现年33岁的金亨硕则是为了不让孩子输在起跑线，想要在首都谋得一席之地。现在居住在首都圈京畿道的金亨硕，每天乘车50分钟到首尔市区上班，眼看女儿要到上学的年龄，为了给孩子提供更好的成长环境，一家人考虑搬到首尔市内。首都圈的学校师资都不错，但首尔市学区不仅学校好，知名的补习机构也多，孩子们的素质普遍更高。即便如此，首尔市内更优质学区房的高价格是金亨硕望尘莫及的。在韩国，小学、初中实行划片区招生，学区环境与教育资源紧密相关。金亨硕认为，虽然政府出台了政策废除精英高中、纠正教育不平等，但住房不平等问题也将是导致下一代教育不平等的重要因素。韩媒报道称，几十年来，顶级大学的学历与首尔的公寓一直是韩国社会用于衡量中产阶级的重要标准，因此几乎四分之三的韩国家庭主要财富都在房产上。自去年以来，韩国房产市场最大的消费群体是年轻一代。韩国不动产院的数据显示，2021年1至7月，韩国年轻人在首尔及首都圈地区购房比例上升，在完成交易的公寓中，40岁以下青年群体购入占比约四成。在他们中，不乏含着金汤匙长大、坐享其成的上流阶层孩子，越来越多不到二十岁的青少年在父母的帮助下购买房产。韩国共同民主党议员朴商赫从国土交通部拿到的首尔市提交购房筹资计划书的人口年龄分布资料显示，2021年1至5月，青少年购买房产的案例多达69例，是去年同期的近10倍。而更多的，则是像朴灿玄、金亨硕这样，只能完全依赖自己或能获得父母少量资金扶持的年轻人。在韩国建设产业研究院高级研究委员斗成贵（音）看来，这些缺乏父母经济支援的年轻人会产生被剥夺感，这是引起房产抑郁症的一种类型。我们不可逆转地进入了一个‘新的阶级社会’，如果现在不进入上层阶级，下一代可能永远没有机会跨越阶层。韩国经济与社会政策智库LAB2050首席执行官李元宰对澎湃新闻说，在这样的社会中，人们的兴趣集中在公务员考试、高考教育和房地产投资，这是自然趋势。李元宰补充说，公务员的全职工作就像是一种安全资产，可以保证年回报率；名牌大学文凭是一种知识认证书，可以划分阶层；如今，房产所有权正变成新阶级制度的关键分界线。辗转
首尔一套23平方米的商住两用房，并不足以让朴灿玄跨越那一条新阶级的分界线。韩国仁川一家在居外网挂牌的房产中介代表康先生向澎湃新闻介绍，韩国所有住宅类型中，公寓的价格最高，高于别墅，也有6-7层高的普通楼房以及办公楼改造的商住两用房，主要针对较低收入人群。
朴灿玄自知自己上车太晚，还上了一趟不太好的车。但好在，他迈出了这一步。如果你不能快速致富，那就是在走向贫穷。朴灿玄说，这是大家经常挂在嘴边的话。韩国年轻人从前更偏向于及时行乐，但是他们已经意识到高房价来源于社会结构性原因，如果现在不买房，将来也不一定买得起，还要承担更高的房租。首都圈的人口聚集，是高房价的基本盘。另一方面，首尔大学金融学助理教授金东范对澎湃新闻表示，近年韩国房地产市场过热最直接的原因是超低利率。受新冠疫情影响，韩国央行2020年3月16日将基准利率从1.25%大幅下调至0.75%，后于2020年5月28日再次下调至0.5%，直到今年8月底才结束连续15个月的历史最低基准利率宽松货币政策。廉价资金助长楼市投机，推高房价，而韩国人在目睹房价极速上涨后认为最终期限很快就会到来，届时将负担不起房产，这种恐慌情绪的快速蔓延带来恶性循环，房地产投机进一步加剧首都圈人口和财富的集中度，加深社会两极分化。作为应对，韩国历届政府对房地产税进行了多轮修改，起征点、纳税对象和税率反复调整，韩国总统文在寅更是在4年内出台了25项政策。受制于公寓的较高价格和收紧的房贷政策，朴灿玄只能把选择范围缩小到贷款政策相对宽松的商住两用房。他向澎湃新闻介绍，自己付清了1亿韩元（约合人民币53万元）的首付，向银行贷款3.9亿韩元（约合人民币209万元），因为是简装房，他简单添置了一些家电就住了进去。朴灿玄一直都没有告诉家里人房贷的具体金额，因为父母也无能为力，只能自己努力工作赚钱，有种透支生命换房子的感觉，白头发多了不少。谈及未来，朴灿玄坦言，他永远也不可能到达阶层金字塔的顶端。我没有能力在首尔江南区换购大房子，除非公司上市了，这简直是做梦。不过，考虑到未来的组建家庭计划，为了换购更大的居所而挣扎或许不可避免。
