Q1：两个问题，实录第一个+1管理层对短期以及中长期的房地产开发市场怎么看？第二个是根据下半年的市场判断，公司会采取怎样的华润销售策略，是置地否会考虑在某些城市采取降价促销的动作？
吴秉琪：首先从长期来看，行业的实录实质性需求是有下降的趋势，市场+1容量也存在进一步下降的可能性。当前我国人口经济和城镇化率的华润增速都处在一个下降的状态。整个城市化发展进入了减速发展阶段，置地城镇人口的人均居住面积已经超过了40平米每人，较2010年增加了10平米，处于全球主要国家中的较高水平。那么整个行业将进入相对稳定的住房水平改善阶段。当然这会带来一个新的发展机遇，也会带来一个新的发展模式和阶段。
从短期来看的话，我们判断2023年全年的规模，预计整个行业与2022年持平或者是微降。
根据我们判断的市场情况，我们会按照市场的变化继续稳步前行，以有利润的营收和有现金流的利润作为我们的经营测量，平衡好规模和效益之间的关系，全力以赴的推动全年业绩的实现和管理质量的提升，为股东创造价值，全面提升投资者的信心。
主要有以下几个方面的策略：首先还是要抢占市场的窗口期，面对比较复杂多变的形势，我们还是坚持战略引领投资和生产运营精细化的策略，秉持稳健的财务政策，持续提升财务的弹性和抗风险的能力，对市场保持敏锐的洞察力，提前研判，提前部署，做好充足准备应对变化。第二，我们还是要提升我们开发效率，提前贡献我们的业绩，我们有比较完善的市场监测体系，对市场竞争还是要保持敏感，而且要快速决策。第三，我们还是重点去化存量资源，华润置地有一个策略叫做有质量做实增量。我们将继续坚持加大存量资源的去化力度，持续优化资源的结构，实现有质量有效益的销售。最后，我们还是要加强项目的分类分册管理，采用一项一策的策略。
关于价格，我们还是会按照量价平衡的原则，加强价格管理及货值管理，那么货值管理也是继续细化货值分类颗粒度，对难销和利润偏差大的项目深入管理，建立货值回顾的机制。在具体定价上，我们依然也是会按照分类分册的明确各类项目的价格底线，严格管理价格变动和偏差，确保实现我们量价平衡高质量发展目标。
Q2：如何看待下半年土地市场的趋势？华润置地在土地投资方面有什么计划？如何看待不同能级城市的投资回报水平？
谢骥：近期住宅土地市场成交确实下滑，预计全国各地土地市场保持分化态势，各地政府供地安排预计也将会随着市场热度的变化更加灵活进行调整，华润置地会紧密关注土地市场竞争态势，动态进行把握。但有一点是可以肯定的，华润置地始终坚持稳健的投资原则，坚持风险控制，坚持量入为出，以现金流为安全为第一原则。
基于以上这样的外部市场环境和投资原则，华润置地目前对投资的策略大概有这么几个方面：第一就是优中选优，把有限资源集中投向到抗风险能力强，自身组织能力强的一些核心城市核心区域；第二就是在经营性不动产方面持续投资，聚焦投资战略性购物中心；第三是能够结合发挥公司在产业地产，片区统筹，城市更新等多元化业务板块这个业务能力的这些项目。综合以上就是两个方面，一方面是必须得控制好风险，另一方面是有利于价值创造。在这两方面基础之上，积极稳妥进行投资，确保投资质量。
对于投资回报率，华润置地今年以来投资的项目平均毛利率，和我们今年上半年结算的毛利率基本持平。我想强调的是其实重点不在于对不同城市或者不同项目采用不同的毛利率来控制，重要的是在于对于这个项目本身，究竟它背后的这个经营假设是否可实现，以及它背后的风险是否真正可控，华润置地更多是秉承这些方面去确保投资质量。
Q3：两个问题，第一个，华润置地如何看待商业复苏的趋势？未来在零售方面，我们的增长是否可持续？第二个，今年购物中心这一块，我们的开业计划是怎么样的？
