和达高科总经理赵穗受邀在主题演讲环节发言，高科实录如下：
大家下午好！赵穗非常荣幸受到匡院长邀请，搭建今天跟大家分享我们关于产业园区的特色体系一些理念，也是产业创新产业过往这么多年的经验。
对于产业园而言，我们认为目前这个形势是一种前所未有的关注度。从1991年开始我们涉足产业园区的开发，从最早的标准厂房到现在。自从2020年国家发改委的586号文出来，把产业园作为一种基础设施的概念，纳到公募REITs上市平台以后，再到2021年的958号文，去年国办发的19号文，包括今年的236号文，一年年这么过来以后，对于我们产业园来讲，无论是投资者，还是我们的整个生态建设，都较之前发生了一个质的变化。
从实际的运营情况看，目前，成熟运营的产业园平均出租率在90%以上。对于一些产业属性非常明显的产业园，出租率在99%，接近100%的状态。我们今天从新趋势、新特征、新能力这三个方向分享关于产业园的认知。
关于供需方面的解构，我们觉得供给侧越来越卷。从2020到2023，不同的国有企业、业态慢慢往产业园方向着力发展。以杭州为例，我们区里不做产业园的现在也开始做了，包括传统房企的抢摊，一些头部的房企，如万科、绿城，也在往产业园方向走。还有一些产业基金，通过公募REITs退出以后，私募基金端原来做不动产基金的基金单位也开始在产业园购置方面，从基金端介入。包括实体企业，我们做过统计数据，有些实体企业产业购地以后，其实大部分空间是拿来作为转租的方式给中小微企业。钱塘区两个比较知名的小镇，一个是大创小镇，一个是医药港小镇，大创小镇里拿地项目82%是对外出租的，医药港小镇80%以上的物业都是对外出租的，各类的产业供给非常多，我们用了一个“卷”字来形容。
除此之外，从各大城市的平均空置率以及产业园的空置率情况来看，目前也是处于过剩的状态，从20%多到50%多、30%多，三四线城市，包括一些没有产业思维的这些园区，它的空置率可能比我们平均数还会更高。从我们的园区统计来看，75%的项目都是从自身园区由小到大慢慢孵化出来的，下面也会讲到为什么目前生态体系建设对于企业的培育、招商引资、生态体系建设有非常大的重要性。
商业楼宇跟写字楼最大的区别是它的产业属性，产业园区在开发建设之初就要开始研究产业的特点，对焦的是哪个产业领域。打个比方，我对焦的是生物医药或者半导体，相对来说，承高承重荷载，办公楼4.5米的承高完全不能负荷，可能需要6.5米，承重可能要2吨。甚至半导体的一些生产行业要求不能有太多的振动，像这类标化的产业园区对于细分领域特定的产品供给线，各个城区也开始在研究了。原来我们觉得是先行五了一步，针对企业需求提供个性化的产品，但现在去杭州可以看到，所谓生物医药的“一核四区”，原来钱塘区医药港做特色化的、标准化的、符合企业发展特点的产业园之外，余杭、滨江、萧山等地也开始进行定制化的、标准化的厂房供给。
需求侧。从企业的需求和能源的需求来讲，相对来说产业园的人员层次范围比较广，从一般的技术蓝领到领军人物，到一些行业的技术先驱，包括海外的一些回国人员，针对不同的人员都有一些需求上的特点。以数字经济和生物医药产业为例，数字经济的人群普遍年轻人比较多，都是不到二三十岁的年龄，它的人口密度可能是每百平米的人口要到15人左右。生物医药以实验室为主，人的特点是高智人群，硕士以上学历，海归。平均每百平米就是三个人。针对这样的园区，在商业配套和业态选择上都有一些质的变化。对于年轻人多的，更多是轻餐饮，对于一些高质人群，可能是咖啡、健身房等不同的商业配套。需求侧是根据他的生活、工作，还有一些研发，可能需要有一些共享的研发平台，能够让他在前期进行小成本投入。