比朴灿玄早一步踏上换购住所的道路，金亨硕尽管拥有父母的资金加持，也同样挣扎于市场与政策的夹缝中。以金亨硕目前的经济能力，很难在首尔市核心区域买一套合适的公寓，因此他寄希望于认购新房。新房认购价格一般是市场价的70%至80%，只要中签，就相当于赚到几亿韩元，所以大家都称之为‘乐透认购’，谁不想试试呢。据韩国《中央日报》报道，在政府重点管制的高房价地区，基本上由国营住宅城市担保公司（HUG）来决定认购价格，房价制定不考虑地段、规模、品牌等因素，只考虑土地价格和施工费用，因此价格普遍低于周边小区。多年前，金亨硕缴纳的住宅申请综合储蓄就已达到认购基准，他婚后与妻子入住了全租房，一次性支付房价的一半作为保证金。在两年租期内，他们辗转于首尔各个新楼盘和房产中介，打听新房消息。在韩国认购新房需要凭借积分竞争，积分参考是否已婚、家庭人数、无房时长、工龄等多项指标。眼光太高，积分太低，光靠运气还是不行。金亨硕曾信心满满地参与了一次新房认购，未能中签，只能退而求其次，用返还的全租房保证金加上银行贷款在京畿道购房。但这并非一劳永逸，多年之后，金亨硕不得不再度踏入首尔房市。韩媒称，在住房供不应求的情况下，一些投机购房者挤压了年轻人购房的空间。韩国政府已经针对拥有两套房以上的家庭颁布惩罚性措施，不仅强化贷款限制，还大幅提高税率，迫使他们抛售多余房产。面临高额税金，一些多套房持有者见招拆招，选择将房产赠与亲属。据《韩国每日经济》报道，该国国税厅称，2020年申报房产赠与税缴纳记录达到21.5万笔，较上一年增加41.7%。对于无辜的刚需族来说，房产新政也给他们造成了负面影响。韩国建国大学房产系教授沈教言对韩媒表示，提高税率确实有助于控制房价和多套住房者，但从中长期来看，这对平民将是一大灾难。金亨硕对于政府的调控政策已经不抱期待，称其从未靠政策获益过。从租房到买房，再到考虑换购，工作之后，我的生活烦恼好像一直与房子有关。他自嘲是young-gul，意指倾其所有购房，甚至包括自己的灵魂。逃离面对首尔的一房难求，文在寅政府艰难应对。自文在寅2017年5月上任以来，先后出台了25项政策，但首尔公寓均价仍翻了一番，房价飙升速度远超收入增长的速度。首尔大学金融学助理教授金东范对澎湃新闻表示，政府接连发布的房产政策，只对比例极低的特权阶级影响较大。对于中低收入阶层，买房并不是不切实际的奢望，可能反而是止损的一种方式，因为房价上涨的同时，房租也随之攀升，如果不及早买房，终有一天也会因负担不起房租而离开首尔。离开首尔是一个明智的选择。26岁的崔艺珍对澎湃新闻说，去年她和男友一起从首尔回到了家乡釜山，而3年之前她还坚定地想要在首都逐梦。2019年夏天，崔艺珍入职首尔一家化妆品公司做销售。那一年没有结余一点存款，因为近一半的薪水都用来付房租。她原本以为，在首尔打拼几年，薪水上涨之后生活就能有所改善。然而新冠疫情突袭，她的工作岗位变更，连续几个月被要求每周3天无薪休息，收入剧减。雪上加霜的是，2020年8月，她居住的一居室租期到期，房东告知其不可续租，周边租房价格又突然大涨，令崔艺珍手足无措。去年7月底，韩国刚通过《租赁法》修正案，要求全租和月租房的房东一次上调租金的幅度不得超过房租金额的5%，以保护租客的权益，因此很多房东立刻上调年租金的起始价，全租房的房源也大幅减少。《东亚日报》报道称，《租赁法》修正案实行的一年间，新租房屋的价格较续租价格上涨32%。一名40多岁的家长在青瓦台的请愿文中叹息道：除了偷盗，没有办法筹措上涨的租金。在这种情况下，政府仍然反复强调，《租赁法》有助于稳定百姓居住环境。崔艺珍想起电影《寄生虫》，主角一家蜗居的半地下，房间散发着霉味，一下雨墙面就哗哗流水。主角说的一句话在她耳边回响：当你无处可去的时候，最终就会到这种地方。如果几年之后坚持不下去，还是要离开首尔，不如早做决断。