存量房贷利率暂未下降，转贷但资金中介已暗潮涌动。存量

　　青岛的房贷李明（化名），从事资金中介多年。黑洞他告诉《中国经营报》记者，转贷“存量房贷利率若想调低，存量主要有两种途径，房贷一种是黑洞经营贷置换，另一种是转贷消费贷置换，虽然上述业务不合规，存量但均可运作。房贷”记者获悉，黑洞目前市场上多位资金中介表示，转贷“存量房贷降利率可通过转贷操作，存量基本无风险。房贷”但是，真的无风险吗？

　　记者采访了解到，客户通过资金中介转贷是违规操作，查处后会被勒令提前还贷，并记入不良信用记录。同时，部分资金中介收取高额服务费用，折合贷款成本甚至超过此前房贷利率。另外，转贷后月还款金额升高或会超过客户承担能力，进而影响信用记录等。

　　据悉，存量房贷利率调整已“箭在弦上”。业内人士表示，8月21日5年期以上LPR报价维持不变或为存量按揭利率降低预留空间。存量贷款客户应暂等消息，通过正规渠道操作，避免陷入“转贷”黑洞。

　　转贷暗道

　　实际上，部分资金中介所宣称的“实现房贷利率调整”，其本质则是“房贷置换”。

　　李明告诉记者，进行转贷时，有营业执照则选择性相对较多，可选择先息后本或等额本息，等额本息期限可达10年，通过消费贷途径，可做200万元额度转贷，消费贷年利率一般稍高于4%。“过去消费贷只能做到100万元，现在额度提高了，但需要抵押房产，通过银行操作借款。”李明说。

　　谈到办理步骤，李明表示，“第一步，通过垫资公司借款，偿还之前贷款；第二步，通过中介办理消费贷或者经营贷，偿还此前的垫资，垫资费用的费率约为1%。另外，为规避风险，资金从银行转出后要按照中介安排的路径操作，不要进入股市等明显违规的领域，及时取现，然后重新存到另一个账户上，打给垫资公司即可。”

　　一位北京地区贷款中介人士告诉记者，有房产抵押，可以通过经营贷将房贷置换，年利率稍高于3%。实际上，操作的本质是将客户从一家银行借款转移到另一家银行，并将房产贷款变为经营贷款。“其间收费涉及垫资、公司办理，全部费用大概是5至6个点。”该中介人士表示。

　　具体来说，该人士介绍，“如果款项低可以考虑转换为消费贷，但我公司消费贷转贷最高额度是99万元，年利率大概是4%；100万元以上均是经营贷，还款期限分为1年、3年、5年、10年、15年。其中，5年期以上的贷款还款方式可选择等额本息或等额本金，而1年或3年的贷款只能选择等额本息或先息后本。”

　　另一位北京地区贷款中介人士告诉记者，办理转贷需要客户名下有公司。如果没有公司，中介可以帮助过户公司，且公司需要客户正常报税来应对银行监管，转贷之后还款期限分为1年期、3年期、10年期。其中，10年期每年需续贷一次，年利率一般是3.15%；若转贷为消费贷，办理最高额度为200万元，但利率相对高。“中介公司一般收1.5%的费用，办理公司手续需1.5万元，办理有一定风险，中间影响因素较多，但中介会帮助规避。”

　　东北地区某银行人士告诉记者，贷款中介有个人运作的，也有以公司形式运作的，名称多为某某科技公司、某某投资管理公司等，他们会摸清贷款每个环节，给银行和客户牵线搭桥，帮助客户办理手续、做材料。实际上，经贷款中介的材料不少都有水分，给客户和银行均埋雷，而银行不一定能识别出来。

　　金融监管专家周毅钦告诉记者，现在市场出现一些贷款中介帮助客户使用经营贷、消费贷替换房贷的操作，许多人动起了用“消费贷”或“经营贷”过桥房贷以减轻还款压力的念头。在具体操作过程中，这类贷款中介一般会先为购房者提供资金用于结清房贷，再让购房者以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，从中谋取高额中介服务费用、资金过桥费用等。面对购房者不具备申请“经营贷”的资质条件，部分贷款中介宣称“包办注册公司流程”，“帮助”购房者顺利获批经营贷款，实际却是利用购房者信息注册了一个无业务、无流水的“空壳”公司，甚至还有些中介公司诱导借款人提交虚假材料导致借款人涉嫌骗贷。

