华润置地评级的人评支持因素在于：该公司在严峻市场环境下充裕的流动性和持续畅通的融资渠道反映出其适中的杠杆率和较强的财务灵活性。华润置地在住宅建筑行业市场地位的望稳改善，以及高质量并不断扩张的BBB+投资物业(IP)组合所带来的稳定经常性收入，也为上述评级提供了支持。惠誉华润
关键评级驱动因素
杠杆率适中：惠誉预计，置地在持续的长期土地收购和投资物业业务的资本支出需求的推动下，2023-2024年，发行华润置地的人评杠杆率(按比例并表其持股72.29%股权的子公司华润万象生活有限公司(China Resources Mixc Lifestyle Services Limited，简称“华润万象生活”，望稳01209.HK)的BBB+净现金后，以净债务/净物业资产比率衡量)将适度上升，尽管低于惠誉考虑采取负面评级行动的35%的水平。华润置地的杠杆率从2021年的24.3%增加到2022年底的30.2%。
强劲的融资渠道：截至2022年底，华润置地的流动性充足，不受限制现金与短期债务之比为1.3倍。华润置地的融资成本是中国住宅建筑商中最低的之一，截至2022年，加权平均融资成本率基本稳定在3.75%。鉴于其国有企业地位和强大投资物业组合，惠誉相信该公司能够维持强劲的流动性和较低的融资成本。
下行周期中销售表现优于同行：截至2023年7月，华润置地的合同总销售额同比增长26%，至1870亿元人民币，高于“BBB”类同行8%的平均增幅。然而，自6月份以来，该行业的销售势头有所减弱，并可能在下半年保持疲软。惠誉预计，由于有充足的可销售资源，并且专注于一线城市，华润置地在2023年的销售额将以中等个位数的速度增长，表现优于行业。
维持土地收购：2023年上半年，华润置地获得了更多的地块，土地收购成本占其权益合同销售额的近60%。惠誉预计，华润置地将把约45%-50%的合同销售额用于土地收购，与过去三年的情况类似。截至2022年底，华润置地的土地储备总楼面面积为6480万平方米。该公司开发物业土地储备中约71%位于一二线城市。惠誉预计，华润置地的土地储备足以支持未来三年的开发需求。
稳定的盈利能力：华润置地在2021-2022年期间保持了17%左右的稳定EBITDA利润率。尽管回报率从2021年的12%降至2022年的10%，但其回报率在“BBB”类同行中是最高的。华润置地的合同销售产品组合在2022年和2023年上半年有所改善，导致平均销售价格上涨。惠誉预计华润置地的EBITDA利润率在短期内将保持相当稳定。
租金收入回升：惠誉预计，2023年，华润置地的投资物业业务租金收入将增长40%，达到220亿元人民币左右。强劲的复苏是由于2023年租金减免的取消和零售复苏。华润置地的投资物业业务收入(不包括酒店)在2022年下降了2%，主要原因是向租户减免了23亿元人民币的租金。
计划显著扩大投资物业业务规模：华润置地计划通过将其运营的购物中心数量从2022年的66家增加到2025年的101家来扩大其投资物业业务。此举将进一步稳固其市场领先地位，但未来几年公司需投入大量资金。惠誉预计，2023至2024年间，华润置地投资物业业务的资本支出每年仍将处于约200亿元人民币的较高水平，并将产生庞大的负自由现金流。
未基于母公司的评级上调子级：华润置地以往获得的来自母公司华润(集团)有限公司(China Resources (Holdings) Limited)的支持有限，因此惠誉基于华润置地的独立信用状况对其进行评级，而非基于华润集团的评级上调子级得出华润置地的评级。华润置地长期保持强劲的财务状况，不需要母公司的财务支持。华润置地大部分土地储备通过公开渠道获得。惠誉依据其《母子公司评级关联性标准》，评定华润集团在法律、战略和运营层面支持华润置地的意愿均为弱。
评级推导摘要
华润置地在全国拥有2000亿元人民币以上的权益销售规模，其产品和市场多元化程度与其他评级为“BBB+”的头部住宅建筑商类似，包括中国海外发展有限公司(中国海外发展;A-/稳定，独立信用状况：bbb+)、万科企业股份有限公司(万科;BBB+/稳定)以及保利房地产(集团)股份有限公司(保利;BBB+/稳定，独立信用状况：bbb/稳定)。
与中国海外发展相比，华润置地的业务规模较小，但其投资物业组合可产生稳定的经常性收入，表现远强于中国海外发展。因此，华润置地抵御业务周期性影响的能力以及偿债能力强于中国海外发展。这两家企业的杠杆率均较低，截至2022年末净债务与净物业资产的比率低于30%。
华润置地投资物业业务的资产规模逾300亿美元，EBITDA为15亿美元，资产质量与领展房地产投资信托基金(A/稳定)和太古地产有限公司(A/稳定)等“A”评级香港特区房企相当。但是，未来几年华润置地投资物业业务的信用状况将因资本支出高企和负自由现金流而受到制约。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2023至2025年间每年权益合同销售总额为2200亿- 2500亿元人民币
- 2023至2025年间扣除土地增值税后EBITDA利润率约为16%-18%(2022年:16.5%)
- 2023年、2024年和2025年投资物业业务营收增长率分别为38%、15%和16%
- 2023至2025年间每年投资物业业务资本支为200 - 220亿元人民币
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
-在投资物业业务成为公司业务的主要驱动力之前，惠誉短期内不会采取正面的评级行动
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 净债务与净物业资产的比率持续高于35% (2022年:30.2%)
- 营运现金流持续为负
流动性及债务结构
流动性充裕：截至2022年底，华润置地的不受限制现金为805亿元人民币，其中包括26亿元人民币的定期存款，不包括174亿元人民币的受监管预售资金，足以偿还其短期债务到期的612亿元人民币。
发行人简介
华润置地是中国规模最大的城市购物中心运营商之一。该公司也是一家领先的中资房企。
(责任编辑：焦点)