7月14日国新办举办2023年上半年金融统计数据情况发布会，中金央行提到[1]对于居民按揭贷款可“按照市场化、存量法治化原则，按揭支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，利率或者是调整新发放贷款置换原来的存量贷款”。
存量按揭利率调整探讨。探讨根据人民银行数据，中金截至2023年3月新发放按揭利率约为4.14%，存量相比2021年12月下调约150bp，按揭但当前存量按揭利率仍为平均约4.5-5.0%的水平，主要由于存量按揭贷款利率由LPR加点形成，2022年以来仅随5年期LPR下调45bp，幅度小于新发放利率。根据我们的理解，如果央行提到“自主协商变更合同约定”意味着允许存量利率的加点通过银行与借款人的协商进行调整，“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着允许按照较低的新发放贷款利率置换利率较高的存量按揭贷款，以上两条变化将使得银行存量按揭利率有望下调，但具体方案仍有不确定性，包括自主协商的时间、存量按揭调整幅度、是否允许跨行“转按揭”等。
符合稳增长政策导向。6月16日国常会[2]提到“研究推动经济持续回升向好的一批政策措施”中包括“加大宏观政策调控力度”、“着力扩大有效需求”，稳增长政策信号明确。如果存量按揭利率下调有望降低购房者利息负担、增加消费意愿，符合政策导向。假设存量按揭利率下调70bp，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，我们估算可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约7%；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%；按揭贷款占全部贷款比例约21%，如果按揭降息70bp节约社会利息支出相当于1年+5年LPR同步降息1.4次（14bp）。
对银行的影响测算。考虑到下调比例的不确定性，我们进行三种情景假设分析测算：1）假设30%存量按揭贷款的利率下调70bp，我们估算对银行净息差/营业收入/净利润影响分别为-3bp/-1%/-3%（年化）；2）假设50%存量按揭贷款的利率下调70bp，我们估算对银行净息差/营业收入/净利润影响分别为-5bp/-2%/-4%（年化）；3）假设100%存量按揭贷款的利率下调70bp，我们估算对银行净息差/营业收入/净利润影响分别为-9bp/-4%/-9%（年化）。2022年全行业/国有大行/股份行/区域行按揭贷款占比分别为21%/28%/17%13%，存量按揭下调对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大，对区域行影响较小。
提前还贷也有望减少。新闻发布会[3]上央行提到居民提前还贷“主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化”，与我们在《按揭提前还贷影响几何？》[4]中的判断一致：本次提前还贷是居民收入预期低迷以及投资回报率下降导致的去杠杆行为。我们估算截至5月RMBS早偿率（年化）为16%，环比4月的21%小幅回落但仍处历史高位。按揭利率下调后，存量利率与金融产品收益率利差收窄，我们认为有望减少居民提前还贷。假设居民由于存量按揭利率下调选择不提前还贷，我们测算对银行净息差/营业收入/净利润的正贡献分别为+2bp/+1%/+2%，可对冲部分存量按揭降息的影响。
房地产金融政策有望进一步放松。新闻发布会[5]上央行提到“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”，我们认为后续房地产金融政策或仍有放松空间。近期“金融十六条”政策延期，我们认为后续可能调整的政策还包括房地产贷款集中度相关政策等。
对银行负面影响有限。综合来看，尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还贷减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表；存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，考虑到对宏观经济和消费的刺激作用，存量按揭利率下调对银行负面影响有限。考虑到此前市场对存款按揭降息存在一定预期、估值反映的市场情绪过于悲观、后续稳增长政策有望形成支持，我们对银行股3-6个月表现保持积极观点。此外，考虑到为实现“2035目标”有必要保持银行合理的ROE和息差水平，我们认为可考虑通过下调存款利率、央行结构性货币工具等方式对冲对银行利润的影响。
附录：来自美国和日本的经验
美国转按揭降低存量按揭利率。美国按揭贷款主要分为固定利率贷款和存量利率贷款两种，根据2022年摩根大通年报，按揭贷款中固定利率贷款/浮动利率贷款分别为62.5%/37.5%。另一方面，美国允许居民申请转按揭，即居民可向银行申请新的贷款，并以新的贷款偿还旧的贷款。我们观察到在美国按揭利率下降幅度较大阶段（如2012~2013年、2019~2021年）转按揭指数明显上升。
日本90年代提前还贷上升。我们观察到日本在1982~1988年和1992~1996年两个时期居民按揭提前偿还率均明显上升，根据我们测算，假设日本居民按揭正常偿还率为8%，我们估算日本1977年以来平均按揭提前偿还率为6%，1988年和1996年提前偿还率分别至17%/13%的高位水平。日本按揭贷款利率分为固定利率贷款和浮动利率贷款两种。浮动利率下，银行根据日本基准的长期优惠利率来调整存量房贷利率。一般而言，固定利率按揭客户占比越高，利率大幅下降时期居民提前还贷越多。