　　周毅钦表示，中介宣传“‘经营贷’或‘消费贷’置换房贷”的说法，对于购房者而言确实诱人，但是必须警惕这些中介公司“帮助”购房者违规套取贷款背后隐藏的风险或陷阱。

　　第一，个人经营性贷款资金、消费贷是不能违规挪用至房地产市场的，严厉禁止利用经营贷、消费贷购买住房。如果日后被查到，结果会勒令提前还贷，记入不良信用记录和面临诉讼。

　　第二，有的“贷款中介”打着银行的旗号，以低息为诱饵招摇过市，直到消费者真正签协议的时候才发现，中介会收取很高的服务费用，折合贷款成本甚至超过银行业金融机构的房贷利率。

　　第三，用于“转贷”的这两类贷款期限短，月还款金额比较高，如果投资者的流动性出现问题，更容易变成不良，影响信用记录，这种情况在现实中也有过类似的案例。

　　下调空间

　　一位天津地区银行人士告诉记者，从目前的政策方向看，存量房贷利率未来有降低空间，客户应等待消息，通过合规方式办理。

　　一个信号是，8月18日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开的电视会议强调，“要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。”此外，8 月1 日，中国人民银行、外汇局召开2023年下半年工作会议，会议提出，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”

　　另一个信号是近期的非对称降息。民生银行首席研究员温彬表示，8月15日，三大利率（OMO、MLF、SLF）实现年内第二次集体下调，且MLF利率降幅达到15bp，引发市场对本月LPR报价相应下调的预期。但从21日实际报价来看，1年期LPR报价下调10bp，幅度小于MLF利率降幅，而5年期以上LPR报价则“按兵不动”，主要因素之一是存量按揭利率调整已“箭在弦上”。

　　温彬进一步表示，“当前央行已明确提出‘指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率’，存量按揭利率的调降已成定局。在当前居民投资和资产配置行为发生改变、新发放住房贷款利率已实现大幅下调的情况下，存量按揭利率调降能够更好地起到稳预期、稳地产、稳信用的作用，且降低贷款置换行为，减少空转套利风险，规范市场秩序。在当前新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大且银行息差持续承压的环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。”

　　中泰证券银行研究团队表示，存量房贷利率有下调可能，但存量房贷利率的下调仍需考量其带来的居民利息支出降低向居民消费的转化率，以及落地过程中结合居民提前还款能力和银行按揭早偿压力所带来的问题。

　　该研究团队认为，存量房贷下调比例预计不会很大，复盘2008年到2009年存量利率调整情况，与今年情况相似，均是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。在市场化协商和博弈的过程中，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大。

　　一位北京地区国有银行人士告诉记者，目前银行暂未收到存量房贷利率调降的通知。但依据目前监管的指示来看，未来或有进一步动作，来减轻存量房贷客户集中还贷引发的压力。

　　海通证券研报显示，对比近期央行从“鼓励”到“指导”的表态，居民存量房贷利率的调整或逐步落地。根据估算，存量房贷当前的加权平均执行利率或在4.8%附近，如果本轮存量房贷利率的调整目标为最新投放的利率水平，即4.14%（2023年一季度的平均利率），那么两者差距超过60bp。截至今年上半年，存量的个人住房贷款余额总计38.6万亿元，如果按照60bp的幅度进行利率调整，或将对应减少银行的年利息收入超2000亿元，占2022年银行业2.3 万亿元净利润的比例约10%。

　　上述研报显示，如果按照40bp的调整幅度进行估算，对银行净利润的影响或缩减至6.7%。边际上，降低存量房贷利率会直接减少居民的月供支出，对消费起到一定的支撑作用。

责任编辑：李桐

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