浙商证券主要观点如下：
聚焦城市更新，首予打造旧改龙头
公司成立于 1995 年，绿景是地产深圳市知名的综合性房地产开发及物业运营商，公司以房地产开发为主要业务方向，在旧改方面拥有 20 余年的开发经验，持续聚焦开发大湾区城市更新项目，业务布局主要包括深圳、香港、珠海等城市。2022 年公司合约销售金额为 40 亿元，同比下降 5.4%；2023H1 公司销售金额为 29.5亿元，同比增长 16%，位列克而瑞 2023 年上半年房企销售排行榜第 118 位。
在手土储优质，白石洲项目迎来业绩释放带动公司经营全面向好
截至 2023 年 6 月底，公司拥有土地储备约 704.8 万平方米，其中约 79%位于大湾区内的深圳、香港及珠海等重点城市，土储位置优越。该行认为，当前土地市场呈现分化趋势，公司所深耕的大湾区土地市场竞争激烈，但公司在手土储资源丰富，且持有的白石洲项目区位优质、体量巨大，在土储方面具备优势。公司自2019 年持续开发白石洲项目，该项目总建筑面积约 500 万平方米，总货值约2000 亿元，白石洲项目已于 9 月 16 日开盘销售，首开当日去化率达 63%。该行认为白石洲项目的顺利推进能够为公司贡献丰富可销售货值，助力公司在销售市场上长期保持竞争力，且该行预计项目能够保持销售通畅，预期公司的现金流及财务情况将持续得到改善。
旧改特色鲜明，受益于核心城市政策调整及城中村推进
2023 年中央加大推进城中村改造力度，4 月和 7 月两次政治局会议先后强调积极推进城中村改造；且深圳市多元运用政策工具箱，有序推进城市更新。公司具备 20 余年的旧改经验，持续深耕大湾区及深圳市场，旧改经验丰富。该行认为，城中村改造模式的重要性正在逐渐提升，公司有望受益于城中村改造政策落地，在手旧改项目预期将加速推进，且公司多年的旧改经验在旧改项目拓展方面能够保持竞争力，公司土储有望实现高质量增长。此外，8 月以来深圳市先后实施认房不认贷、房贷利率下调等多项需求端调整政策，该行认为政策放松效果将会逐渐显现，能够助力公司销售保持通畅，公司整体发展潜力值得期待。
财务危机逐渐解除，债务结构持续优化
2023H1 公司融资金额超 100 亿元，并成功支付 4.7 亿元美元债。截至 2023 年6 月末，公司已无美元债相关债务。从债务结构来看，公司 1 年内到期债务占比为 33.3%，银行及其他类借款占比为 92.3%。该行认为，公司债务结构清晰，随着 2023 年下半年公司白石洲项目、红树湾壹号二期等旧改项目陆续走向收成期，预期能够为集团贡献持续性的销售回款，公司的信用“暴雷”风险将逐渐消除，且公司的负债结构及债务成本有望得到改善。
风险提示：政策存在不确定性；行业下行影响毛利率；项目推进不及预期。
责任编辑：史丽君
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