今年4月底宣布的成投宠新一轮房地产降温措施，把外国人购买私宅的资新额外买方印花税（ABSD）调高至60％，严重打击外国人在新加坡购买住房的私宅税率兴趣。这促使一些海外投资者转向店屋、调高店屋办公楼和零售空间等不受措施影响的成投宠领域。本周，资新政府又修订“商业及住宅”用途地段条例，私宅税率进一步限制外国人购买本地房地产，调高店屋包括有部分是成投宠住宅的店屋。本期《楼市乾坤》分析这些措施对私宅以外，资新其他房地产领域的私宅税率影响，探讨这些领域接下来的调高店屋展望。
房地产降温措施自4月底实施以来，成投宠首两个月份的店屋交易额加起来，比新措施生效前来得高，显示一些投资者可能把目光投向不受措施影响的房地产领域。
根据世邦魏理仕（CBRE）整理截至6月27日的数据，新措施生效后的首两个月（5月和6月），店屋交易额合计为2亿7300万元，比3月和4月的合计2亿5600万元高出7％，也比1月和2月的合计1亿8300万元多出49％。
不过，如果与去年和前年同期相比，今年5月和6月取得的表现较为逊色。
今年5月和6月份的店屋交易额合计为2亿7300万元，比3月和4月高出7％，也比1月和2月多出49％。
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚受访时说：“我们相信更多投资者如今更加愿意转向投资其他资产类别如分层地契办公楼和店屋，因为相同数额的资金可让他们对本地房地产有曝险的同时，又不必支付高昂的税款。”
为抑制强劲的投资活动，政府早前宣布调高ABSD，从4月27日起，购买住宅房地产的ABSD调高三至30个百分点。其中，外国买家须支付的ABSD调整幅度最大，从30％调高至60％。
降温措施实施后，外国买家明显减少。戴玉祥产业（Edmund Tie）的报告指出，外国人买房占比从5月的3.7％跌至6月的2.7％。今年第一季，外国人买房占比曾达到6.9％。
博纳产业（PropNex）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）也观察到，投资者对店屋、办公楼和零售空间的兴趣近期有所增加。今年第二季，这三个资产类别的整体交易量环比上升30.6％至188宗。
不过，他指出，若与去年第二季比较，商业房地产的交易量其实同比下跌20.3％。
“交易量同比表现更加疲弱，可能是因为经济放缓和利率处于高水平，促使投资者采取更谨慎的态度。推出销售的商业房地产供应也有限，例如位于黄金地段的店屋供应不多。”
尽管今年的销售表现不如2021年高峰期时来得强劲，但伊斯迈认为，ABSD调高确实影响外国人和投资者买住宅的兴趣，这多多少少推高市场对商业房地产的需求。
不过，伊斯迈提醒，今年第二季，接近七成交易是以公司名义买下，这意味着无从确认公司背后的买家是外国人或本地人。有鉴于此，可能无法从数据中得到结论性证据，反映完整的情况。
| 商住用地条例修订 外国人或投资其他房地产
尽管如此，他认为，短期内，ABSD调高还是会对住宅房地产带来冲击，进而提高商业房地产的吸引力。买家需要一些时间去适应私宅降温措施。
“相比之下，购买商业房地产可能比较便宜，因为收购成本和相关印花税较低，但必须注意的是，这类房地产更容易受宏观经济风险影响，因此也面对更大价格波动。住宅房地产的需求相对较有韧性。”
市场对店屋需求提高，带动价格上升。博纳产业数据显示，今年第二季，店屋平均交易尺价环比上扬6.5％至5744元，较一年前增加10.1％。
今年第二季，店屋平均交易尺价环比上扬6.5％至5744元。
律政部和新加坡土地管理局发文告宣布，从星期四（7月20日）起，商业及住宅用途地段将被划为住宅房地产，并受到住宅房地产法的管制，外国人购买这类用地时，必须获得政府的批准。
第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋日前受访时指出，这次修改主要是影响一些被列为商业及住宅用途的受保留店屋。
