新零售浪潮下，破除“人”和“货”相继数字化，客流“场”终于也来到了数字化的少收商业前夜。商场闷声收商户租金赚钱的租难滋润日子一去不复返。走向精细化运营，魔咒已是地产商业地产往后发展的必然方向。

在以“场”为商业核心的须走向精细化年代，商场主要靠租金盈利，运营租金占据了其收益的破除80%。简单来说，客流商场的少收商业租金价值主要体现在两个方面：一是空间的价值，空间越大、租难配套设施越齐全，魔咒租金就越高；二是地产客流的价值，人流量大的须走向精细化商场，租金自然也更高。

但近年来，商场的日子渐渐变得不好过。统计数据显示，2017年全国计划开业购物中心970家，实际开业504家，购物中心整体开业率下降至52%。一方面，电商的崛起狠狠地撞了下商场的腰，使其地位有所动摇。另一方面，商场之间的竞争不断加剧。商场同质化越来越严重。客流不旺、租户难求，粗放运营模式下的租金收入已经触顶。另外一个至关重要的因素是中国消费者升级和实体零售业的创新转型，现在的消费者更愿意为体验、环境和服务买单。

过去，商场对于流量的运营比较简单，主要是通过选址和招商初步圈定目标消费人群，然后通过不同品牌和业态的组合布局带动客流在场内的流动。这种运营的基础是商场的专业知识和对消费心理的宏观把控，缺少对单个消费者的洞察。

面对这样的情形，商业地产开发商需向下游延伸，通过研究消费者需求推动商业调改，以实现精细化运营。客流统计是指导精细化运营的重要环节。早期应用的客流统计方式包括三辊闸、红外线感应、重力感应、WiFi探针等。如今基于人脸识别的摄像头识别方式因准确率和分析维度上的优势，逐渐受到商业地产开发商的青睐。

天佑城率先引入人脸识别客流统计来推进精细化运营。其相关负责人表示：”天佑城的目标是打造国内最具人文关怀的主题购物中心，这离不开对消费人群的观察。我们一向注重利用科技手段实现这一目标，之前是通过WiFi探针的方式，但是图普科技的人脸识别访客数据化解决方案，能统计更多关于消费者年龄、性别相关的信息，把顾客从一个个数字ID变成了更加生动的人物图像，因此我们能更加了解消费者，对购物中心内的各商区热度分布也有了更加直观的感受，在调整业态分布方面能够起到积极的作用。”

当粗放式开发为王阶段结束，商业地产精细化运营时代正式来临。“调整”、“创新”、“精细化运营”正成为市场发展趋势与时下开发商们共同思考的主题。

(责任编辑：休闲)