没曾想，在部分开发商和房产中介的买房口中，买房竟能如此“轻松”，馅饼不仅可以做到“低首付”“零首付”，还陷还能实现“负首付”，负首付倒赚开发商几十万元作为装修款。买房殊不知，馅饼这些行为已经行走在违法违规的还陷边缘。

首付套路花样翻新

“负首付50万元买学区房”“首付负1万元，没错。买房不需要首付还能再拿一万元”……近期，馅饼在多个社交平台上出现了类似的还陷房地产营销话术。

今年5月，负首付深圳房产中介王女士向半月谈记者表示，买房其代理的馅饼一套罗湖区的房产可以做到“负首付”，即房子评估价为570万元，但业主以520万元低价出售，“你可以在银行贷款570万元全款买下这套房子，差价的50万元拿来装修”。深圳的房产中介赵先生也声称，自己已售出一套“负首付”的房产。

按照各地规定，即使是首套房，首付款比例一般也需要最少20%至30%，“负首付”是如何实现的呢？据业内人士介绍，“负首付”与“零首付”“低首付”操作方法类似，一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款（也称“高评高贷”）。若开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便“实现”了。

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还有业内人士介绍，购房人可以通过向银行申请经营贷、消费贷等方式套取资金，若贷款金额超过了购房首付款，也能实现“空手套白狼”目的。“前些年房价上涨厉害的时候，上涨的收益能够覆盖相关的贷款利息，房子一买一卖能挣不少钱。”贷款中介段先生表示。

当下，“高评高贷”多采取阴阳合同的方式实现目的。“即买卖双方签署两份购房合同，其中‘阳合同’代表被做高的房价，作为网签合同网上备案，‘阴合同’则代表真实的房价，以‘阴合同’的房价实际成交，以‘阳合同’的房价获取高额贷款。”中原地产首席分析师张大伟表示。

“负首付”风险重重

听起来是“真香”，但其实“负首付”风险重重，甚至能让购房人“钱房两空”。

“实际上，‘负首付’‘低首付’‘零首付’这些促销手段中有不少套路，很多属于虚假宣传，且往往伴随有开发商垫资、融资等违法违规行为，同时，可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。”北京金诉律师事务所主任王玉臣说。此外，购房人若通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金，还会产生新的成本。

如果“高评高贷”没通过，购房人可能面临被解除贷款合同和承担违约责任的风险。张大伟分析，即便通过审核，若后期在银行自查中被发现，可能会被要求收回贷款，甚至被列入银行黑名单。

“就算有银行批贷，这也是在透支购房人的资金能力，如果将来不能及时支付，往往会产生更多的房产纠纷。比如，一旦房贷还不上，房子甚至可能被强制拍卖。”王玉臣说。

由于房地产作为银行信贷资金的重要投向，若“零首付”“负首付”此类行为被效仿，还可能引发金融风险。

北京德和衡律师事务所争议解决业务中心副总监、商事与金融争议解决部主任裴虹博认为：“这种方式规避正常的银行信贷监管，骗取银行贷款，实际上扰乱了正常金融秩序。特别是如果购房者本身存在信用问题，不具备偿付能力，则可能进一步引发信贷风险等金融问题，影响社会稳定。”

是乱象，须重拳整治

针对近期“零首付”“低首付”“负首付”等首付模式的出现，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，这是房地产营销领域的乱象。各地应关注此类新情况，从合规的角度解决首付的问题，以防范各类打擦边球的违规违法事件。

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半月谈记者注意到，已有监管部门和行业协会关注到这一乱象，要求相关中介机构开始自查自纠。5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与、协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》称，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策。深圳市房地产中介协会要求，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应由即日起开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与、协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

6月7日，重庆银保监局发布关于警惕房贷欺骗宣传的风险提示，明确提出“零首付”“负首付”不仅违规，也会增加购房人税费和日后还款资金压力。所谓“零首付”“负首付”违反金融信贷政策，是监管机构明令禁止的行为，并要求银行机构严加防范。

要防范“零首付”“负首付”营销在地产业内蔓延，还需要监管部门重拳整治。应将“零首付”“负首付”的行为归入金融诈骗或其他非法行为名单，建立更为完善的金融监管机制，规范房贷市场，打击违规炒房行为。同时，通过行业规范等方式加强行业自律，防范开发商或房产中介违规营销。

半月谈记者：王方圆 / 编辑：尤立

责编：秦黛新 / 校对：郭艳慧

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