中评社北京1月19日电／去年底，先租新政上海出台了支持产业高质量发展的后让“高质量用地政策”。本次政策延续了上海一直以来差别化用地政策的上海
特点，并进一步加强了政策力度，存量产业促进土地资源向更高效率、用地更有潜力的期待企业集中。 东方网发表上海社科院应用经济研究所助理研究员胡映洁文章介绍，先租新政从盘活存量用地的后让角度来看，上海此次提出了五种盘活存量的上海
途径，包括“收储、存量产业提容、用地转型、期待节余转让、先租新政低效退出”，后让提出要加大低效产业用地的上海收储力度，增强政府调控土地市场、高效配置资源能力。 一方面，盘活存量的手段更加多样，让不同的情况可以选择不同的机制，增加了提容、节余转让等多种提法；另一方面加强了对低效用地的收储力度，配合利益平衡和倒逼机制，实现所谓的“引”“逼”结合，对低效用地退出给予合适的补偿，鼓励其退出，并严查低效用地的违法违规，增加其低效持有的成本，降低收储的难度；另外，存量补地价的自主转型通道依然存在，但是更加强调转型企业的高潜力和高质量。配合产业绩效评估与用地政策更紧密结合，上海希望将产业用地政策的激励精准落实到高效企业的发展中。 文章分析，从上海存量用地政策的演变来看，上海一直是走在全国前列的，在政策事实上也更具有远见。受到土地资源紧张的限制，上海较早的打通了存量补地价的通道，意图减少因土地收回再重新招拍挂的交易成本，促进企业自主转型升级。 但同时，与同期推行类似城市更新政策深圳相比，上海政策的实施较为谨慎，这种谨慎表现在上海政策中设置了更多的限制，比如工业用地更新之后分割转让的限制，全生命周期管理，以及规划审批等一系列环节中的审批限制。这些限制的主要目的是将产业用地政策的优惠真正作用于高质量的企业，而不是被利用来进行房地产投机。而深圳这时似乎成为了一个反例：深圳的城市更新政策非常灵活，市场得利的空间很大，充分调动了市场的积极性，使其城市更新推进的速度非常快，其中工业用地更新由于涉及的利益主体较少，项目的占比也很高。但是，我们也看到了工业用地更新之后带来的一系列问题，除了工业用地大量转变为居住用地，挤占产业发展空间之外，工业用地更新之后虽然建设了大量的新型产业空间，物理空间上容积率得到了提升，但是投机的过程带来地价和租金的上涨，却赶走了需要低成本空间的创新型企业。反观上海，正是因为政策中重视对投机行为的限制，可以说避免了这样的后果，虽然整个政策实施探索的过程表现出来就是转型的速度相对慢一些。 此外，产业用地政策的精准发力需要解决一个事前判断的难题。上海目前的各项用地政策落实的难点在于，产业部门需要对企业做出一个事前判断，但实际上这个判断是很难的，企业质量潜力的评估主要应该交给市场去进行。因此，这次政策中提出了多样化的供地机制，其中，先租后让的试点值得期待，因为这相当于给了企业一个市场考核期与试验期。