张大为：关于商业增长可持续性的问题，2023年商业零售整体延续复苏的势头，上半年社会消费零售总额同比增长8.2%，客流也持续恢复，铁路、民航旅客运输量比2019年同期都有一定程度的增长，消费呈现明显的复苏增长态势。我们认为中国经济长期向好基本面不变，消费市场也有望成为全球最大的消费市场。
关于购物中心的开业计划，这个按照公司制定的经营性不动产业务的发展规划，十四五期间预计每年会新开10~15座购物中心。我们上半年开业了北京西三旗万象汇和重庆万象城二期，两个项目都表现出很好的开业业绩，下半年再计划开业9座购物中心。
在构筑业的项目投资上，公司始终坚持战略性投资，合理配置资源，上半年在北京、广州、武汉和南京形成了5个优质的共同绩效，其中包括在北京获取的朝阳站TOD商业综合体项目，实际上是在北京范围能够一脉而成。目前公司已经储备了一批优质的种子，随着消费类基础设施REITs落地，购物中心资产流动性增强，未来将对购物中心保持合理的投资强度，实现质量规模长期稳定的增长。
Q4：华润在公募REITs项目上市这一块有哪些项目储备？目前投资机构对哪类型的公募REITs可能更青睐一些？
郭世清：目前华润置地开业项目有67个。公募REITs对资产要求、培训年限及产品经营收益要求比较高。华润置地背景市场比较多，去年发行的两个项目比较好，最近很多货出来了，整体业绩还是不错。我们会密切关注和跟踪相关的政策。
Q5：从中长期的战略目标来看，公司下一步将如何贯彻实施十四五战略？
吴秉琪：实际上从2019年的时候管理，开始研讨十三五的战略，并且制定了十四五的发展战略。发展战略也是具备宏观形势的判断、行业机遇与风险挑战，与华润置地的核心能力和竞争的基础来制定的。实际上前两年业绩还比较稳健，就是发展战略目标制定的清晰和战略执行力的到位。今年上半年华润置地已经完成了十四五的战略中期检讨，明确了公司的中长期的发展规划。总的战略规划上华润置地还是将继续坚持商业模式的定位——城市投资开发运营商。以片区统筹的开发模式为核心支撑，做好“3+1”一体化的差异化的业务模式。
首先，开发销售型业务是华润置地业绩增长发动机，未来开发销售业务要做到全价值链的均衡无短板，要能力、要提升、要聚焦提升周转的效率和管理的效率和实现回报的提升，保障开发业务高质量的综合增长。
第二，经营性不动产业务是华润置地业绩增长的稳定器，经营性不动产业未来要发力优质资源的获取，要聚焦提升运营效率，提高资产的回报率，筑牢商业综合实力的护城河，同时抢抓商业公募瑞土重大机遇，积极的探索不动产资管业务达到业绩增长的第二曲线。
第三，轻资产管理业务是制定业绩贡献的强劲增长。未来轻资产管理业务要持续提升业务规模，提升营业收入和利润增速，增经济业务的管理能力，实现可持续高质量发展。
在做强做大三大主营业务的同时，我们还按照进退有序的原则，持续地做优生态圈要素业务、营销发展、长租业务、城市更新、产业地产、城市代建办公业务，有序的退出建筑装饰加康养业务，提升城市投资开发运营商的综合能力。
在这个基础上，我们还要提升自身能力，牢牢抓住战略引领投资、生产运营精细化两个基本能力的建设，扎实地提升华润置地行业领先的生产作业能力，全力的推动不动产资管赛道、金融创新，组织人事变革、科技赋能四大发展领域，实现资产价值的变现，组织人才的旗帜，业务的转型升级的高质量发展之路。
总而言之，我们的战略目标是再用三年的时间，在十四五的末期，华润置地要力争成为市场公认的中国综合实力领先，对行业具有影响力的城市投资开发运营商这样一个总目标。具体的量化目标为开发销售型业务签约额行业排名前5，稳定性不动产业务综合盈利能力和影响力提高，万象生活向世界一流企业迈进，保持行业排名第一，商管保持综合实力，实现综合实力进入行业以上。
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