原标题：大庆市高新区法院审理一起涉疫情房屋租赁合同纠纷案

东北网11月19日讯(付建国 记者 佘雨桐)近日，大庆大庆市高新区人民法院审理了一起因新冠肺炎疫情引发的市高审理房屋租赁合同纠纷案。

小张是新区大庆一所大学的学生，2019年8月25日，法院房屋他与出租户潘某签订了一份房屋租赁合同，起涉约定租期为一年，疫情年租金为1.7万元，租赁分两次支付，合同即在签订合同时支付上半年房租8500元和押金2000元，纠纷下半年租金需提前1个月支付；逾期支付，大庆除补缴租金、市高审理不退定金外，新区还应支付违约金，法院房屋即每日按租金的起涉3‰计算。

合同签订当日，疫情小张交付上半年租金和押金后，潘某当即交给小张2套该房屋的钥匙及门禁卡。

2019年12月末，小张放寒假回家。2020年春节左右，全国就爆发了新冠肺炎疫情。受到疫情的影响，小张就读的大学延期开学。

因无法上学，小张便联系潘某，协商下半年房屋租金问题，并表示下半年租金在疫情解封回到大庆后再付，但遭到潘某的拒绝，对方认为租金可通过微信支付，无需等到回大庆。

因双方发生争执，小张便未交下半年房屋租金，并于5月5日微信告知对方：“押金不要了，下半年租金也不付了”。7月20日，小张通过其在大庆市的亲属将案涉房屋的钥匙及门禁卡邮寄给了对方。

后因租金问题协商不了，原告潘某于今年7月份将对方诉至大庆高新法院，要求解除双方租赁合同，并支付租金4250元及违约金6171元，并归还房屋钥匙及门禁卡。

法院：疫情属于不可抗力，可解除！

经审理认为，本案是房屋租赁合同纠纷。因协议约定下半年租金需提前1个月交付，故小张应于2020年1月25日前支付下半年租金，但在2020年1月春节前后，受到疫情影响，各地纷纷封城，被告无法返校，无法回到租赁房屋。被告主动联系原告，表明疫情解封回大庆后再付下半年租金，但遭到对方拒绝。

随后疫情一直持续，5月5日，被告通过微信向原告表明租金不付、押金不退，该行为是被告向原告发出解除租赁合同的通知，原告虽未表示同意，且有异议，但因受疫情的影响致使被告租赁房屋使用的目的无法实现，依法对原告请求解除合同的诉讼请求予以支持，但被告于2020年5月5日发出解除通知，并通知到对方，故涉案租赁合同解除时间应为2020年5月5日。

法院：合同解除≠违约，解除前租金要交！

法院认为，租赁合同解除后，小张仍应当支付2020年2月25日至2020年5月5日的租金，经计算该期间租金为3353元。

对于原告主张被告违约金6171元问题。虽然租赁合同约定迟延交付租金应当支付违约金，被告亦确实未在规定时间内交付下半年租金，原因是新冠肺炎疫情，属于不可抗力不能履行合同的情形。根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，本院认为小张的违约责任应当予以免除，故对潘某请求小张承担违约金6170元的诉讼请求不予支持。

关于押金2000元应否返还问题。在租赁合同中，对于押金性质，并未约定为定金，故租赁合同解除后该款项应予以返还。因被告尚未归还一套钥匙及门禁卡，现已丢失无法返还，本院对潘某请求返还钥匙及门禁卡的诉讼请求无法支持，但丢失的钥匙及门禁卡作价200元，该款项应在押金中予以扣减，其余部分押金1800元应在未支付的租金中予以抵扣，故小张还应支付潘某租金1553元。据此法院遂判决解除双方签订的房屋租赁合同，被告小张向原告支付租金1553元，驳回原告其他诉讼请求。（付建国 佘雨桐）

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