原标题：问政深观察 | 六问小区地下停车位收费 出台相关管理条例或办法方能“治标”

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安装地锁、治标禁止未购买产权车位的问政位收业主车辆进入地库，2022年年初因车位只售不租海口紫园小区开发商和物业被责令整改。深观两个月后，察问海口紫园小区地下车位再次上锁，小区开发商将产权车位租赁费用提高到650元/月。地下而此事过后，停车台相海口各大小区频出小区产权车位租金上涨事件，费出方引发诸多投诉。关管但海口市住建、理条例或发改、办法市场等相关职能部门表示目前无明确法规去约束该行为，治标而具有公共属性的问政位收小区产权车位究竟该如何权衡各方利益达到一个平衡点。

约谈过后五天，深观海口紫园C区业委会负责人回应“没有任何人找她”

海口紫园小区事件后，察问越来越多的业主反映其小区地下停车位租金上涨以及“只售不租”问题，引起政府部门重视。海口市政府责成行业监管部门约谈海口紫园小区开发商。3月25日下午，由海口市住建局牵头，联合海口市综合执法局、市市场监管局、市发改委等部门约谈紫园小区开发单位海南恩祥房地产开发有限公司以及小区物业海南沃尔美物业公司。

据了解，3月中旬左右海口紫园小区地下停车位再次上锁，且如果没有购买车位或者年卡的车辆无法进入地下停车库停车。业主唐先生说，原来车位租金是210元/月，现在的租金是原来的3倍，租金上涨为是650元/月，或者业主花18万元买停车位。“这明显是故意刁难业主，变相地逼业主买车位，不然的话就没地方可停车。”

约谈会后，海口市住建局物业管理科科长谭柯接受记者采访时表示，约谈主要是要求开发商对租金的价格作出调整，目前650元/月的租金的涨幅确实让很多老百姓难以接受，约谈会的目的就是让开发商主动跟业主沟通，合理的调节价格。谭柯说，他们了解到开发商地下停车库的投入和回报不匹配，大部分车位也卖不出去，这给开发商也造成了一定的困扰，希望借助此次约谈会，共同研究制定出符合海口市居民收入水平的停车位收费定价政策。

自25日约谈结束后，已经过去五天时间，记者多次跟海口紫园小区业主以及业委会负责人核实，他们均表示目前开发商并没有找他们协商。而自海口紫园小区停车位涨价事件后，先是金域湾畔小区、海秀天成小区等单方面宣布涨价，后是海口水滨花园车位一租就要20年，诸多投诉见诸报端。对此，业主不免感到担心，这股涨价风潮会不会引起更多小区跟风，进而波及自己。为何小区停车位等问问频频出现，究竟是监管空白，还是相关职能部门不作为，记者梳理近期报道六问小区地下停车位收费。

1.小区地下车库停车位收费究竟是如何规定的？

答：据了解，目前小区车位一般分为产权车位、公摊车位、人防车位。据了解，按照目前施行的《海口市各类停车设施车辆停放服务收费标准》规定，小区停车收费管理按照居民住宅小区的配套停车设施车辆停放服务费收费标准进行收费，已不需要进行备案，有产权的车位执行市场调节价，而对于除产权车位外的其他车位，则需按指导价进行收费，小型汽车露天停车场每月90元/辆，地下停车场每月210元/辆。根据该规定，小区公摊车位、人防车位均执行市场指导价，而产权车位执行市场调节价。

2.市场调节是否意味开发商可以单方面随意涨价？

答：据海口市发改委工作人员介绍，虽然目前施行的《海口市各类停车设施车辆停放服务收费标准》规定，除公共产权外的小区停车收费管理标准已向市场放开，无须进行备案，有产权的车位可执行市场调节价，但这并不意味着开发商可以随意调整这一收费价格。在调整时，握有车位产权的开发商应主动提供调价的相关理由与说明，在与业委会及业主进行充分的协商与沟通后再确定具体收费标准并进行公示，不应无视业主的诉求与公共利益，不得变相推行“只售不租”。

3.在《海口市车辆停放服务收费管理实施细则》（以下简称《细则》）中明确未具备业主与物业（停车）服务企业协商议价条件的居民住宅小区配套的停车设施实行政府定价，是否意味着没有业委会的小区可以执行政府定价？