在首尔待了短短一年，还没有时间逛遍这座城市的崔艺珍选择了离开。崔艺珍并非个例。韩国房地产研究公司Real Today11月16日公布的最新统计数据显示，2020年有57.4万人搬离首尔，而今年前9个月就有43.4万人加入了逃离首尔的行列，其中二三十岁年龄层离开首尔的趋势最为明显。2020年底，首尔市人口自1988年以来首次跌破1000万人。不少分析将此现象归咎于首尔疯涨的房价。但崔艺珍说，她不责怪首尔的住房问题，而是认识到曾经的愿望过于天真。不是任何人都能负担在首尔生活的成本，住房只是所有困难中的一小部分。回到釜山之后，她和男友合开了一家服装店，计划明年贷款在当地购置一套别墅。破碎首尔房价之高远非一日铸就。为稳定房价，从金大中政府到现任的文在寅政府，无不使出浑身解数。在上台之初即承诺居者有其屋的文在寅政府，在这方面的施政力度尤甚。从今年6月1日开始，韩国综合房产税税率上调至1.2%-6%。同时转让税税率也被调高，持有多套房的业主最高将承担65%到75%的税率。这意味着，业主买房所获得的房价上涨的红利将会尽数用来缴税。而且，韩国政府根据房产的年度评估价，而不是实际市场价值对土地和房屋征税，导致税收进一步上涨，人们的租房和购房成本提高，民众怨声载道。有韩国网民在社交平台称，政府政策失败，却将房价上涨的责任转嫁给民众。在李元宰看来，文在寅政府最初房产政策的重点有误，对多套房持有者征税并引入贷款限制，旨在控制需求，但结果是抑制销售、挤压供应。但实际上，房产需求不太可控，因为人口不断涌向首尔。直到去年，政府才扭转政策方向，致力于解决住房供应问题。现在回想起来，政府应该为扩大住房供应倾注更多的努力。文在寅11月21日做客韩国KBS电视台直播的《2021与民对话》节目时表示，没能控制房价上涨是其任期内最大遗憾。即便如此，任期仅剩半年的文在寅回天乏术。韩国盖洛普今年7月的民调显示，在51%不支持文在寅的受访者中，房产政策失败被列为最大刺激因素。这也将成为韩国下任总统的重要课题之一。在税制方面，有文在寅接班人之称的共同民主党候选人李在明提出引进国土保有税，抑制投机需求。国民力量党候选人尹锡悦则计划重审房地产税，大幅改编税制以缓解税费负担。就此，双方相互攻击对方的政策框架是为富人减税和为百姓增税。住宅供应方面，两位候选人都承诺扩大住房供给，李在明提出以公共部门为主的解决方案，而尹锡悦更加侧重于搞活民间再开发和再建设市场。无论是主打政府干预牌，还是走向自由主义路线，围绕民生问题的朝野对决总是选战中最先激起的硝烟。但朴灿玄并不关心这些政客们的高谈阔论。相信政府降低房价的承诺，就是一个笑话。朴灿玄说，下任总统候选人在房地产问题上大做文章，只是为了收割选票。既得利益阶层和上流社会控制了房产政策制定，他们基本都在首尔购置房产，改革不可能革掉自己的利益。在李元宰看来，总统候选人们所关注的税制调整治标不治本，更值得警惕的是，过热的房地产市场可能是泡沫经济膨胀的信号，泡沫一旦破灭，韩国经济将崩溃。不过，首尔大学经济学家朴盛仁对韩媒表示，韩国经济泡沫及其破灭的危险性被夸大了，这种情况和日本1990年代的泡沫经济不同。韩国政府需要针对房产市场采取行动，但无论何种政策都不会迅速让房价趋于平稳。韩国人投机购房已经丧失理智，政府越调越失控。现在房地产市场面临非常危险的状况，只要美国的利率提高一点，韩国将立马受到冲击。一名要求匿名的韩国历史学专家对澎湃新闻表示，从上世纪60年代后半期至今，韩国房地产经历了5个暴涨期，住房问题还曾引发市民暴动。从第一次到第四次暴涨期，通过房产投机获得的差价分别是20至30倍、5至6倍、2至4倍和２倍，回报率远高于同期的任何行业。韩国绝大部分人把住房视为增殖财产的一种手段，而不是居住空间。该专家表示。韩国有一句流行语人类之上是造物主，造物主之上是建屋主。房地产不败神话会否幻灭，像朴灿玄和金亨硕这样的青年无力关注，他们奔波在繁华都市的一隅，守望着一个脆弱但尚未破碎的首尔梦。
(责任编辑：娱乐)