在圆桌对话环节，副总中电光谷副总经理仇海波受邀参与对话，经理实录如下：
匡洪广：下面需要跳换一下思路了，仇海场化成为产业前面主要讲楼宇、波市讲更新、应该园区讲基金，下面要跳到园区了，现在政府的考核压力也很大，每个地区都要竞相发展。现在这种情况下，很多地方通过低价格、大规模的供地，吸引工业企业进驻。说通俗一点，叫以空间换产业，政府可以在固投、税收和政绩考核上能够有好的表现。实际我们看了很多地方，如开发区、聚集区，很多工业用地也存在产出效率低，闲置比较高、集群效应弱的情况，所以我想换一个赛道，刚才从楼宇、从更新都给政府提了很好的建议，从园区、从产业体系这个角度，请中建光谷的海波总给大家做一点分享，谢谢。
仇海波：首先特别荣幸今天能够参加这个活动，感谢匡院长，过去跟匡院长还是有一些交流的。今天我感触特别深，就是切换这样一个新的频道，所以今天来参加这个活动给我一个意外惊喜。过去是赚快钱的时代，过去的楼宇经济，大家更多讨论的是区域化，一些商业化的指标。今天这个会明显感觉到大家讨论产业特别多，其实是一个非常好的现象。
在一定程度上，其实商务楼宇和产业园区有一点非常相似的地方，还是要回归到产业。以我的观察来看，现在楼宇经济存在供应过剩的问题，包括最近这几年为什么大家都比较焦虑。解决这个问题有两个办法：一是注入一些新的产业内涵，减少对于金融包括贸易和城市服务业的依赖，这是特别重要的。二是要减少供应的盲目性，现在之所以供应过剩，供应的盲目性也是造成现在过剩非常重要的原因。
产业园区跟商务楼宇有点不一样，它在很大程度上是服务于新兴产业的发展，尤其是国家一些战略性新兴产业的发展。据我了解，从目前来看，它的发展不是过剩的问题，是供应结构和方式的问题。针对实体企业土地的供应，目前来看，这个数据达到了70%-75%。地方国企工业用地的供应大概在20%-25%，市场主体工业用地的供应比例非常小，差不多在5%。作为产业园区的发展，它面临的是结构和方式的问题。
从实践的角度看，提升土地要素的配置效率，可以从下列事项着手：
第一、标准地供应。“标准地”是近年来工业用地配置模式的重要创新，配置标准正在不断规范和完善。就“标准地”而言，自浙江德清于2017年推出全国首块“标准地”以来，这一以“带条件出让”为中心的配置新模式便受到广泛关注，且在浙江、上海、广西等多个省市区试行及推广。以上海为例，2019年7月第一批“标准地”在上海市土地交易市场挂牌出让，上海产业用地资源配置和利用进入以质量为先的新阶段，“标准地”成为上海引导产业精准布局，提高产业用地集约利用水平，加强产业用地评估和精细化管理的重要手段，这种出让模式改变了过去政府和企业先洽谈后定位的产业用地出让模式，将标准制定移至洽谈前，通过设置合理的土地出让条件和指标，既公开透明，又利于进一步提升产业用地利用效率。
第二、减少向中小项目直接供地。多地出台政策明确规定不向低于一定规模的中小项目直接供地。比如江苏印发“推进工业用地提质增效实施细则”，明确规定“用地规模小于1.5公顷且适宜使用高标准厂房的工业项目，原则上不予单独供地”。未来各地可以根据自身实际，设定单独供地门槛，比如凡由地方政府直接招商项目，用地规模在200亩以上的，可由地方政府直接向用地企业供地；用地规模200亩以下的采用产业园进行配置和空间建设服务。
第三、依托基石企业构建产业生态。有生态构建需要和能力的企业通过自建园区，一部分自用，一部分用于引进上下游生态伙伴，为产业生态内的企业就近落户提供便利条件，实现资源更高效的衔接和配置。以腾讯、阿里为代表的互联网公司旗下园区资源遍布全国，这些园区在设计之初就充分考虑了生态伙伴的布局需求，在满足自用的同时，亦成为基石企业培育、孵化、收购新项目、新业务的重要载体。当然也要防范基石企业的圈地行为，比如比亚迪位于长沙经开区的工厂，占地1200亩，但多年税收未达到10万/亩，放在长沙就显得效率低下，这是过去地方政府对企业和价值之间信息不对称和缺乏判断所造成的后果，未来应该防范与杜绝。
匡洪广：数据显示，目前直接供给实体项目的工业用地大概占比达到总量的70%~75%左右，供给国企和政府平台公司的工业用地占比接近20%~25%，真正所谓市场化专业主体拿地的比例仅有5%。请您谈一谈未来发展趋势发展格局，也请您结合中电光谷的实践探索，谈一谈市场主体的可持续发展之路。
仇海波：我认为，市场化主体应成为供应的核心，以便更准确、更高质量的满足客户需求，市场化主体所具备的由多种专业能力构成的体系化能力将会在未来发挥重要作用。
第一、标准化厂房作为中国工业化进程中的阶段性产物，在过去几十年的发展中，确实帮助中国工业取得了长足进步，但在供给严重过剩的今天，这种缺乏针对性的供应模式及“复制思维”实际已无法有效匹配企业的个性化需求。
第二、产业园是缩小版城市，每一个成功的城市都有其独特的文化气息，这是一个城市群体形成的共有文化属性。园区同样如此，用复制的思维方式做产业园区是愚蠢的，注定会失败，千篇一律整齐划一的建筑形象已经成为当今时代城市建设的垃圾，从文化上已经落伍、既成为城市形象的拖累，也成为被厌恶的场所。未来，采用“敏捷定制”方式突出建筑的个性化、空间的丰富性和易识别性或将成为园区发展的主要方向。
第三、要改变产业园区的建设逻辑，那种基于一般需求、抽象需求和普遍需求开发园区的时代已经过去，通过简单空间来推动产业集群的方式已不合时宜。新时代的产业集群需要根据生产力布局、供应链整合以及产业生态构建的需要来统筹规划，并不会因为那里正好有一块闲置土地，或者因为有了城市总体功能规划就能自然而然的形成产业集群。因此，对市场化主体而言，必须实现有效供应才能生存，如若盲目供应，即使对法规、政策、技术都很熟悉，也仍将无法适配市场需求。未来，产业园应该强调的是空间的生态价值，与城市面貌的协调，以及企业的空间独特性，这才是高质量，只有这样的园区才是有效供应。要做到这一点，首先应评估抽离房地产价值后是否还有剩余价值，如若没有剩余价值，那就没有继续发展的必要，就需要变革和转型。
中电光谷和很多城市很多区域建立了合作关系，打造了符合城市特质的园区，我们始终坚持三点：第一，坚持以价值为锚，构建产业生态为基；第二，以国家战略的需要为纲，创新服务模式；第三，顺势而为，坚定走好创新驱动的发展之路。
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