在近期首套住房贷款利率政策动态调整机制下，财智房贷利率不断下行，头条提前春节后不少城市进入房贷利率“3”时代。还钱还贷购房“新入局者”暂还未见分晓，比借但不少身在“围城”中的钱难已购房者已经开始选择提前还款，年后，银行约“提前还贷”的需预热度再次上涨，频频有相关话题登上微博热搜榜。财智但事实却是头条提前“还钱比借钱难”。

图源：卡乐图片 摄影/宁颖

　　提前还款难

　　“我在去年年底预约了提前还贷，还钱还贷当时最快只能选一个月之后的比借。现在一个月过去了审批还没通过，钱难我打电话问银行，银行约说是需预去年10月的申请还没处理完呢，我估计要排到4月。财智”

　　“我在2022年10月提前还过一次房贷，当时一年有三次申请机会，只要月初在手机上操作一下就好了。现在不仅要给银行经理留下信息预约，而且也是起码等到3月。”

　　最近不少想要提前还房贷的买房人都陷入了“线上预约不到，线下让等消息”的死胡同里，焦急不已。

　　去年讨论“提前还贷”时，大众关注的焦点是“应不应该提前还贷”；但现在，更多人关注的焦点变为了“提前还贷难”，需要预约、排队，有些银行直接关闭了线上渠道。

　　据红星新闻，有建设银行某分行的工作人员透露称，建设银行的线上预约额度已满，需要线下预约、排队等待，大部分贷款行的等待时间都在半年以上。

　　据北京日报，北京多家银行网点表示，提前还房贷正成为不少人的选择，多数银行都需要提前预约办理，排队时长至少在一个月以上。

　　事实上，2023年初的这波“提前还贷潮”并非新事，从2022年起热度便逐渐走高。

　　“2022年之前没有过这么多人提前还贷，2021年下半年银行的贷款额度甚至还不够用呢。”一位商业银行贷款部门人士表示，这两年“房住不炒”的属性愈发明显，房子增值慢了、少了，提前还贷成为了一种减少利息的理财办法。

　　据其介绍，特别是在2022年之前的高利率时期申请了房贷，现在手头不紧张，短期内或可见的中长期没有大额资金需求的客户，基本都在操作提前还贷。

　　为何出现“提前还贷潮”

　　“一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为。

　　近期房贷利率的调整也是重要触发因素。据不完全统计，截至目前，已有包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳在内的约30城已下调了首套房贷款利率。据悉，目前已有20余城下调首套房贷利率至4%以下。其中，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%，四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按3.7%执行。

　　“疫情期间花费少了，存了点儿钱，就想着赶紧把房贷还上。”2021年初在丰台区购房的王先生说，除了攒下钱有能力还款之外，由于他买房时商贷利率为5.15%，现在普通理财产品利率大多只有3.3%左右，“没有合适稳妥的投资渠道，跑不赢5%左右的房贷利率，还是早点儿还款划算！”

　　“商贷利率已经超过理财利率了，我的房贷利率是4.5%，市场上找不到这样利率的理财产品了，因此我也提前还贷。”不少网友抱有同样的心态。

　　据网友计算，以其在河北的一处贷款金额70万元的房产为例，还款期限为25年（已经还款5年），如果现在提前20年还清，以5.2%的利率、等额本息还款方式计算，可以省下约37万的利息。

　　在各类社交平台上，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子也层出不穷。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。

　　有网友分享了自己根据算法计算出来的“最优方案”，他认为“最优”有两种解释，一种希望总利息最低，这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限；另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险，适合采用等额本息+提前还款减月供。之后资金充裕时再继续提前还款。

　　什么样的群体适合提前还贷？

　　提前还贷热度不减，但这一行为是否划算也一直受到争议。

　　兴业银行首席经济学家鲁政委此前曾表示，如果有一笔闲置资金，是否提前还房贷，还要看你能不能拿这笔资金赚到比房贷利息更多的钱，如果不能，提前还贷也是可以的。

　　什么样的群体适合提前还贷？“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。

　　中原地产提示，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等。

　　也有金融领域从业者提醒，盲目跟风提前还贷并不可取。手里的资金还了房贷就损失了用它增值的机会，去年资本市场表现不好不代表今年也不好，如何评估自己是要减低负债还是保留流动性，还需看个人具体资金情况，谨慎做出选择。

　　“银行是不希望客户提前还款的”

　　据了解，部分银行会规定一年内或几年内提前还房贷有罚息。但罚息的金额并不高，一般为几个月的利息，很难阻挡客户提前还贷的想法。

　　不同银行对罚息的规定并不相同。但也有一个共同点是，一般而言，银行是不希望客户提前还款的。

　　据业内人士介绍，对于银行来说，提前还款，如果没办法再以合适的利率及时贷出去，后续的营收就会下降，会出现利率的再投资风险。但是，如果客户本身出现较大违约风险，或者整体系统性风险很高，为避免资产大幅减值，会希望客户提前还清。

　　由于国内宏观经济环境仍处于修复阶段，实体经济回暖尚需时日，银行对外投资可选对象减少。相较之下，房贷业务投资回报率更高，如果购房者提前还贷，将影响银行包括利息在内的收入，同时提前收回房贷资金后，如果又没有更多同等优质的投资标的，可能就会对购房者提前还贷软抵制。

　　对于银行来说，提前还房贷并不划算，这在行业里被称作“存贷双降”。

　　提前还贷，相当于缩短了银行这笔贷款的盈利期限，减少了银行未来的盈利预期。毕竟银行的收入主要来自利息。财报数据显示，2022年前三季度，国有六大行共计实现利息净收入约2.13万亿元，同比增长5.4%，占整体营收的75.13%，较上年同期小幅增长2.18个百分点。而居民房贷业务，因为有房产抵押，贷款期限长达20-30年，又是银行最优质的、最稳定的利息收入来源之一。

　　央行日前公布数据显示，2022年全年，个人住房贷款的增速出现回落。报告显示，去年末个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长仅1.2%，增速比上年末低了10个百分点。2021年末，个人住房贷款余额为38.32万亿元，同比增长11.3%，增速比上年末低3.3个百分点。2020年末，个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6%，增速比上年末低2.1个百分点。

　　2022年新增个人房贷仅有0.48万亿元，较2021年的3.88万亿元下降了3.4万亿元，降幅87.6%。

　　矛盾如何解决？

　　相对于买房人和银行的“纠葛”，不少分析指出，“提前还贷潮”最终的矛盾还是在存量房贷客户还款压力上。

　　“只要房贷利率高于理财利率，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机就一直会存在。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前存量房贷的压力仍然较大，希望能降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。

　　董希淼也提出，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

　　“考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。当然，稳定居民信心和预期、减缓提前还贷还有更重要和深远的意义。”董希淼认为，可加快引导5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下降，继续降低新增和存量住房贷款利率。

　　（微信公众号“财智头条”综合自：每日经济新闻、中国新闻网、红星新闻、北京日报等）

　　编辑：袁凯

　　校对：风华

　　审核：龚紫陌

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