原标题：没有预售证的预售有效内部协议有效吗？想买房，先来看看郑州法官给出的证的郑州四条建议
对不少人而言，买房都是内部一件人生大事，然而因买房所引发的协议想买纠纷也不断增加。郑州的房先法官王某就遭遇到这样的烦心事，自己辛苦挑选的建议商品房却被证实是开发商“无证”预售，而且约定的预售有效交房期已过对方却迟迟未能交房。
3月21日，证的郑州河南省郑州市惠济区人民法院审结此案，内部一审判决确认开发商与王某签订的协议想买《内部定制协议》无效，该公司退还王某购房款10.6万元及利息。房先法官
带装修的建议120平方米的房子成为泡影，开发商被告上法庭
事情还要从5年前说起。预售有效
2017年12月，证的郑州王某在销售人员的内部介绍下，看中了某瑞资产管理有限公司（以下简称“某瑞公司”）开发的位于郑州市的一处楼盘。随后，王某及其妻子杨某与某瑞公司签订了一份《内部定制协议》。
协议约定：王某与杨某认购面积为120平方米的房屋一套，房屋带装修，总价款最终以《商品房买卖合同》的面积据实结算，实行多退少补。
合同签订后，王某向某瑞公司缴纳了房屋定制意向金10.6万元，某瑞公司也出具了收据并加盖公司财务专用章。
王某称，本以为签完合同自己就能很快拿到房屋钥匙，可直至2020年1月，该项目也一直未能开工建设，某瑞公司承诺的网签时间也一拖再拖。
王某此后经多方打听得知，该项目未取得《商品房预售许可证》，开发商某瑞公司属于违规销售房产。多次与对方协商无果后，王某将开发商某瑞公司起诉到了法院，请求判令：依法确认王某夫妇与某瑞公司签订的《内部定制协议》无效；判令某瑞公司退还购房款10.6万元并支付利息。
没有预售证的《内部协议》法院会如何认定？
“民事主体从事民事活动应遵守诚实信用原则，不得违反法律、法规的规定。商品房预售实行许可证制度、开发经营企业进行商品房预售，应当办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，不符合售房条件而订立的商品房预售合同，应当认定无效。”
主审该案的马静法官告诉大河网记者，本案中，涉案楼盘至裁判做出之日仍未取得商品房预售许可证明，故王某夫妇与某瑞公司签订的《内部定制协议》因违反法律规定属于无效合同，合同无效合同关系自始不成立，故确认二原告与某瑞公司签订的《内部定制协议》无效。
马静说，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故对二原告要求被告退还购房款10.6万元的诉讼请求予以支持。
遂依照相关法律规定，做出民事判决，判令：1.确认王某、杨某与某瑞公司签订的《内部定制协议》无效；2.某瑞公司于判决生效之日起十日内退还王某、杨某购房款10.6万元并支付利息至实际退还之日止；3.驳回王某、杨某的其他诉讼请求。
现状：无证仍变相预售房屋时有发生
百姓住房问题涉及千家万户，关系人民群众安居乐业，关系社会和谐稳定和经济健康发展。对于大多数普通老百姓而言，够买一套称心如意的房子或许是一代人甚至几代人的共同心愿。
生活中，商品房销售通常分现房销售和期房预售两种模式。而期房预售（即俗称的房屋预售）这种制度由于销售价格相对低廉等受到不少人青睐，但由于投资数额相对较大、履行期限相对较长、且预售房往往无法直接查看房屋实际情况等原因，因此种销售模式所产生的纠纷也随之增多。
特别是我国法律规定，对商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。
然而生活中，仍有些开发商在开发过程中，面临资金短缺、资金链断裂的窘境，以“联建开发”“共同投资”之名，行卖房之实，无证仍变相预售房屋，既违背了诚实信用原则，也违反了商品房预售许可制度，扰乱了正常的房地产销售秩序。
法官提醒：市民买房要认准“五证”，这四条建议要牢记
马静表示，借大河网提醒广大购房者：
第一，在买房前一定要擦亮双眼，切记先查验拟购买的房屋是否符合销售条件，同时要充分考察开发商开发房地产的资质，特别是开发商的经营情况、涉诉情况等，尽量选择口碑好、品牌美誉度高的知名房地产商。
第二，应当着重审查所购买的楼盘是否已取得“五证”，包括《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，而且通常情况下，购买的房屋是否有《商品房预售许可证》可以在售楼部公示栏或政府官网查询，拟购买的房屋所处状态是否可以销售可以在政府官网查询。
第三，不轻信广告宣传和口头承诺，不要轻易相信开发企业和中介机构以优惠、折扣等宣传口号为名收取的任何费用，未写进合同条款中的事项都不受法律保护。
第四，注意及时收集固定相关证据，在签订商品房买卖合同后，妥善保管相应合同文本、票据、付款记录等资料，对项目施工进度多关注，合同履行期间勤联系，在合法权益受到侵害时，充分准备、理性诉讼以维护自身合法权益，从而最大限度避免自身遭受不必要的损失。（线索提供：鲁维佳 马楠）
(责任编辑：时尚)