?北京?中证网讯

??跟据北京市国土资源局网站公告显示，朝阳区孙河将再度出让2宗低容积率住宅地块，孙河且在竞价达到土地合理上限价格时，两地通过现场竞报“异地”建设保障房面积的出让成北方式确定竞得人。亚豪机构市场总监郭毅认为，有望这意味着孙河在未来两年会再度迎来两个低密度别墅项目入市，京新孙河将成为更加纯粹的地王低密度高端住宅聚居区。

?北京?自2013年7月中粮以23.6亿元高价拍下孙河西甸村H、I、孙河J地王地块后，两地孙河在近两年再无新地块成交。出让成北从朝阳区孙河组团土地规划图上看，有望此次出让的京新两宗地块位于之前成交相对集中的西甸村和北甸西村，泰禾、地王龙湖地块南侧，北京中粮、首开地块东北侧。

??本次出让的一宗地块正是去年一度流拍的B、C、D、E地块，此次起始价下调为43.22亿元（去年为46亿元），拍卖面积调整为C、D、E地块，规划建筑面积143685平米，建设用地面积121096.335平米，容积率1.19，起始楼面价高达30080元/平米。

??从土地规划图中可以看出，C、D、E地块位于孙河组团的核心区域，一条水系流经该地块，而在D地块东面，C地块西面和南面均邻近水系，且有大片绿化，位置、景观俱佳。郭毅指出，与之类似的是中粮?瑞府，东侧同样邻水，目前该项目单套预售价最高已接近2亿，而C、D、E地块与之相比位置更具优势，邻水面积更大，其市场价值将远超中粮?瑞府，预计该地块将成为北京又一地王。

??另一宗位于西甸村，规划建筑面积89860平米，建设用地面积69123.38平米，容积率1.3，起始价19.6亿元，起始楼面价21812元/平米。该地块东至规划泉发花园东路，西南至机场南线公路，东北至规划孙河组团十号路，北至规划孙河十一号路。

??亚豪机构市场总监郭毅认为，从今年土地市场成交的热闹场面来看，孙河这两宗地像去年遇冷流拍的可能性根本不会存在。今年北京豪宅市场走热及孙河地块整体价值持续走高，使得新推出的这两宗地将成为今年北京土地市场上的“香饽饽”。

??由于上半年多项利好政策叠加效应，今年北京楼市急速回温，库存去化速度加快，众多开发商将重心聚焦于北京为代表的一线城市。郭毅认为，然而北京今年土地供应有限，土地市场竞争异常激烈。北京地价走高，开发商早有足够的心理准备。今年北京豪宅市场爆发让人看到了北京未来豪宅市场的光明前景，所以地段好、品质高的地块即便价格昂贵，因此孙河地块入市也将使得土地市场再起“纷争”。

??此外，郭毅认为，孙河地区如今已成为众多开发商和高端客群眼中的“福地”。从中粮高价拿下孙河地王，到2014年泰禾?北京院子和龙湖?双珑原著在别墅成交市场上高奏凯歌，再至今年5月末中粮?瑞府以超出20万元/平米的超高取证价格，孙河地块的认知和市场潜力已经刷出新高度。

??从出让公告来看，上述两宗地块均设定了土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，明确保障房建设单价标准的前提下，通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人，保障房建设单价标准为10000元/平方米。

??与大部分就地建设保障房的方式不同，“异地建设保障房”所竞价配建的商品房面积将不会在本地块上建设，而是按每平米10000元的价格支付保障房建设资金。2014年7月14日成交的顺义新城21街区地块（容积率0.97）和昌平区沙河镇北沙河北侧地块（容积率1.05）便采用了这种竞拍方式，亚豪机构市场总监郭毅认为，这种方式的优势在于在保证保障房建设资金的同时，又维持了本地块的低密度和高品质性，非常适用于容积率偏低的低密度别墅级地块。

??孙河板块地处朝阳区望京商圈，与顺义老中央别墅区一河之隔（如今同属泛中央别墅区）。依托北侧老中央别墅区成熟的交通、配套优势，孙河板块是唯一一块政府整体规划为高端住宅区的地块。以上竞拍方式的适度改变，其目的正在于保持孙河低密度、高品质住宅区的纯正性，郭毅指出。

??根据亚豪机构统计数据显示，孙河板块现在共有4个别墅项目在售，分别为泰禾?北京院子、龙湖?双珑原著、中粮?瑞府和首开?琅樾，这4个项目容积率均在1.08-1.4之间，产品类型以叠拼、联排和独栋为主。其中龙湖?双珑原著今年成交均价为47064元/平米，北京院子为64358元/平方米；首开?琅樾别墅部分预售住宅拟售均价在50000-80000元/平米，中粮?瑞府拟售价多居于85000-10000元/平米之间，楼王更是飙升至200000元/平米左右。

??北京院子和龙湖?双珑原著由于开盘稍早，所剩房源不多，中粮?瑞府和首开?琅樾均为今年刚开盘的纯新盘，在未来一段时间会成为该区域的成交主力。因此郭毅认为，上述两宗低密度别墅级地块在位置上与以上在售项目所在地块相邻，待未来项目入市后，将与这些别墅项目连接成片，共同推动孙河房价进一步升值。（李香才）

??作者：李香才

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