风险
政策落地不确定性，测算可能存在误差。
图表：2018-2021年按揭贷款相比基准利率上浮最高约100bp
资料来源：中国人民银行，贝壳研究院，Wind，中金公司研究部
图表：居民提前还贷或由于金融资产回报率下降，低于存量按揭利率
注：存量按揭利率使用上市银行披露数据估算。
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：历史上居民提前还贷主要由于二手房交易，而本轮可能由于居民资产配置行为
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：我们测算存量按揭利率下降70bp能够降低月供约7%
注：此处假设基于市场调研情况，月供降低幅度测算基于假设情境，实际情况可能有差异 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：我们估算假设30%/50%/100%存量按揭利率下降70bp，对2023年净息差影响分别为-3bp/-5bp/-9bp
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：4月RMBS早偿率为2011年以来最高水平，5月环比小幅回落
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：2020年以来按揭还贷增加伴随经营贷增量上升，可能与居民按揭置换经营贷有关
注：按揭还贷规模根据住房销售额（包括二手房）、平均首付比例、按揭贷款余额变动等数据估算。
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：2021年下半年以来按揭发放-偿还剪刀差收窄，导致按揭净增规模快速下降
注：按揭发放和还贷规模根据住房销售、平均首付比例、按揭贷款余额变动等数据估算。
资料来源：国家统计局，人民银行，贝壳研究院，Wind，中金公司研究部
图表：我们估算2022年还贷规模较2021年有所增加
注：按揭还贷规模根据住房销售额（包括二手房）、平均首付比例、按揭贷款余额变动等数据估算，仅供参考
资料来源：国家统计局，人民银行，贝壳研究院，Wind，中金公司研究部
图表：2020年3月-2022年4月新发放按揭和一般贷款利率出现倒挂
注：按揭还贷规模根据住房销售额（包括二手房）、平均首付比例、按揭贷款余额变动等数据估算，仅供参考
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：日本在上世纪80和90年代也出现过居民按揭提前偿还率上升
注：我们假设日本按揭正常偿还率为8% 资料来源：Wind，CEIC，中金公司研究部
图表：美国按揭利率下降幅度较大时，居民转按揭增加
注：再融资指数以1990年3月16日为100计算； 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：按揭贷款利率已至历史低位，首付比例仍有下降空间
注：平均首付比例为估算所有购房者平均，包括未使用贷款的购房者 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：2022年上市银行按揭贷款增速和占比
资料来源：Wind，中金公司研究部
[1]http://www.scio.gov.cn/xwfbh/xwbfbh/wqfbh/49421/50141/wz50143/Document/1744085/1744085.htm?flag=1
[2]https：//www.gov.cn/yaowen/liebiao/202306/content_6886887.htm
[3]http://www.scio.gov.cn/xwfbh/xwbfbh/wqfbh/49421/50141/wz50143/Document/1744085/1744085.htm?flag=1
[4]https：//www.research.cicc.com/zh_CN/report？id=1122462&entrance_source=empty
[5]http://www.scio.gov.cn/xwfbh/xwbfbh/wqfbh/49421/50141/wz50143/Document/1744085/1744085.htm?flag=1
[6]https：//www.research.cicc.com/zh_CN/report？id=1136246&entrance_source=empty
[7]https：//www.research.cicc.com/zh_CN/report？id=1133826&entrance_source=empty
本文摘自：2023年7月15日已经发布的《存量按揭利率调整探讨》
分析员 林英奇 SAC 执证编号：S0080521090006；SFC CE Ref：BGP853；
联系人 许鸿明 SAC 执证编号：S0080121080063；
分析员 周基明 SAC 执政编号：S0080521090005；SFC CE Ref：BTM336
分析员 张帅帅 SAC 执证编号：S0080516060001；SFC CE Ref：BHQ055
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(责任编辑：知识)