在执行了六年半严格的北京不认倍有表示部分“认房又认贷”标准后，今年9月1日晚，认房北京成为四大一线城市中最后一个跟进“认房不认贷”的贷落地后城市。

市场情绪随之高涨，手房收当天晚上，成交北京多个新盘推出“今夜不打烊”的量达宣传海报，部分楼盘还宣布要全面涨价或收回此前优惠折扣。平常不少中介表示，新盘无论新房还是折扣二手房，咨询量和带看量激增。北京不认倍有表示部分

新政落地后的认房首个周末，北京成为一线城市中成交热度最高的贷落地后城市，市场换房链条加快，手房收不少有置换意向的成交业主纷纷挂牌自己手头的房源，以期尽快腾出首贷资格；另一方面，量达今年开盘的改善类新房项目迎来快速去化。

值得注意的是，与2016年至2017年3月曾经的“高点”相比，眼下北京市场对于“认房不认贷”政策的反应已经不再如此前强烈。前期积压需求迎来释放的同时，无论新房还是二手房，博弈仍在进行中。

北京“认房不认贷”政策落地后首个周末，通州某新盘售楼处座无虚席。吴静/摄影

“抓住换房机会”

“从周五晚上，我的手机就响个不停，之前挂牌的很多业主现在想调价，预期变了嘛。”9月3日上午，在北京朝阳劲松片区一家链家门店里，经纪人许岩这样说道。从周五（9月1日）晚上到现在，他一直在忙着带看客户、回复业主消息。“这两天我们这一片儿的所有门店，可能也就店长在店里，其他同事全部出去带看客户了。”

9月1日晚上，继广州、深圳、上海先后宣布执行“认房不认贷”后，北京政策正式官宣落地，从即日起实施三部委发布的首套房认定标准，即在全市范围内执行“认房不认贷”。

北京本轮“认房又认贷”政策从2017年3月开始执行，一直沿用至今年9月1日之前。在首付比例上，首套房普宅首付比例不低于35%；非普宅则不低于40%。二套房普宅首付比例不低于60%；非普宅则不低于80%。

此外，此前北京对二套房界定标准在全国范围内最为严格，即全国有住房贷款记录的，无论是商贷还是公积金贷款、已结清还是未结清，都记为二套。

新政的放宽力度超出业内预期。“之前虽然知道北京肯定会出政策，但以为最多也就是先从房山试点看看，没想到居然是全面松绑，而且是直接从史上最严的首付80%，降低到40%。”中原地产首席分析师张大伟这样表示。

据一位链家经纪人介绍，新政出台后第一个周六，一天时间北京链家成交了600多套二手房，而在政策出台前一个周六，其内部成交数据是200多套。

该经纪人表示，从整个北京来看，9月2日一天，北京二手房成交了约1200套，而上周同期只有不到600套，环比上升超过100%。

多位不同片区经纪人告诉记者，他们周末的成交主要来自前期已经看过房子，还在犹豫中的客户。“政策一落地，不少客户选择不再等待，尽快签约。”

业主方预期也在新政落地后出现了变化。据许岩介绍，自己周六时接触的一个业主，原本已经谈得差不多了，打算315万元成交，但是现在他想涨一点试试，买家只得再看其他房源。

另一位经纪人告诉记者：“政策一出，像总价500万元左右的房子，业主调个5万、10万元的很正常，因为同小区的其他房源调价的话，自己的房源也不太可能不调价。总价1000万元的房子，业主预期上涨个三四十万元，到时候真的跟买房人谈价时，可以再降一二十万元，总体上自己的房子还是略涨的。”

但更多业主对于成交价上涨不抱有过高期待。据多位经纪人介绍，自己周末所成交的案例中，业主方大部分没有怎么调价，“还是按照原来谈的价格去跟买家沟通”。

据了解，北京市场“卖一买一”的客户占比超过半数，客户在置换时的需求基本上都是为了“改善”，二手房换房时间平均在4～7年。

此次政策一出，换房客群首付比例由原来的八成变为四成，不少改善型需求的业主加快换房决策。经纪人张鹏告诉记者，自己接触的潘家园的一个业主，在政策出台前就已经预订了亦庄的一套房子，现在为了尽快腾出首贷资格，对于名下已经挂牌的两居室诚意出售。“之前有买家出价518万元，但他想再看看，当时那个买家很快就定了其他房子。现在他不想再错失时机，挂牌价已经调到512万元，实际还可以再谈。”

据了解，今年年初，疫情影响渐渐消散，北京二手房市场在今年春节后迅速火热，前期积压的需求集中释放，二手房成交量迅速攀升。但随着需求放缓，市场从3月下旬开始热度就逐渐下降。到4月时，部分热门区域成交量还能保持稳定，但多数区域的成交量就已经在下滑。

与此同时，北京的二手房挂牌量还在不断增加。一位链家经纪人告诉记者：“从去年年底时，贝壳平台内部挂牌量就开始攀升，今年年初时内部挂牌量达到13万套，5月底时超过14万套。”

今年上半年时，因为挂牌量的增多，买房人的挑选空间就已明显增加，多位经纪人当时告诉记者：“业主们不得不降低预期，尤其是配套较差的‘老破小’，有些着急用钱的业主甚至需要在价格上作较大让步。”

而在上周五政策出台后，不少业主纷纷将手头房源挂出，张鹏告诉记者：“周六一天，北京链家新增挂牌量就有两三千套，现在贝壳内部挂牌量已经超过15万套。而正常年份的内部挂牌量一般在11万～12万套。”

