佑地块的土地价值大概率也将超过百亿元。

　　此次，两位浙商大佬又一次联手，将在百年上海滩的旧改地块上擦出怎样的火花？

　　联手拿下外滩地块为哪般？

　　上海外滩，可以说见证了半个中国房地产史。

　　在这个东临黄浦江，西接上海旧金融中心，北至苏州河，全长不到2公里的繁华片区里，曾汇聚了多位商界大佬。戴志康、潘石屹、宋卫平、卢志强，甚至接盘而来的孙宏斌、张玉良，都曾在此留下身影，大佬们踌躇满志而来，最终因商海浮沉，鲜有人能真正驻足。

　　今年9月1日，上海市黄浦区历史风貌保护项目推进领导小组办公室公示了黄浦区核心地段的福佑路地块历史风貌保护项目实施主体。

图源：上海土地市场官网

　　上海土地交易市场官网显示，黄浦区老城厢历史文化风貌区224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地块及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空间地块历史风貌保护项目最终实施主体花落豫园股份和蚂蚁集团联合体。

　　公开资料显示，豫园股份是复星快乐产业旗舰平台，在2018年完成重大资产重组以后，成为复星旗下A股上市平台之一。上海复星高科技等复星系股东合计持有豫园股份68.47%股份，实际控制人为郭广昌。

　　值得注意的是，福佑地块在豫园和BFC外滩金融中心之间，西侧还有豫园股份旗下项目豫园商城一、二、三期。加上福佑地块，豫园股份将在老城厢开发“大豫园片区”成为可能。

　　根据规划，福佑地块纳入整体开发之后，将与现有的豫园商城、外滩金融中心，以及即将启动建设的豫园二期项目等，共同组成一个总建面超过100万平米的超级文化商业综合体，涵盖文化、商业、办公、旅游、休闲、娱乐、居住等诸多功能。

　　欲戴其冠，必承其重。值得一提的是，在取得上海福佑地块的同时，也不得不承受无比严苛的“定向”出让条件。

　　彼时，该地块的遴选条件写明，拿地意向人在签订用地出让合同至项目规划资源综合验收通过期间，对黄浦区的综合税收贡献不少于120亿元，项目规划资源综合验收通过后，5年内对黄浦区的综合税收贡献不少于144亿元，交地后6个月内须开工等颇为严苛的条件。

　　事实上，福佑地块并不是一块好啃的骨头。福佑地块旧城改造已启动多年，该片区占地超10万平方米，共有6000户旧区居民，总征收建面超过20万平方米，按照黄浦区的平均动迁价格水平计算，这块地的动迁成本就超过百亿。

　　按照规划，福佑地块地上总建筑面积不超过17.85万平方米，地下总建筑面积不超过30.9万平方米。

　　而该地块内包含大量极具海派风格的石库门里弄、新式里弄等建筑以及少量的街店和合院建筑，需要保护、保留历史建筑总建面约9.86万平方米，占地上总建筑面积的55.24%。

　　此外，该项目包含8宗地上地块和8块地下空间地块。8宗地上地块中涉宅用地3宗、商业和办公用地5宗，除一宗办公用地限高100米外，其余7宗地建筑高度均不得超过12米。

　　而且较大的商办比例意味着开发商需要在这个项目中沉淀大量的长期资金。具体来看，商业建筑面积不超过3.87万平方米，办公建筑面积不超过9万平方米，住宅建筑面积不超过约4.99万平方米，地下空间不超过3万平方米。

　　而与蚂蚁集团的合作，或许恰好能够解决这一难题。

　　据悉，豫园股份将主导项目整体开发，项目建成后，蚂蚁集团将获取共计地上约6万平方米的自持办公物业。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“该地属于上海市中心的中心，土地价值高，在籍人员多，情况复杂，旧改不容易，成本肯定高”。

　　此外，复兴的资金面已然让市场感到担忧。今年6月，穆迪将复星国际（00656.HK）Ba3的公司家族评级列入下调观察名单，将其发行的高级无抵押债券评级也列入下调观察名单，评级展望从稳定调整为观察。

　　根据2022半年报，复星国际的总债务水平仍在上升，达到了6511亿元的高位，同比增长11%，流动性负债达到3754亿元，同比增长23%。

　　因此外界猜测，阿里在此次合作中扮演“金主”角色。

　　外滩上的生意战

　　郭广昌与大豫园片区的缘分由来已久。

　　在2017年郭广昌将复星集团总部搬到BFC外滩金融中心之前，曾与SOHO中国曾缠斗数年。

　　2010年，彼时戴志康的“证大系”以92.2亿元摘得上海外滩8-1地块，成为当时全国总价“地王”。后因资金问题，上海证大将该地块售予由浙江复星、证大房地产和绿城分别持有50%、40%、10%海之门股份。

　　彼时，故事发生转折，SOHO中国公告称，以40亿元收购了证大五道口及绿城的股权，间接拥有该宗地块50%的权益。

　　复星集团则公告称，交易三方侵犯了其作为大股东的优先认购权，损害复星权益。为此，于2012年将SOHO中国、绿城、证大告上法庭。

　　经历了庭上“舌战”、复星胜诉、双方调解，至2015年9月，SOHO中国与复星国际双双发布公告，公布重组海之门的股东协议。重组之后，SOHO中国退出，复星国际持有外滩8-1地块的全部股权。

　　这桩“地王争夺案”正式拉下帷幕。

　　没多久，郭广昌为提高公司财务灵活性和资产流动性，次年又以53.3亿元的价格将BFC50%的股权卖给了嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业。2019年4月，这部分股权又被中融信托取得。

　　今年3月，复星国际旗下浙江复星商业与中融信托签订协议，据此以对价63.42亿向后者收购BFC外滩金融中心50%的权益。该物业位于中国上海市黄浦区中山东二路，总建筑面积超过42万平方米，整合办公、零售、餐饮、娱乐、健康、艺术、旅游等完整生态。

　　物业估值报告显示，截至2021年12月31日，BFC物业的价值约为230.78亿元。对于交易裨益，复星国际称，目标物业东畔黄浦江、西临豫园商城，是集团打造的“蜂巢”标杆项目。该交易完成后，复星国际将间接拥有目标公司100%股权，从而打造更符合集团生态的商业综合体项目。

　　兜兜转转12年，这宗于2010年出让的上海滩“百亿地块”再次被复星国际全资持有，成为郭广昌资本帝国里的又一枚“勋章”。

　　除了BFC，郭广昌正在外滩打造他的“大豫园片区”。2001年，复星收购豫园商城（豫园股份前身）。2017年，资产重组后的豫园股份启动豫园商圈的改造升级，2018年后披露希望打造“大豫园片区”的构想。

　　值得一提的是，近年来，头部互联网企业频频进军房地产。

图源：网络

　　自2020年开始，美团、哔哩哔哩以及字节跳动纷纷在上海核心区域落子。而阿里相较其他互联网大厂更早投资上海，从2019年到2022年，阿里已经三度拿下上海徐汇滨江西岸地块，包括西岸传媒港188N-T-1地块、188N-R-1地块，以及徐汇区知名文化地标西岸艺岛，耗资超过75亿元。

　　更早之前，阿里旗下的蚂蚁集团自2014年以来就布局黄浦，陆续设立财富业务、金融科技及区块链业务。对阿里来说，此次联合复星拿地，可以进一步深化其在上海的产业布局。

　　（微信公众号“财智头条”综合自：澎湃新闻、每日经济新闻、新闻晨报、文汇报等）

　　编辑：白静

　　校对：袁凯

　　审核：龚紫陌

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