虽然只是拉升“纳入一城一策工具箱”，并未确认在哪些城市正式推广施行，认房但给市场留下了不少遐想——眼下房地产即将进入传统的不认板块“金九银十”销售旺季，如果能够在北上广深等一线城市施行该政策，贷政的京地产对全国都有很大示范效应，或释放很大一部分改善型购房需求，对低迷已久的房地产销售数据有较大提振。
图表：房地产ETF基金（515060）持仓股当日涨幅榜
来源：金融终端，截至2023.08.25收盘（不作为个股推荐）
根据财联社报道称，住建部、央行、金融监管总局三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。同期出台的还有二套房退税优惠政策。
通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
自7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，至今已满一个月，各地优化政策出台频率明显加快。根据中指研究院监测数据，截至8月22日，8月各地出台政策已超40条，已高于5-7月全月平均数量。
其中，不少省会城市的房地产政策已经松动，河南郑州已执行“认房不认贷”，福建厦门下调了二套房首付比例，江苏南京对购买新建商品住房的实施补贴……而“北、上、广、深”等一线城市政策出台相对谨慎。
究其原因，一线城市由于教育、医疗、就业资源的稀缺和集中，房价伴随流动性人口居高不下，也是此前严格执行“房住不炒”的重点区域，执行着全国范围内最严苛的购房政策，一定程度上压制了首套房刚性需求和改善型换房需求。一旦放开“认房不认贷”政策，会不会引发一大波购房需求井喷式释放？房价会否再度升温，引发楼市剧烈波动？
数据显示，当前一线城市房地产市场下行压力在不断增大，根据中指研究院数据，7月一线城市商品住宅成交面积环比下降约10%，8月以来周均成交面积较7月周均下降接近30%，较去年同期下降超20%。各方对一线城市政策优化翘首祈盼已久，最终落地只是时间问题。
除了“认房又认贷”，一线城市房地产政策工具箱内，工具还很多，包括降低二套首付比例、优化部分区域限购、降低交易税费、调整普宅认定标准、换房享受退税优惠等等。现阶段希望一线城市房地产政策全部松绑也不现实，潘多拉的魔盒一旦打开，结果很难控制。因此，一线城市房地产政策的松绑，大概率是分步骤、分区域递进。
房地产是我国支柱行业，对经济影响显著，也是我国财政收入的重要来源，目前财政收入中约有36%金额由房地产行业贡献。根据国盛证券分析，当前房地产行业供给侧产能出清幅度超过了40%，供给侧的第一波大规模出清已经接近完成，并且竞争格局在短期内不会发生显著变化。行业出清后，剩下的国央企和少部分优质民企在销售、拿地、融资等方面的表现都始终保持领先，将有望在竞争格局改善中受益。
此外，7.21出台的《超大特大城市城中村改造的指导意见》，代表着存量时代下中国房地产市场“重保障、重民生”的新型发展道路，其改造规模较大，21城总计城中村建筑面积预计可达11.2亿方。相关城建企业或有望深度受益本轮城中村改造。
房地产ETF基金（515060.SH），标的指数为中证全指房地产指数（931775.CSI），指数成分股包括万科A、保利集团、金地集团等龙头优质房企，还包括京投发展、珠江股份、城建发展在内的城建龙头，在“房地产精选”、“新型城镇化”、“房地产金股”等概念上的暴露较高，主题特征鲜明。指数当前估值处于历史低位，具备较高的安全边际；同时盈利能力突出，预期指数未来归母净利润持续高速增长，具备较高的配置价值，投资者可予以适当关注。
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责任编辑：王旭
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