中评社香港6月19日电／经络按揭转介首席副总裁曹德明今天在香港文汇报的换楼后该何文章，近年新盘大多以中小型单位以至纳米盘为主，客买让买家可以较低的卖先
入场费去“上车”，但当业主增添新家庭成员，换楼后该何就会需要一个更大居住空间。客买将军澳即将有新盘推出，卖先更以三房单位为主。换楼后该何自去年10月政府推出新按保措施，客买放宽首置人士按揭成数上限，卖先加上现时拆息回落，换楼后该何以至按揭息口一直处于低水平，客买无疑地吸引一班业主欲以“楼换楼”方式去购买更大物业。卖先而换楼一般分为“先卖后买”及“先买后卖”两种做法，换楼后该何
笔者会一连两集向大家讲解两者的客买利与弊。 “先卖后买”是卖先指业主售出旧有物业，并且在完成相关手续后才购买新的物业。若果旧有物业以高于购买时的价钱售出，差额除可用作新物业的首期开支，更可用作支付装修以及其他杂费等用途。 “先卖后买”现金压力大减 计算印花税方面，只要业主卖出旧有及唯一的物业后，才购买新的物业（两者均以签订临约日期计算），便可免去缴付15%的从价印花税，只需以第二标准税率去计算及缴付从价印花税，现金压力大大减少。 按揭成数方面，在手上没有任何物业的情况下，买家便符合首置人士的身份。当购买新的物业时，便可以新按保计划去承造高成数按揭。试举一例子，一位买家在3年前以500万元购入一个物业，现时供剩370万元。买家以“先卖后买”方式去“楼换楼”，旧有物业以600万元售出后，再以首置人士身份购入一间1，000万元现楼，使用新按保计划去承造八成按揭，申请时亦需重新计算压力测试以及提供个人及入息证明等资料。卖楼所得资金，在扣除旧有物业的按揭贷款后，仍有230万可用作支付新物业的首期、印花税、律师费、代理佣金、装修费以及其他杂费等支出，预算较为松动。 无缝接合入住新居困难 “先卖后买”可套现足够资金去购买新物业，做法稳阵。但要注意是，当遇上楼价急升情况，业主在售出旧有物业后，未必能够无缝接合购买及入住新的单位，届时业主就需先暂时租住物业或暂住家人居所。此外，业主亦需要寻找地方安置旧有物业的家俬。 下一次笔者将会讲解“先买后卖”的处理方法以及注意事项。（节录）