答：不少业主在投诉小区产权车位单方面涨价问题时表示，他们小区没有业委会，根据《细则》可以实行政府定价。记者跟海口市发改委的工作人员进行确认，其表示该《细则》针对的停车位不包含产权车位，指的是小区公摊车位。

4.小区地下车位“只售不租”，停车费上涨3倍是否合理，谁来监管？

答：《海南经济特区物业管理条例》 第五十条规定，建设单位不得只出售而不出租车位、车库；第六十六条规定建设单位违反本条例第五十条第四款的规定，只出售而不出租车位、车库的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期拒不改正，处5万元以上10万元以下的处罚。根据该规定，针对“只售不租”行为，街道办就可以要求其整改，之前记者报道的美舍嘉苑小区已经被街道办责令整改。

“调的幅度太快”、“坐火箭一样”、“这个价格我认为是不合适的”……在3月25日下午，由海口市住建局牵头，联合海口市综合执法局、市场监管局、市发改委等部门约谈海口紫园小区开发商和物业的约谈会上，职能部门参会人员对于海口紫园小区停车费的突然上涨认为不合理，但多部门交流意见后发现，对于海口紫园小区开发商的行为找不到处罚的依据，属于监管空白。据此，海秀街道办负责人告诉记者，针对紫园小区的问题曾多次协调，但最终都无疾而终。

5.无人监管，是否意味着产权车位停车费可以“野蛮生长”？

答：在3月25日的约谈会上，海口市住建部门邀请的律师对海口紫园小区的问题进行了分析。根据《中华人民共和国价格法》第二十八条规定：为适应价格调控和管理的需要，政府价格主管部门应当建立价格监测制度，对重要商品、服务价格的变动进行监测。以及《国家发展改革委关于进一步加强垄断行业价格监管的意见》中规定：由企业依法自主定价的，要落实明码标价规定，明确收费项目名称、服务内容和收费标准。没有提供实质性服务的，一律不得收费。已通过价格回收的成本，不得另行收费补偿。加大执法力度，严禁利用优势地位强制服务、强行收费或只收费不服务、多收费少服务。

“处罚的依据找不到，但也有一些擦边的规定，只不过是没有特别明确。”该律师称，稳定市场价格这也是政府的一个职能，如果开发商不去改正，就是倒逼政府马上出台治理规定，甚至政府也要考虑把自主产权车位纳入政府定价的范畴。

6.管住“坐火箭一样”增长的停车费的“无形的手”在哪里？

答：《国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、交通运输部关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》（发改价格〔2015〕2975号）第四条第（八）项明确规定了“健全市场价格行为规则。要加强停车服务收费市场行为监管，对交易双方地位不对等的，要通过指导双方制定议价规则、发布价格行为指南等方式，合理引导经营者价格行为，维护市场正常价格秩序。”海南先国律师事务所律师陈虹认为，基于小区业主和开发商地位的不对等性，建议政府部门加强车位租金市场行为监管。

“海口发生过很多这种情况，我个人建议政府健全停车位的条例，由政府对停车位的价格和时间进行调节，并不是开发商想怎么样就怎么样，我觉得这是可行的。”曾参与《海南经济特区物业管理条例》立法的海南法立信律师事务所律师孙雨寒说道。

北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清认为，从目前的情况看，在海南已经有部分小区开发商在握有车位产权的情况下，持续提高小区内相关车位的租赁及销售价格，并因此与广大业主存在着长期的矛盾，甚至成为影响社会稳定的因素之一。相关部门应提前研究，统筹考虑，由发改、住建、市场监管等多部门联合针对产权车位租赁及销售领域出台相关管理条例或办法，在政策中明确相关责任方及具体责任，厘清产权车位的具体调价程序，为此类事件提供一套科学、系统的政策考量，着力为市场经济下的多方利益博弈进行调蓄与平衡。

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 陈栋

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问政海南 | 车位又被加地锁！海口紫园小区被责令整改后又卷土重来

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在今年1月份，紫园小区开发商海南恩祥房地产开发有限公司施工队将小区A区、C区地下车库所有车位全部安装了地锁，禁止本小区除了已购买产权车位以外的任何业主进入地库停放车辆，同时告知全体业主即日起不再对外出租车位。