新房收回折扣？

“从周五到现在，我手头的新房咨询量每天都有二三十个，忙得不可开交。”9月3日，政策出台后的第一个周日下午，通州某链家门店经纪人刘洋向记者说道。而在前一段时间，他每天能收到的新房咨询量只有三四个。

据他介绍，目前他所接触到的客户中，买新房的较多。“因为二手房受非普宅标准、税费、楼龄的影响，不少同等价位的房子，二手房能贷的额度没有新房可贷的高。很多客户都说，反正迟早都要换房，现在能多贷就多贷些。”

不少改善型新盘在政策出台后迎来了客流量的急速攀升。“这周五晚上，我们售楼处忙活到次日凌晨1点多。”3日下午，在通州区新盘璀璨公元售楼处，置业顾问这样告诉记者。

据了解，该项目主力户型为101～143平方米的改善型。项目于8月20日开盘，根据其此前公布的数据，开盘首日销售额即达15.6亿元，打破了近两年通州副中心首开销售金额纪录。

在售楼处，记者看到，前来看房的客户络绎不绝，其中不少夫妻与父母一起前来签约。由于客流量太高，每个职业顾问要同时接待几个客户，甚至无暇顾及签约意向不强的客户。一位置业顾问表示：“昨天89平方米的户型清退出2套房源，现在我们对于付款周期太长的客户不想再等。”

据了解，周五晚上政策刚出，不少新盘随即发布“今夜不打烊”的宣传海报。与此同时，也有部分新盘在海报中表示项目要全面涨价1%～2%，或收回此前的优惠折扣。

以上述璀璨公元为例，周五晚上时，其置业顾问及相关渠道经纪人就在微信群中发布“所有在售房源价格明日全线上调2%”的海报。

不过，记者在周日去看房时，置业顾问表示：“目前公司还未涨价，但还是希望客户能尽快做决定，一周以内签约有2个点折扣，签约当天能先付10万元定金的话可以再优惠1个点，这样89平方米（541万元）的房源可以优惠约15万元。”至于后续这些优惠折扣是否会收回，其表示：“现在还真不确定。”

在与璀璨公元紧邻的京玥兰园项目处，记者看到，尽管该项目今年2月份时就已开盘，但项目现在人流量依然较大。置业顾问告诉记者：“项目现在各种折扣优惠后单价约57000元/平方米，但周一再开会统计后，折扣很有可能会收回。”

据其介绍：“周五白天时，项目刚申请了七八套395万元（79平方米）的特价房源，原本是想拿来吸引客流，没想到当晚就出台了‘认房不认贷’政策，现在七八套房源认购人数超出预期，后续会根据付款周期来确定购房资格。”

多个新盘成交量在周末迎来明显增长，据张大伟介绍，9月2日一天，北京新盘成交超过1800套，而8月全月网签只有3100套。“也就是说，北京新政第一天，市场成交就超过之前半个月的成交量。”

周一（9月4日），记者走访两个售楼处设在望京区域的楼盘时，其置业顾问均表示，楼盘的相应折扣有所回收。

以9月2日新开盘的一个项目为例，尽管是工作日，但当记者到访该售楼处时，其接待处已座无虚席，接待的一名置业顾问，正在填报一笔昨天签订的意向单。接待处的大屏幕显示，该项目已经认购300多套，去化率约三成。

据该项目置业顾问介绍，若能满足相关的支付节点要求，房源当前还可以享受9.3折的优惠，而在前两天时，该项目的折扣能达到9.1折。该置业顾问表示，目前不确定已经收回的折扣还能不能申请，也不确定接下来折扣是否还会变动。

“市场难回2016年”

周末带看量的激增，并没有让许岩感到意外。在北京市场深耕多年的他认为，当下市场再也回不到2016年至2017年3月份那段高峰期了。

据他介绍，自己2016年年底那段时间，每天根本忙不过来。“当时业主非常强势，买家基本没有谈价空间。”现在政策出台后，虽然业主调价增多，“但买房人是否‘接盘’，还存在不确定性，实际上，现在购房人的选择也比较多”。

他以自己曾成交过的潘家园某小区为例，2016年市场高点时，该小区单价在68000元/平方米上下，而如今的成交价格则在61000元/平方米左右。“我接触到的该小区的一个业主，几个月前就把88平方米的房子挂出来了，同样户型去年我成交的一个单子是580万元，但现在他的挂牌价是545万元，实际还有谈价空间。”

多位经纪人告诉记者，现在仍有许多交易还处于双方“拉锯”状态。张鹏举例称：“像我的一个客户，自己能接受的底线是398万元，但想买房的那对夫妻，有一方失业了，东拼西凑只能凑393万元。”

9月3日，北京二手房成交量在前一天1200套基础上继续攀升至1400套。但据张大伟介绍：“其中部分成交是来自9月2日的定金草签转化，整体看，实际购房者暂时没有继续增加，大部分成交都还是在消化之前已经看房的购房者。”而在今年2～3月份的“小阳春”时，北京周末单天二手房成交量约为1500套左右。

在新房方面，9月3日，北京新房成交量在前一天1800套的基础上快速下调，当天成交只有900套左右。张大伟告诉记者，相比二手房，新建住宅积压的购房者快速消化，而且在优质高性价比房源去化后，剩余的大部分项目已经只有相对较差户型和楼层，市场开始逐渐再次进入博弈阶段。

9月4日，截至记者发稿，上述位于通州曾表示即将收回折扣的新盘并未真正执行。据张大伟介绍：“实际上从8月开始，北京已经出现多个项目预收定金，只要政策不变就退款。这次‘认房不认贷’政策发布后，也有部分购房者害怕后续价格上涨，提前交部分定金锁定房源，所以周末的成交量是不是能影响网签，还需要看后续市场变化。”

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