自1998年全面取消福利分房以来，博鳌我国住房市场经历了20年的零距离杨繁荣周期，史无前例的现领人口增长与财富创造驱动了开发浪潮和房价上涨。时至今日，中国如果简单概括市场与行业现状，房地那就是产迈管理学大师查尔斯·汉迪1997年的一本著作的名字：第二曲线。

第二曲线的入第核心含义是：（1）无论是一个人、一个企业或者一个国家，曲线都会滑过抛物线的博鳌顶点，面临增长的零距离杨极限，持续增长的现领奥秘是在第一条曲线消失之前开始一条新的S曲线；（2）理论上，A点是中国转型的最佳时期，这个时点接近高峰，房地时间与资源相对充足，产迈有能力投入资源孵化一项暂时没有收益的入第新业务；（3）实际上，B点是绝大部分企业的选择，第一条成长曲线明显下滑时，为了保住市场份额，企业领导者才开始转型，此时，资源已经有限，新老竞争对手穷追猛打，最终结果往往是一败涂地，错过第二曲线。（4）这就是成功的悖论：使你达到现在位置的东西不会使你永远保持现在的位置，如果过度迷恋成功的过往逻辑，那么你就会失去未来。（5）两条曲线交叉的部分是所谓的“混沌期”，新老业务并行、两个团队博弈，这是最乱的一段时期，如果能够渡过，则迎来通向未来的“第二曲线”。

这就是当下房地产的真实写照。

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新房开发量已经进入第一曲线的顶部，开发浪潮趋于结束。

过去三年，是开发商最好的时代之一，新房交易量一次次创出历史新高，行业集中度极速上升，是“大象跳舞”的时代。

然而，最好的时代也往往是最焦虑的时代：（1）经历20年的开发浪潮，开工率（开工量/房屋存量）必然会下降到一个新台阶。从美国经验看，早期的城市化、战后的郊区化以及20世纪90年代的金融化，分别驱动了三次大规模的房地产开发浪潮，开工率均值保持在3.5%左右。然而，随着房屋总量趋于平衡，开工率出现历史性下降，由5%的历史峰值下降到今天不足1%。（2）反观当下，经过连续三年的市场透支，交易量的周期性下降几乎是不可避免的，这次下降也许不仅是周期拐点，也可能是历史拐点。在这个大背景下，我们可以感受到市场的集体焦虑，几乎每一个头部企业都在转型，这两年的转型方向是租赁。不过，略显尴尬的是，似乎并没有人真正想做租赁，而是把它当作开发的工具，为了拿地、为了融资，这是显然的本末倒置。

从增量时代过渡到存量时代，房地产从开发制造业逐步变成居住生活服务业。

这里的潜在含义是：（1）二手房会成为供给的主渠道，只有扩大二手房供应量才能最大限度地发挥市场功能，平抑房价。2016年有9个城市的二手房交易量超过新房，成为满足住房需求的主要渠道。2017年，有24个城市完成这个转变，2018年，预计超过40个城市完成这个转变。从数据上看，最近几年，全国超过150万经纪人帮助500多万家庭通过二手房市场完成了换房与改善需求。然而，对比而言，我国目前的房屋流通率只有2%，是美国等发达国家的一半，如果流通率扩大到4%，这就意味着二手房市场将解决1000万家庭的住房问题。（2）存量时代，房地产对经济增长的推动作用从住房投资为主转向住房消费为主。这个阶段，房地产业增加值占GDP的比重虽然保持在一个稳定的高水平，例如美国、英国、日本这三个发达国家的比重一直保持在12%左右，但其内在的构成已经发生结构性变化，房地产业的拉动作用主要来自于存量房屋市场的交易、装修、租赁等，以及围绕居住服务而产生一系列房屋管理、维护、装修、更新改造等服务类产业，房地产从一个开发制造行业变成一个居住服务行业。（3）从调控政策的角度看，随着套户比大于1，住房总量基本平衡，大部分城市家庭的住房问题得以解决，以增量为导向的房地产政策体系应该转向以存量为导向的体系，以购房与土地财政为主体的生产性金融结构转向基于存量住房消费，包括租赁、装修等的消费性金融结构。在这个阶段，所谓的基础制度与长效机制，应该更多着眼于存量，而非增量。从这个角度看，当下的房地产政策，最大挑战实质上在于我们仍然用增量逻辑来解决存量问题。

3.从租购失衡到租购并举，住房租赁开启行业发展的第二曲线。

然而，关于租赁仍然有几个明显误区，需要澄清：（1）租购并举，核心在并，不是重租轻购，更不是以租代购，核心在于两者之间的平衡。没有购房需求的合理有序释放，租赁市场就缺少潜在的房源供给。反观当下的政策措施，一线城市的土地出让结构中，“租”的比重大幅上升，“购”的比例大幅下降，在土地供给总量没有明显增加的情况下，一个自然的结果是商品住房供应受到挤压，潜在供给受限，未来的房价压力依然居高不下。（2）租赁供给的主体在于盘活存量，而不在于增量开发。任何一个国家，哪怕是政府介入程度深的德国住房租赁市场，接近70%的租赁房源也是来源于私人市场。据统计，我国存量住房中，有超过15%的比例被空置，据调查，这些空置房有很大的比例处于毛坯状态，如果加以装修利用，那么这些房源就能够成为租赁的重要供给。此外，我国存量房源在居民家庭的分布极为不均，从六普数据的分析发现，大部分空置房集中在最富裕的15%家庭手中，他们平均每户占有2.4套住房，最富裕的1%家庭占有25%的空置房，平均每户拥有20间。从这几组数据可以清晰地看出，发展租赁的一个关键措施就是盘活与利用存量闲置房源，通过金融手段支持专业化租赁运营机构对闲置房源进行装修、改造与管理，使之顺利进入租赁市场。

更为重要的是，存量房源中存在大量的“老破小”，这些房源地段好、交通便利、周边配套设施全。但问题在于房屋老化、可居性差，这些房源最有效的利用方式是通过翻新改造，重新进入租赁市场，可以极大补充租赁房源供给。据统计，北京西城、东城、海淀、朝阳的房源中，房龄超过30年的比例高达46%、36%、30%、27%，潜在供给很大。

（本文根据杨现领博士在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上的演讲整理。）

(责任编辑：知识)