利好消息 民法典分编草案提请审议，草案将加强对业主权利的提请保护。

　　中国小康网独家专稿 记者周叠瑶 又到一年供暖季，强业仙荷小区的主权业主们又犯了愁。由于小区内实行自供暖，利保靠近锅炉房的小区住户屋内温暖如春，而距离锅炉房稍远的烦心法典分编住户屋内却冷如冰窖。和供暖公司沟通多次无果之下，事新审议有些住户只好自己加装了取暖设施。解民将加2016年，草案小区附近的提请地块被开发为科技园区，大型国企京能集团作为供暖单位负责为周边建筑供暖，事情似乎有了转机。很快，仙荷小区业委会通过决议，引入京能集团作为供暖单位，替代现有的福瑞康公司。

　　本以为事情得到了圆满解决，可是福瑞康的拒不退出让业主们十分恼火。业主们将福瑞康公司诉诸法院，却以败诉告终。有的业主以拒缴供暖费抗议，反被供暖公司告到了法院。原告变被告，业主们有苦说不出，而这一切乱象的背后，都绕不开一个主体——小区物业。

　　业主物业“故事”多

　　总有人调侃“业主和物业是天生的冤家”，这句话用在仙荷小区确实很恰当。从表面上看，仙荷小区的供暖问题是业主与供暖公司的对抗，但背后反映的是业主与物业公司的矛盾。据仙荷小区业委会王主任介绍，业主输掉官司的主要原因在于，基于物业公司与业主签订的物业服务管理合同中规定了提供供暖服务等事宜，当初是物业公司与福瑞康公司签订的供暖承包合同。根据法律上合同相对性原则，只有物业公司有权解除与福瑞康公司的合同，业主无权干涉。但物业和福瑞康本身就有千丝万缕的联系，不可能主动与其解除合同。

　　在专业律师看来，在法律上，只有物权才能冲破合同相对性原则，使业主绕开物业，直接与供暖公司解除合同。但物权需要法定，在现行法律法规中，并未明确将小区内的锅炉房及供暖管道等附属设施规定为全体业主共有，即全体业主并不当然对其享有物权，所以仙荷小区业主的败诉是必然的。

　　事实上，仙荷小区业主与物业的冲突不仅仅体现在供暖问题上。在安防、小区道路维修、破旧路灯更换等问题上，业主都多有怨言。一位业主气愤地说：“物业公司为了创收，甚至在小区内的池塘中养鱼，开发垂钓项目，来来往往的钓鱼者都可以随意进出小区，严重影响我们的生活。”

　　在仙荷小区，本就弱势的业委会无力独自对抗强势的物业，因此需要借助居委会的力量。但在很长一段时间里，居委会的重要职位也被物业公司的势力所把控。几年前，好不容易等到了居委会成员换届选举，业主们终于团结协作，以一票之差，让己方候选人惊险竞选到居委会主任的职位。

　　居委会的人事更迭无疑影响到了业主与物业的角力。新任居委会主任上任后，与业委会主任一起与物业谈判，做的第一件大事就是在小区与垂钓区之间安上大铁门，保障业主的安全。很快，安保公司也被更换，从前小区内经常出现的入室盗窃现象减少了很多。

　　一切似乎在向好的方向转变，但小区更换供暖公司的事始终无法得到解决。业主与供暖公司、物业闹得不可开交，最后还是镇政府出面组织三方坐下来谈判，但还是不了了之。某知情业主透露，小区更换新的供暖公司并非想象中那么简单，可能会涉及大规模的供暖管道改造，是个大工程。业委会王主任坦言，小区也曾想过更换物业公司，彻底解决供暖的问题。可是物业与开发商本就是关联公司，小区内的不少业主与开发商有交情，更换难度很大。

　　仙荷小区的“故事”仅仅是业主与物业冲突的一个缩影。在其他小区，业主与物业的矛盾也广泛存在，业主想更换物业公司更是难上加难。北京某小区业委会主任介绍，在小区业主大会形成了更换物业公司的合意后，物业公司拒绝撤离，以提供事实性服务为理由继续让业主交物业费。本想走法律途径起诉物业公司，但在咨询律师后，他发现这条路并不好走。因为诉讼通常需要很久才能有结果，诉讼期间物业很可能会消极怠工，给小区安全造成隐患。

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