转自：新京报评论
更多的政策配套政策和工具也需要都在路上，以保证每项政策的调整实际操作性。文 | 万喆
日前，人获中国人民银行、益最国家金融监督管理总局联合下发《关于调整优化差别化住房信贷政策的房贷通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，相关政策一经发布当即引发市场强烈关注。政策
两项通知内容均直接指向与房地产消费者最为关心的调整项目。
差别化住房信贷政策调整优化的人获重点是，将统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，益最首套为20%、房贷二套为30%，政策不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。调整住房利率政策下限亦调整。人获各地可按照因城施策原则，益最在不低于上述全国统一政策基础上，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
《关于降低存量房首套住房贷款利率有关事项的通知》明确，2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
据不完全统计和测算，目前，大部分城市存量房贷的利率最低下限是4.65%，此前购房者基本是按照6%左右的房贷利率购房，此次存量房贷利率调整后，房贷利率或能降低100个基点以上。加上近日一些地方出台的“认房不认贷”新规，一些住房可能重新被认定为“首套”，从而享受新出台政策优惠。几千万户、上亿居民的财务负担或会有较明显下降，平均降幅或约为0.8 个百分点，预计对市场影响颇大。
市场供求变化的必然结果
“新政”晚间出通告，似乎非常突然，其实市场预期已久。
7月14日金融统计数据情况新闻发布会上，央行政策司司长邹澜表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”这已经拉开政策调整市场沟通和预期的序幕。
随后，8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，提出“将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”
8月18日，央行、金监局、证监会联合召开金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议，强调“要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”。
8月24日开始，各大银行针对存量住房贷款利率下调发声，至此，市场基本上有共识，认为“箭在弦上”了。
当然，政策密集发声、“步步为营”旨在引导市场预期，但市场预期的基础还是宏观经济形势，政策设置也同样是大形势下的相机顺应。
在7月14日的发布会上，关于存量贷款表述前还有一段叙述，谈及房地产相关问题时，邹澜表示，“部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化……考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化……”这个“深刻变化”在两个新政《通知》出台时，似也有相关监管部门工作人员提及。
2022年，人民币个人住房贷款加权平均利率均值为4.7%，而2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，前者高出后者52bp。由于经济还在弱复苏过程中，居民资产端收益率也明显回落，如6个月理财产品预期年化收益率降至1.8%、为历史最低水平。存量房贷利率高于理财、存款等稳健收益产品，居民“借新还旧、借短还长”等提前还贷意愿明显增加，提前偿还房贷需求提升。今年4月，新增居民中长期贷款为负，或为居民提前偿还房贷超过当月新增贷款所致。
由此可见，存量房贷利率调降是市场供求变化带来的必然结果。
金融市场健康稳定发展所需
降低存量房贷利率有什么好处呢？
从购房端来看，居民固然会因房贷付息压力减轻，获得益处。对于房地产供给方而言，也可能刺激更多一些的需求。而对于银行等金融机构来说，虽然表面上看，存量房贷降息将会带来利息的损失，但若利率水平与市场供求形势发生扭曲，提前还贷等实则为居民对资产负债表的调整，居民资产负债表呈现收缩，商业银行经营收益也受到一定影响，并可能对金融市场造成扰动，调降利率也不能不说是金融市场健康稳定发展的需求。
回看历史，2008年10月，央行宣布决定“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍”，该优惠举措主要针对于新增客户，但不少存量贷款客户通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠。
房地产对经济有相当重要的支撑作用，而住房贷款是居民债务最主要的构成部分。如何稳定市场信心、降低负债端成本、稳定地产行业、提升消费能力，始终是经济的重要命题和目标。非常时期更加需要非常办法。
当然，今时不同往日，就房贷而言，对比2008年已是更大的规模和挑战，对银行净息差和利润的影响也在加大。就房地产市场和其他消费市场而言，其规模和挑战都与十多年前不可同日而语。
当我们看到一项政策的出台时，更多的配套政策和工具也需要都在路上，以保证每项政策的实际操作性，以及所有政策和工具的相互配合度，更重要的是，要不断适应变化的市场。
撰稿 / 万喆（北京师范大学教授，经济学者）
编辑 / 刘天红
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