文丨谢之迎
房企龙头碧桂园，碧桂迎来艰难时刻。园紧
8月10日，急自救杨公司发布盈利预警，惠妍1-6月，发出预计净亏损介于450亿-550亿元之间。致歉去年同期，碧桂则为盈利19.1亿元。园紧
之前，急自救杨碧桂园传出有两笔美元票息仍未支付，其本应于7日支付，其后，碧桂园承认，“出现了阶段性流动压力。”
在最新公告中，碧桂园表示正实施自救，全力以赴保交付，积极化解阶段性流动性压力，保障经营有序开展。
“请给公司一些时间，我们将变压力为动力、化危机为生机，锻造一个更加健康的碧桂园。”
11日，管理层发布致歉函，其由董事会主席杨惠妍、总裁莫斌联合署名。
碧桂园，在等待“暖春”到来。
酷寒未过
“酷寒已过，暖春将至。”
3月底，杨惠妍在年报中用这句话展望未来。
然而，楼市不振，形势未扭转。
公告指出，净亏损主要由于房地产行业销售下行，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加，外汇波动，也造成预期净汇兑损失。
克而瑞数据显示，1-7月，TOP100房企销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%，累计业绩增速，也由正转负。
尤其在7月，百强房企销售操盘金额3504.3亿元，单月业绩环比降低33.5%，规模创下近年新低。
碧桂园的销售也不容乐观。
1-7月，其权益销售金额1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%。
7月的权益销售金额仅为121亿元，同比下降60%。
再融资也陷入半停滞状态。
碧桂园的直接融资也是一路磕绊。公司4月末宣布中债增发延后至5月，8月初又“临时”取消23.4亿港元配股筹资。
“我们感到非常内疚，不管有多少理由，确实是我们自己做得不够好。”大势固然不佳，杨惠妍、莫斌没有逃避责任，致歉函承认存在决策失误：
对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施；
未能洞见供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险，认识不够深刻，化解行动也不够及时有力。
易居研究院研究总监严跃进认为，市场信心不足，碧桂园的困难，也是行业性问题在头部房企的一个投射，类似问题不只一家，大量房企未逃过亏损。
“当前，市场很难承受一家万亿级房企的出险。”
在严跃进看来，房地产市场环境正在朝着好的方向改善，尤其民营房企，还有很多新希望、新机会。
头部企业只有自救，稳定运营，才能给行业和客户更多信心。
全力自救
面对“极端困难”局面，碧桂园高层，已打响“保卫战”。
首先，竭力保障现金流安全。
莫斌表示，以“最小代价、最大价值”为目标，加快销售回款和应收债权回收，积极拓展融资，盘活大宗及难去化商业类沉淀资产。
其次，最大限度削减支出。
公司以销定产，严控无效产能、压降各项非核心、非必要的经营支出；加强费用管控，除刚性费用外，其余费用尽量适用归零原则。
精简组织架构，高管带头降薪，严控销管费用。2017-2022年，销管费用占收入比例已连续6年下降。
莫斌在署名公告中，也提及实控人家族给予的支持。
上市至今，杨惠妍及其家属，已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式，合计支持公司折合约386亿港元，且从未减持碧桂园的股票。
“保卫战”最后，是做好保交付、保信用工作。
2022年，碧桂园调动资源，实现全国255个城市1384批次的交付，交付房屋数量总和近70万套，位居行业首位，且不存在逾期未交付的情况。
今年，公司预计总交付量仍高达70万套，上半年已交付27.8万套。
据亿翰智库统计，1-6月，总交付TOP50房企中，碧桂园交付量居行业第一，超过第二和第三名的交付总和。
面对艰难的融资环境，碧桂园尽力安排本息偿付。
7-8月，碧桂园完成了“21腾越建筑MTN002”“21腾越建筑MTN003”等多项债券的兑付，合计兑付本息规模58.9亿元。
2020年以来，其筹资活动的现金流净额，一直呈大幅流出状态，分别流出541.36亿、129.04亿和586.88亿，连续三年为净偿还。
碧桂园的有息债务总额，从2019年高峰期的3696亿，降至2022年的2713亿，净减少额度接近1000亿。
碧桂园表示，这些债务的偿还，大部分来自内部自有资金。
扭转困局
“公司整体经营压力有增无减。”
为扭转困局，争取时间，碧桂园高层，已部署一系列举措。
一是全力保交付。
这是安全底线，碧桂园高层将其确立为首要任务。
“公司将通过落实主体责任、专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转并完成保交楼任务。”
有接近碧桂园的人士表示，目前监管账户上的资金，基本能保障项目完工，公司至今未发生逾期交付的情形。
二是积极化解阶段性流动压力。
公司将与投资者沟通，并考虑采取各种债务管理措施，以保障公司的未来发展，维护投资者利益。
就8月初的美元债利息，其支付有30天宽限期，官方表示，仍在积极优化资金安排。
三是保障经营有序开展。
截至去年底，碧桂园净资产约人民币3096亿元，总权益可售资源约人民币12083亿元，其中已获取的权益可售资源，约9555亿元。
有业内人士表示，不同于一些资不抵债的出险房企，碧桂园现有资产足以覆盖有息债务，流动性不足更多是阶段性的问题。
为应对流动性压力，碧桂园表示，将努力做好销售，盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产；同时加强内部管控，进一步精简组织、减少开支。
四是加强特殊时期的组织领导。
“建立工作机制，统筹协调、高效决策、有力推进，努力渡过难关。”公司已成立专项工作小组，由杨惠妍任组长。
刻下，房地产利好政策正相继出台，市场回暖预计将是确定性事件。
“房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归健康平稳发展的轨道。”
碧桂园方面称，对中国经济的前景充满信心，会扛起责任担当，“上下同欲、攻坚克难”。
“碧桂园的资产状况和财务状况优于很多房企，有机会获得转机。”IPG中国首席经济学家柏文喜说。
（作者：谢之迎 编辑：陈晓平）
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