8月3日晚，郑州暂未著下郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的打响第枪通知》（下称“15条”），明确取消限售政策，城市存量落实“认房不认贷”政策等，放松房贷引发市场广泛关注。利率落地

　　受楼市政策进一步宽松预期刺激，下调新房4日早间，库存地产股一度走强，已显云南城投盘中实现4连板，郑州暂未著下财信发展实现2连板。打响第枪不过截至午间收盘，城市存量地产股涨势已经回落，放松房贷云南城投、利率落地财信发展涨幅分别回落至3.68%、下调新房3.54%。库存

　　对于购房者普遍关心的存量房贷利率调整落地情况，4日早间证券时报·e公司记者从在郑多家银行处了解到，各行目前均尚未有最新政策变化。不过采访中行业人士、市场分析人士多认为，此番郑州率先明确“认房不用认贷”、调整存量房贷利率等政策方向，有望刺激当地楼市回暖。

　　郑州再度吹出楼市暖风

　　8月3日晚间推出的郑州楼市新政中，关于“鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”一则条款最受购房者关注。

　　8月4日早间，就有网友流传，有郑州购房者商业房的存量按揭利率已从5.88%降到了4.89%。不过证券时报·e公司记者联系了包括中国银行、中国工商银行等多家银行在郑州的营业网点工作人员，其均表示目前尚未有相关贷款政策调整通知。

　　“目前没有最新的政策，还没有通知。”8月4日一早，对于记者存量个人住房贷款利率新政是否已落地的问题，郑州银行一信贷部人士这样回应。而对于后续该行是否会出落地政策，该人士也称“不清楚”。

　　新政鼓励方向落地或尚需时日，不过在出台此番新政前，2023年以来，郑州已多次对房地产政策进行过优化调整。

　　4月份，郑州就将限售政策调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，三者任一满一年可出售。同时二环外取消限购，公积金“带押过户”，支持提取公积金支付首付等政策也陆续出台。

　　本次发布的15条中值得关注的是，郑州明确落实“认房不认贷”，是住建部提出个人住房贷款“认房不用认贷”后首个明确表态的城市。“认贷不认房”政策，是指有一套住房并已结清购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策。

　　同时，15条政策还提出“鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，这也是央行8月1日发声后首个明确表态调整存量房贷利率的城市。

　　北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清对证券时报·e公司记者表示，郑州出台的15条，是在中央新一轮房地产调控政策后，反应比较早、措施符合实际的，对郑州地产市场是一场“及时雨”。

　　他认为，此番郑州楼市新政的亮点围绕几个方面，一是通过市场调控政策，鼓励二孩、三孩生育，把地产调控政策和生育政策结合起来。既呼应了多孩家庭的实际住房需求，又激励更多家庭生育。

　　同时，在支持青年人才来郑买房定居方面，15条提出契税100%补贴，有利于当地人才政策落地实施，通过房地产政策让人才引进政策有了支撑点。在保障房地产市场新增更多新生购买力量的同时，也推动了郑州产业高质量发展，在吸引人才方面提供了支持。

　　此外，15条通过税收优惠、贷款优惠，促进了商品房消费，激发房地产市场活力的同时，也促进了消费市场，把促消费政策和地产积极发展政策适度匹配。

　　行业整体看好政策影响

　　采访中郑州一地产企业人士称，15条对郑州房地产市场恢复与稳定起了重要的意义和作用。不论是契税减免、二孩三孩家庭补贴、及购买改善房个税补助，这些不但促进市场激活，更是树立市场信心。

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙也在接受证券时报·e公司记者采访时表示，郑州放开限售，进一步落实了中央政治局会议关于因城施策，适时适度调整房地产调控政策的部署，也和住建部之前推出的“认房不认贷”是一脉相承的，相当于为房地产市场进一步松绑。这有利于释放更多地产客户需求，可能会推动郑州房地产市场回暖。

　　不过他也指出，政策效果如何还要看实际表现。但此番郑州楼市新政至少释放出一个积极的信号，就是在房地产调控方面，要逐步放开，而不能进一步收紧。所以后续可能会有更多城市放开限购限贷的措施。

　　中指研究院指数研究部曹晶晶认为，郑州本次政策提到契税补贴、购房补贴、公积金支持、降低住房交易税费、土地款分期等举措，均对提升市场预期具有积极作用。租购并举、城中村改造等相关提法均与近期中央及各部委提法一致，预计房票安置、货币化安置进程将持续推进。郑州本次取消限售政策在一定程度上有利于改善当地二手房市场的流动性，让房屋交易更加灵活，有利于改善性住房需求释放。

　　不过她也表示，值得关注的是，郑州近两年房地产市场持续下行，本次提及的多项政策在此前已陆续推出，考虑到当前郑州库存仍维持高位，政策对市场的带动效果或有限。

　　“虽然郑州此番推出的15条是比较符合郑州市商品房供需双方诉求的政策，但有一些细节没有涉及，对地产行业刺激力度还有提升空间。”宋向清认为，例如首套房首付比例方面，15条没有提出进一步优惠的激励措施。在首套房、二套房利率方面，也没有提出具体措施，只是笼统概念性提出了鼓励方向。

　　“但是我认为。在郑州楼市目前仍低迷的情况下，想要大力提振市场信心，尤其是开发商预期，必须从以上几个点着手。首付款比例、首套二套房贷款利率都还有下降空间。例如首付款比例可以尝试降至18%，首套房贷款利率可以下探至3%左右。”他说。

　　上半年郑州新房库存显著下降

　　近年来地产行业高企的库存，折射出行业疲态。

　　不过据贝壳研究院郑州分院数据，截止到2023年6月份，郑州新房库存为1637万方，半年均去化周期为17个月。相较于年初超35个月的去化周期，已进一步缩短，供需矛盾整体逐渐缓和。

　　上半年疫情影响解除，前期积压需求集中释放，市场热度显著提升，受销售回暖的传导，开发商供给意愿也明显加强，故上半年市场整体而言呈现供需两旺的状态。

　　数据显示，2023年上半年郑州新增供应住宅357万方，较去年同期增38%。成交方面，上半年成交587万方，同比上涨44%。而从成交套数来看，上半年郑州网签套数为49778套，同比上涨46.8%，环比上涨94.1%，成交量开始触底回升。

　　不过市场价格方面仍然在低位调整。

　　上半年郑州住宅网签均价为12415元/㎡，同比下降7.7%，环比下降4.7%，一定程度上受到部分项目集中网签的影响（汇泉景悦城、恒大养生谷等）。

　　不仅新房，2023年上半年郑州二手房网签套数为37937套，同比上涨约99.3%，创下半年度成交最高峰值。

　　上半年二手房市场热度较高，也推动着郑州房地产市场进一步向存量化时代推进。截至目前，郑州二手房成交占比达44%，较2022年提升4个百分点。

　　通过交易数据不难发现，当下郑州市客户置业区域的选择上更加向主城区域集中，大户型成交占比显著增加。

　　贝壳研究院郑州分院数据显示，2023年上半年郑州主城区成交占比为62.3%，环比增加4.3%，郊县成交占比为37.7%，环比缩减4.3%。而从贝壳新房成交的面积段表现上看，105平以下的户型成交占比持续降低，125平以上的户型成交占比显著增加。总价段方面，200万以内产品是需求主力，但其中除150-200万区间仍保持上涨势头外，90-150万区间均保持一定的下降趋势；200万以上产品保持着持续的上涨趋势。

　　责编：彭勃

责任编辑：张靖笛

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