根据第一太平戴维斯最新研究报告，保留店屋交易量近期增加，从第一季的10宗增加至第二季的16宗，交易额环比增43.1％至3亿9090万元，主要是因它们受到高净值人士和家族理财办公室的青睐。
分析师和市场人士普遍认为，新条例预计不会对楼市产生显著影响，但或促使外国投资者把目光从店屋转向办公楼和酒店等其他商业房地产。
| 分层地契办公楼受追捧
中央商业区分层地契办公楼就备受投资者青睐。高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部高级经理黄显洋提供的数据，今年第二季的交易额达4亿1100万元，比去年第二季的1亿零300万元高出近三倍。
黄显洋指出，在政府未调高外国买家的ABSD之前，本地商业和工业房地产已引起那些不愿支付ABSD的外国买家的兴趣。尽管带来的额外影响可能不大，但他相信这一轮降温措施让外国人购买商业房地产的趋势更加明显。
根据博纳产业的数据，今年第二季，办公楼平均交易尺价环比上扬13.9％至2762元，并较一年前增加24.9％。伊斯迈预期，由于供应有限，以及受回返办公室上班趋势和旅游业复苏等因素所推动，分层地契办公楼和店屋产的价格将保持坚挺。
世邦魏理仕资本市场高级董事利伟强也观察到，投资者把注意力转向分层地契办公楼、零售空间和店屋等资产。
例如，宝瑞大厦（Solitaire on Cecil）的分层地契办公空间成了外国买家的抢手货，今年推出市场不到三个月就售罄。这些买家以外国投资者居多，包括来自中国和印度尼西亚的富裕人士。中国和香港投资者则钟爱商业中央区店屋。
位于丝丝街148号的宝瑞大厦楼高20层，预计2026年竣工。（发展商提供构想图）
宝瑞大厦前身是太平大厦（PIL Building）。TE资本（TE Capital）和领盛投资管理公司（LaSalle Investment Management）去年联手完成收购后，重新发展成甲级办公楼。
相比店屋和办公楼受投资者追捧的情况，零售房地产市场似乎显得冷淡。
分析师看好乌节路优质零售空间的租金展望。（档案照片）
| 零售业受经济放缓和高利率冲击
伊斯迈指出，今年第二季，零售房地产的平均交易价环比稍微下滑0.2％至3161元，若与一年前相比，仅上升3.5％。“过去几年，零售房地产价格经历剧烈波动，并且还没有稳定下来。由于经济预计放缓和通胀居高不下，零售销售额可能下滑，零售房地产价格不见起色。”
不过，国际旅游业复苏，可能推高一些关键旅游景点的零售租金。
戴玉祥产业（Edmund Tie）尤其看好乌节路位于地面层的优质零售空间，报告认为，这些空间的租金今年可增长4％至5。郊区零售空间的租金则可能上升2％至3％；其他市区地段的租金升较小，介于1％至2％。
| 投资者应评估投资不同房产的机遇和风险
投资任何房地产类别都带有独特的优势和挑战，投资者在进场之前最好做足功课，彻底评估其中的机遇和风险。
伊斯迈提醒投资者，购买住宅和商业房地产各有不同的考量。例如，投资住宅时必须评估项目所提供的潜在回报，包括租金收益率和资本升值空间。其他考量因素还有私宅地段的租赁需求、住房的实质状况，以及所处地点和周边设施等条件。
另一方面，投资商业房地产时必须了解租约条件、租户需求、潜在商业风险，以及保修商业房地产的费用等。例如，购买店屋时须根据当局的指导原则进行修复和保养工作。如果是购买办公楼和零售房地产，则可能要配合租户的营运要求进行装修。
| 购买商业房地产不能使用公积金
此外，商业房地产不能使用公积金购买，因此需要动用更多现金。公积金储蓄只能用来购买住房，而且必须遵循相关条例。
另外，商业房地产的买家虽可免于缴付ABSD，却要支付消费税。购买住宅则无须支付消费税。
融资方面，伊斯迈指出，商业房地产的贷款利率一般上比住宅贷款高出0.5％至1％。
黄显洋认为，商业房地产的价格和租金更容易受商业周期，以及经济条件的冲击。
至于房地产收益率，住宅房地产的净租金收益率一般上较低，可能不到3％；商业房地产的收益率可介于3％至5％，取决于租期和地点。
(责任编辑：综合)