作者：余飞

01 | 免费赠房开始了

第一财经最近报道了一个极具争议性的免费消息：

郑州有业主免费赠送自己的房子。

其实说免费赠送也不免费，赠房郑州就是楼市业主直接不要你的钱，把房子转让给你，救个寂寞然后剩下的免费房贷你来还。

第一财经披露：

这套房子位于郑州市金水区曼哈顿商圈，赠房郑州面积69平米。楼市业主2017年以总房款为118万元购买。救个寂寞其中包括28万元首付，免费剩余90万元则是赠房郑州按揭贷款。如今，楼市房贷还剩80万，救个寂寞赔了五六十万元。免费

其实不光郑州，赠房郑州5月份有微博网友透露，楼市目下廊坊市的房地产市场，就存在很多这样的赠送房子，寻找接盘侠的行为。

为何会出现这种现象？逻辑很简单，房价降太多了。

比如郑州的这套房子，2017年买入的时候是118万（高点时期买入），首付28万，贷款90万。这还没算上利息，算上利息总成本不会低于150万元。

但到现在，即使卖掉这套房子，会亏本五六十万。但是找不到接盘侠。

如果找不到接盘侠，后面还要继续支付贷款，会继续亏损。如果现在免费赠送，让接盘侠还后面的贷款，也就亏损五六十万，如果找不到接盘侠，会继续亏损下去。

因为郑州的房价还在下跌。但是，谁愿意去做个冤大头？

2017年正好是郑州房价见顶之年，也是很多北方热点城市房价见顶之年。

中新经纬披露的2020数据显示，廊坊当年年底房价跌幅较高点时期跌去了46.9%。天津较2017年3月时的高点跌去了21.8%。青岛较高点时期跌去了22.8%，济南较高点时期跌去了17.5%，石家庄较高点时期跌去了18%。

从这张数据图可以看到，郑州的房价顶在2017年8月份，到2020年年末，郑州的房价相较于高点时期跌去了13.1%。

之后这种小碎步的跌势一直持续到如今。

02 | 郑州房价为何连跌六年

郑州房价止不住的下跌？

有人说是因为调控所致，其实这并非核心原因，因为这几年郑州的调控基本都放开了，但房价跌势仍没有止住。

郑州房价下跌，一方面是因为之前上涨太过，超过了城市本身的购买力。另一方面则是郑州市本身的住房结构决定了它必然下跌。

比如：

第一，库存压力过大。

郑州的二手房库存一直保持在较高的水平，甚至一度接近10万套。如此大的库存量，反映出市场供应过剩。

同时，新房方面，克而瑞数据显示，2022年12月，郑州新建商品住宅库存量1392万平方米，库存量同比增长17%，消化周期长达55.8个月。

第二，出租房源充沛。

郑州的出租房源大量供应，使得那些没有购房需求或者能力的人群可以选择租房，这降低了购房需求，也对房价产生了下行压力。

贝壳研究院最新发布的《2023郑州住房租赁市场洞察》显示，过去十年，郑州住房来源中，租赁占比扩大了0.1个百分点。

当然，其中的购房比例扩大得更多，而自建房随着大连城中村在拆除，缩小不少。

但城中村在拆除，不仅没有减少住房供应，反而加剧了供大于求。

根据第一财经透露，2015年后的大规模城中村改造，先后对全市600多个城中村启动拆迁。此举一方面导致大量原本租住于这些城中村的租户，因为租房成本攀升最终离开郑州，另一方面，在随后几年内，这些城中村居民又动辄获赔三五套、七八套房源，导致郑州的房源数量激增。一方面，是潜在的购房者减少，另一方面，又是市场的供给量增加，一增一减之下，郑州的二手房市场迎来当头一棒。

第三，房价与收入不匹配。

郑州目前的均价是1.3万元/平方米，而其人均可支配收入是41049元。一年的收入，只够买3平米的房子。

郑州虽然是国家中心城市，省会城市，但郑州市民的收入和消费能力并不高。2022年，郑州的城镇居民人均消费支出28936元，在重点城市中位居倒数第六位。

第四，城市规划和供应量调节不当。

在城市规划和供应量方面，郑州缺乏超前的策略和思考，对市场未来发展趋势的判断并不准确。这导致了房屋供应过多，竞争趋势上升，从而促使房价下滑。

第五，城市管理问题频现。

2022年郑州诸多热搜话题暴露了这座城市在管理上还有待进一步提高。一个城市的管理水平直接决定了这座城市对外来人口的吸引力。

这些问题，都困扰着郑州楼市，以至于郑州在去年率先发起系统性全面救市，但最终仍救市无果。

03 | 郑州楼市救了个寂寞

2022年3月1日，郑州正式发布了系统性托底楼市文件，放松限购，取消“认房又认贷”。3月8日重启棚改货币化安置、6月出台拆迁房票安置政策、9月实行“1+8郑州都市圈”公积金互认业务，以及房贷利率降至近年最低、取消二手房交易20%差额税、设立百亿元地产纾困基金等。

今年，郑州又进一步收缩了限购圈。

在最终的结果是：

2022年郑州商品房成交量方面：

郑州360房产网数据显示，今年1至11月份，郑州全市商品房销售84066套，较去年同期下降44%，创新低；二手房共成交54196套，较去年同期下降10%。

2022年郑州卖地方面：

郑州2022年集中土拍共成交49宗地，成交总金额约324亿元。而去年郑州的卖地收入是857亿元，同比下跌了62%。

2022年郑州房价方面：

国家统计局数据显示，新房相比于2020年下跌了2.1%，二手房价格相比于2020年下跌了6.2%。

这只是统计局的统计，民间机构的统计，更扎眼。

河南当地媒体大河财立方披露，郑州多个区域都存在降价抛售行为。如郑州滨河新区，之前整体片区价格在16000元~20000元/平方米，记者调查时降到14000元~16000元/平方米。还有前几年很火的郑州白沙片区、绿博片区等近郊和远郊区域，因远离主城，周边配套不成熟，价格下降得也十分厉害。

进入今年，跌势依旧。国家统计局披露的5月份数据显示，郑州新房价格环比下跌0.4%，二手房环比下跌0.2%。

数据：国家统计局

尽管郑州的房价已经连跌了6年，目前1.3万元的均价看似不高，但核心区的房价泡沫仍比较大，只是郊区的价格拉低了全市整体均价。

核心区3万以上单价的楼盘还有很多，北龙湖有楼盘的单价甚至在10万以上。

再加上目前的宏观经济大环境，收入和就业存在较大不确定性，全国人口见顶转向，此外郑州本身的住房供大于求。

因此，郑州房价调整之路，还没有到结束的时候。

(责任编辑：知识)