6月30日，股东给自万科2022年度股东大会在深圳大梅沙海滨召开，现换骨还需并进行新一届董事会换届。场反据时代财经现场了解，思难时间台上出席股东大会的己打“董监高”达15人，而出席的分万股东则将近百余人。

　　相较于前两次董事会换届，科想此次整体延续稳定局面，脱胎权力结构趋向于平衡。郁亮来自万科、股东给自大股东深圳地铁两方的现换骨还需董事人选保持不变，各占三席。场反

　　万科方面，思难时间董事会主席郁亮、己打总裁祝九胜连任，职工代表董事则由调任印力总裁的王海武，变更为万科开发经营本部合伙人王蕴。深圳地铁方面，仍由深圳地铁董事长辛杰、总经理黄力平、副总经理雷江松连任。

　　独立董事中，吴嘉宁、康典和刘姝威因在万科担任独立董事满6年上限而退出，新增沈向洋、林明彦和廖子彬。其中，林明彦曾于凯德集团任职超22年，历任总裁兼首席执行官等职务，在房地产开发及投资领域拥有大量的实践。

　　郁亮连任董事会主席，现场再做反思

　　大股东深圳地铁董事长辛杰难得现身。

　　自2017年以“白武士”身份入股万科以来，深圳地铁已入驻万科董事会达六年，即将与郁亮一起迈入第三届董事会。

　　辛杰再次为万科及郁亮站台。“投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化。”据万科内部人士透露，即使在此轮地产行业最艰难的周期中，深圳地铁也从未派驻过任何人员到万科。

　　当股东问及过去三年对万科的发展是否满意时，辛杰感叹过去三年房地产行业发生了深刻的变化，很多企业非常壮烈地倒下或者受伤了，作为股东看到万科能活下来，并且守住安全的经营底线，其感到非常欣慰。

　　尽管早早喊出“活下去”，但万科在过去三年也并非完全顺风顺水。2021年，万科录得净利润大幅下滑，为此郁亮在业绩会上公开道歉，对业绩下滑、管理离散进行了检讨。

　　在新一任董事会换届时，在场股东也希望郁亮给自己三年任期的表现打分。

　　直言“百感交集”的郁亮在股东会现场又做了一次反思。他指出，过去三年房地产行业正处在新旧模式的转换阶段，尽管万科已经比较早地意识到行业高速增长不可持续，但是比较惭愧的是，在行动上仍然没有完全摆脱惯性，出现了投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。

　　“过去几年，万科花了相当多的精力去解决这些旧模式下的老问题。”郁亮称，目前万科已经取得了一些进展，但想要脱胎换骨恐怕还需要比较长的时间，过去的问题还将对报表产生影响，转型仍需要经历阵痛与跌宕起伏。

　　郁亮最终没有给自己打出具体分数，“打得高显得不合理，但打得特别低，我也觉得很虚伪，或者说贬低我同事的努力。”郁亮称，今天在座各位股东的投票代表他的分数。据万科6月30日晚公告，郁亮顺利当选新一届董事会主席。

　　短期有压力，万科有信心穿越周期

　　正值半年收官，万科的股东们亦十分关心房地产市场的走向。

　　6月30日，中指研究院发布报告显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增幅相比上月下降8.3个百分点，持续收窄，其中6月单月销售额同比下降29.4%。中指研究院指出，自二季度以来，房地产市场明显降温，购房者置业情绪偏弱。

　　根据中指研究院数据，上半年万科录得销售额2018亿元，相较去年微跌，位列保利之后，暂居行业第二。

　　经历过短暂的“金三”旺季后，房地产行业进入回落态势。相比3月份业绩会时“既没有狂飙，也没有倒春寒”的市场判断，郁亮称目前市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交没有达到合理水平，短期信心还需要进一步重建。

　　郁亮列举了一组数据：4月主要城市新房成交环比下降26%，5月下降2%，6月目前来看也没有恢复。从新房来访和二手房带看量来看，6月分别下降10%和7%，市场表现不容乐观。

　　总裁祝九胜则用“短期有压力、努力有成效、长期有信心”来形容当前经营压力和对未来的判断。之所有短期有压力，祝九胜解释是源于市场目前不确定性的现状，以及开发业务利润结算的滞后性。

　　但万科管理层还是不忘传递信心，“我基本上还是没改变之前的看法，行业下有保底线，上有天花板，还是在一个缓慢的复苏过程中，只不过比我3个月前预想的时间更长一点、压力更大一点。”郁亮称，万科有信心能够穿越周期。

　　相比2022年因收紧对一线区域公司的授权以及投资权限，导致投资拿地锐减，今年以来万科的投资力度相对明显升高。

　　首席运营官刘肖于股东大会表示，今年公司投资强度（拿地销售比）达到27%。其称，今年万科内部在投资拿地上的策略为两个，一个叫特别好的项目，一个叫精准投资。以投资回报率看，刘肖透露今年前5月投资的15个项目普遍达到20%以上的股东自有现金回报水平。

　　值得一提的是，4月18日，万科以37.8亿元竞得上海松江广富林街道地块，这也是受2020年3月虹口“围标事件”事件影响，万科时隔三年后首次在上海公开土地市场拿地。根据中指研究院数据，前5月万科占据上海市拿地金额榜首。

　　此外，刘肖称，万科今年在北京参与了5个项目的竞拍摇号，但均没有摇中。

　　同时，万科也在大本营南方区域一线城市拍地中也并无收获，截止目前为止，今年以来万科尚未在广深两地拿地。其中，6月份，广信资产包中两宗被政府收储地块重新入市，万科仅报名其中的蕙兰苑地块但最终并未出价。而在股东大会当天的深圳土拍中，万科同样颗粒无收，中海则以125.32亿元竞得深圳南山地块。

　　来源：时代周报-时代在线

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