从企业需求侧来看，企业从初创到成熟阶段，无论对空间的需求、产学研合作的需求，还是对资本的需求，都会有一些不同的表现形式。包括在初创阶段，我们会提供一些共享的试验空间，让他能够快速进入状态，他更多需要一些人才申报、企业注册、专业人才落地政策的对接。到了生产阶段，更需要一些产业化的空间，这些空间要素能不能给环保容量，能不能有更多的冷链仓储或者危化品等一些共性的配套设施，能够帮助解决这类型企业的共性需求。
企业需求可能不像原来一样，给它提供一个物理载体、一些共性的物业管理的服务，能够给它做一些申报就行了。从马斯洛的需求理论来看，从最开始的满足生存的需求，只要在这里给我有一个工作场景，到现在尊重的需求，有一种归属感的需求。所以基于这种需求，我们更多需要经常给企业家开座谈会，到他们那拜访拜访，了解他们的企业情况。可能还需要一定层级的人去了。原来更多是企业服务人员，现场日常性的一些沟通。现在像我们自己，包括我们的上级，我们的领导层，也都会定期开一些早餐会、晚餐会，来了解企业发展过程当中的痛点，能够让企业更多有一种被尊重的感觉。
从需求越来越多、供给越来越卷的角度，如何建立产业生态体系的建设，构建产业集群式发展的态势。上次我们在上海做分享的时候也提到这个概念，产业园区是公共属性和产业属性会大于地产属性的一种基础设施产品，所以在产业思维、生态思维、运营思维里，怎么样融到产业园区开发建设设计阶段，以及后期的招商运营阶段，这是我们在运行过程当中深入思考的问题。所以，第二部分讲解构产业生态的七大特征。
这个生态是一个大生态的概念，不仅包括了小园区，也包括了所有涉及到的一些政府顶层设计、区域规划、营商环境，包括参与其中的一些产学研合作机构、中小企业，也包括创新土壤、各种资本、人才、空间等要素。在这个生态体系里，产业园区重大的功能就是如何把这些创新要素、生态体系构建的各个参与主体，通过我们的链接能够帮它流动起来。
创新环境更多是在顶层战略，从国家战略到省市区的各种战略。我们的产业园区是产业发展的风向标，如产业园区运作的好坏，企业发展的好坏。同时，它也是整个国家和地区企业发展的晴雨表。以钱塘区的产业园区为例，所有的小微园平均亩产税收在钱塘区规上企业亩产税收的四倍以上，规上企业亩产税收已经是比较高了，但是小微园里集聚了这么多的小微企业，它的亩产税收能够达到它的四倍。作为产业园，我觉得是我们的使命感在支持。
包括规划引领。从上至下，从国际形势到宏观的环境，再到区域，它是一层层递减下来的，我们很容易造成一种规划的同质性。国家在发展数字经济、生物医药、半导体，从每个城区到三四线城市，不管有没有条件，我们的规划引领都会往这些产业方面发展。但是从产业园的角度，每个地方都有它的特点，有它自身发展的属性，能否适应这些产业的发展，需要我们进行细分领域的定位跟分析后再进行确定，这需要政府层面进行顶层设计以及规划引领的考量。
包括营商环境。因为都是政府侧的一些营商环境，有硬环境、软环境。为什么在高端人才的招引上，杭州还是不具备吸引力，还要到上海、美国硅谷、波士顿去设园区，是因为我们整个硬环境，我们的国际氛围、国际教育、国际人才、国际医疗没有特别吸引到这类人才创新的环境。
多元的主体包括大企业、中小型的研发企业，以及研究机构。我们也例举了波士顿1.5平方公里区域内集聚了全球十大药企的研发中心，通过高效的产学研合作可能性，通过中小企业研发外包形成了一个创新创业的氛围，也成就了全球范围内最先进、最具有代表意义的生物医药领域创新集聚的创新矩阵。创新矩阵的特点是集群式发展。上海张江一直是我们学习的模板，不是一朝一日，也不是靠一个张江集团或者一个张江区，是举全国之力，或者这么多年发展沉淀下来形成产业集聚的内容。原来我们在选商办写字楼的时候是Location，但是现在产业园区不是按照Location进行选址，更多要进行Location的再造。我们要造一个能够适应产业发展的集聚区，这就需要各方主体的参与，发挥各自的优势。
