坚持“房子是楼市两重用来住的、不是半年冰火用来炒的”大方针，深化差别化调控，盘点并强调扩大并落实“有效供给”，下半效供北京正从土地“供给侧”解决供需结构不匹配问题，大或扩大政策性住房、再现租赁住房的楼市两重比重。下半年，半年冰火伴随着共有产权房、盘点限价房的下半效供入市，北京楼市仍将运营平稳。大或

　　■ 土地

　　仅供应8宗住宅用地

　　中原地产研究中心统计数据显示，再现2018年上半年，楼市两重北京土地合计成交31宗，半年冰火土地金额达到了751.34亿，盘点环比下降58%，同比数据下降25.3%。从土地成交溢价率看，上半年，平均溢价率为14%，也来到近几年的最低点。2018年北京土地市场持续低迷，除了2宗相对属性较好的住宅土地出现了竞争自持外，其他住宅土地均接近底价成交。与此同时，2018年上半年土地市场，北京流标土地达到了7宗，这也是2013年上半年流标外的最高点。整体房地产企业的平均资金情况持续紧张，流标的7宗住宅地块，全部都是高总价或者偏远地块，对于当下融资渠道来说，2018年最明显的收紧是信托资金进入房地产收紧，这使得房企拿地，特别是拿大地块的难度越来越大。伴随着土地市场低迷，北京土地供应也来到低点。据思源机构统计数据显示，上半年，北京仅供应8宗住宅用地，总建筑面积达59.43万平方米。相较去年上半年的41宗土地供应，下滑明显。

　　或再现冰火两重天

　　上半年土地市场出现7宗流拍，郭毅分析认为推出土地属性复杂，所有土地全面限价，同时含有大量土地共有产权。此外，流标的土地属性大部分较差。尤其是部分商业类土地，出现了流标。2018年下半年的北京土地市场将冰火两重天、总体保持低迷。房企拿地积极性不高，对非热门地块将继续看冷，地段位置、规划条件优越的地块被房企争抢，存在明显短板的地块还将可能无人问津，继续流拍流标。近日，《北京市2018年建设用地供应计划》正式发布。根据该计划，今年北京建设用地计划供应总量4300公顷，住宅用地为1200公顷，与2017年度持平。

　　根据计划，1200公顷住宅用地中包括商品住宅650公顷，保障性安居工程用地350公顷以及集体土地租赁住房用地供应200公顷。

　　鉴于上半年土地供应较少，下半年将有所增加。

　　■ 写字楼

　　IT行业聚集区最受青睐

　　据仲量联行统计，2018年上半年，北京办公楼市场保持良好的增长势头。新入市项目出租率在首季度即超过70%。市场中其他空置面积也被快速消化，全市半年度净吸纳量达到39万平方米，达2011年以来同期最高值。与此同时，全市租金环比增长3.0%，同比增长4.5%。

　　受到IT行业需求驱动，中关村和望京等IT行业聚集区域也在今年上半年获得显著的租金涨幅。由于年初的金融行业监管机构合并以及监管政策收紧，金融街区域租金小幅增长。

　　今年上半年，独角兽企业和联合办公运营商在市场中表现抢眼，创造大面积办公租赁需求。

　　独角兽企业在中关村和望京快速扩张，并仍在不断寻求扩租机会。多家联合办公运营商则在获得新一轮融资后，承租能力显著提升，在金融街、CBD等核心区位积极扩张。

　　在金融市场方面，银监会开始严格整治金融机构未经审批异地开展业务，因而多家地方城商行已退出北京，但来自金融行业其他领域的需求保持强劲。

　　核心区将由增量转为“增质”

　　北京办公楼市场正处于重要转折期，从增量市场转换为存量市场，甚至是减量市场。

　　北京近几年出台的政策一脉相承，从2014年到2015年严控五环内大型公建项目建设，到2017年北京市总规引导下的 “CBD限高”， 再到今年3月北京建设项目使用性质正面负面清单，都旨在限制、管控中心城区的办公楼增量，疏解聚集在市区的人口和资源。

　　在中心城区，写字楼市场正由增量到“增质”的转变不仅仅是一句口号，而是实质影响市场的规划准则。

　　北京未来的增量发展将集中在新城区域，如受市政府搬迁带动的通州、以丽泽为代表的北京南城区域，甚至是以疏解非首都核心功能为首要任务的雄安。

　　与此同时，如何在现有存量的基础上提升品质和标准，将是未来北京甲级办公楼市场关注的重点——不论是提供更灵活多元的办公选择，抑或是引入更高端的产业和租户，都会为市场带来更多的机遇。

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