面对开发商的做法，当时不少业主拨打海口市政府12345热线投诉，也纷纷到新海南客户端、南海网、南国都市报“问政海南”、“直通海南省网上督查室”等平台留言，相关部门责令整改。近日，海口紫园小区A区、C区的地下停车位又被上锁了，业主想要去地下车库停车，要么购买产权车位，要么花650元/月租车位，此举引起众多业主不满。

海口紫园C区地下车库被上锁的停车位。

停车费650元一个月，小区业主质疑被逼买车位

20日上午，记者来到海口紫园C区地下停车场，不少地锁处于启用的状态。业主们介绍，地下车位的这些地锁，大概是3月中旬左右再次上锁的，且如果没有购买车位或者办理年卡的车辆是无法进入地下停车库。“我差不多是两个月交一次停车费，住了四年基本都是停在地下车库，最近去交停车费的时候物业告知我，要么18万买停车位，要是租的话是650元/月。”业主唐先生说，原来是210元/月，现在租金是原来的3倍，明显故意刁难业主，变相的逼着业主买车位，不然的话就没地方可停车。

据了解，紫园C区有200多户业主，只有70多个露天车位，现在产权车位不能继续使用，无奈之下C区的业主只能将车停在小区的道路上，甚至占用了消防通道。而紫园A区有600多户业主，地上车位和人防车位大概有100多个，地下车库产权车位被锁，停车难问题更是愈演愈烈。

看到记者采访，紫园C区的很多业主都来反映问题。业主黄先生说，车位被上锁已经不是第一次了，之前被相关部门责令整改后，最近又卷土重来。“上锁、涨价，都是物业和开发商单方面的行为，没有和业主以及业委会进行过沟通，作为业主我们没办法接受。”黄先生告诉记者，紫园C区业委会在今天上午向物业公司发出《关于要求海南沃尔美物业整改落实紫园C区堵点的通知》，要求起限期拆除小区地下车库出入口处横栏和栏杆，并且也将该通告上报给社区。

海口紫园C区地下车库被上锁的停车位。

产权车位执行市场调节价，街道办组织相关部门进行协调

据了解，按照目前施行的《海口市各类停车设施车辆停放服务收费标准》规定，小区停车收费管理按照居民住宅小区的配套停车设施车辆停放服务费收费标准进行收费，已不需要进行备案，有产权的车位执行市场调节价，而对于除产权车位外的其他车位，则需按指导价进行收费，小型汽车露天停车场每月90元/辆，地下停车场每月210元/辆。

针对业主们反映的情况，记者联系到了海南沃尔美物业公司周经理。周经理告诉记者，目前紫园A区、C区的地下车库的产权车位租金调整为650元/月，原有的人防车位和露天停车位还是按照原来的标准执行，被上锁的停车位都是正在对外出售的。至于为何会调整成这么高的价格？周经理称车位的产权是属于开发商，车位出售和出租的价格都是开发商制定的，针对业主们反映租金过高的问题，他们也已经反馈给开发商，后续相关部门会组织相关利益方进行协商，看是否能把价格调解到合理的位置。

“针对紫园小区业主反映的问题，21日上午我们组织开发商以及相关部门进行协调。”海秀街道办相关负责人说，产权车位的租金属于市场调节，没有一个限价的标准，21日协调时执法部门也会到场，共同推进问题的解决。

律师说法：停车费需符合市场规则

据海南佐宸律师事务所主任钟敏律师介绍，根据《民法典》相关规定，建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，规划用于停放汽车的车位归属应当由当事人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定。另根据2021年11月1日起施行的《海南经济特区物业管理条例》相关规定，开发商不得只出售而不出租车位，业主要求承租的，开发商是不得拒绝的，因此开发商只售不租或者只长租的做法已经损害了小区业主的权益。

针对停车位租赁费用的问题，首先应明确停车位的产权性质。北京京师（海口）律师事务所隋鹤律师认为，若在小区共有部分建设的，属于小区业主共有资产，有关收取停车费的约定应该在物业服务合同里有特别规定。在小区成立业主委员会后，小区的管理事务由业委会重新确定，停车费是否收取，如何收取和使用，由业主大会决议后，授权业委会来和物业执行。“若属于产权车位，开发商自行定价的，停车费也要符合市场规则。”隋鹤律师说，倘若小区业主对于地下停车场收费定价有异议，可以与本小区开发商和物业进行协商。双方协商不成，也可以通过向法院诉讼来维权。（陈栋）

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