创新沃土包括人才、资本、技术。我们也举例了一些要素，包括空间集成。这里，我们（例）举了BioBay、和达药谷，以及在杭州一到七期、目前八期九期过程当中的产业集聚群。通过空间的集成，能够把整个生态体系做得更有活力，也能让这些创新要素的流动更加顺畅。这是关于新形势、新特征、新思考三个方向的考量。
第三，在建设产业生态体系方面，我们认为，作为产业园需要关注四大能力建设。产业研究的能力是全部事项的基础，也是整个产业园运营过程当中的一个底座和循环。我们有和达产业研究院，它研究的是细分领域的产业定位。基于这个细分领域产业定位，我们研究应该给这些企业、人才提供什么样的产品，应该是怎样的一种产业生态配套，应该招引的是什么样的企业。以这个规划为引领以后，我们进行全过程的解决方案，包括怎么样定方向。我们所有园区在建设初期就已经定好了大致的产业方向，细分到像IVD诊断，某一个（ADC）抗体偶联药，还是细分到相当于小分子概念的产业集群。通过这样的方式，我们会对后期如何提供专业化的服务，包括不同发展阶段的一些服务，会更加有指导意义。
怎么通过我们的研究进行产品设计，在产品设计当中应该建设什么样的产品，通过不同产业的运行应该提供什么样的园区服务，形成整个产业研究的闭环。在每个过程当中，我们反馈出来的一些要素都会通过产业研究体系，在下一轮的设计当中进行再造。
产业生态体系的建设能力，我们认为是一个核心能力，在第二部分，我们也做了七大特征的解构。产业生态的构建过程当中，我们作为小园区、小运营，跟政企怎样分工。园区的发展、产业的发展离不开政府的大运营跟园区的小运营，这两个是互相配合，也是各为重点的。
从园区的角度，在政府的宏观政策以及区域规划，包括招商引资的引导下，我们更多是怎么样营造小环境，搭建相关的平台服务配套，以及上下游的企业通过一些孵化、引培的方式促进生态雨林式的环境提升。
我们分了四部分的解构：
第一，优产品。
一是聚焦主导产业。每个园区都有特定的产业。现在我们打造的是“芯谷”系列，目前交付的是五期，规模在100多万方的体量，现在设计已经到了第八期。“药谷”系列的产品，无论是招商团队还是运营团队，都是由生物医药背景的企业来做的。同时，在打造的还有“数谷”系列、“芯谷”系列和“智谷”系列，我们力求每个园区都有它特定的产业定位，才能够基于它的产业定位，培育出更好的生态来帮助企业发展、区域产业转型升级。
二是聚焦企业的发展构建全生命周期的产品布局。从去年年底上市的180103公募REITs产品来看，我们有国家级的众创空间、国家级的孵化器，以及国家级的产业研发基地，很好地诠释了一个企业从有一个idea开始慢慢从小到大培育到产业化的全过程。在产业园区的产品设计上，也会为这些企业从不同的发展阶段提供匹配性的产品。如果大家有关注杭州，关注和达，可以看到，目前钱塘区产业园区在驻的总独角兽企业有26家。整个区域内全部涉及到的总独角兽、独角兽项目，都曾经在我的园区或者从我的园区里孵化出去，比较知名的像德琪生物、百力司康等等，这些项目都曾经在我们园区里做了一定时间的发展，后期到它自己拿地、独立运作，到后面更大的产业化的布局。
三是通过构建全球化的创新生态布局。不同的区域、不同的生产特点符合企业的不同的发展阶段。以主导产业生物医药为例，创新阶段、研发阶段的人才更多聚集在全球创新集聚区，像我们在美国硅谷打造的孵化器，在波士顿打造的投资团队，包括在上海打造的孵化器，目的是帮助这些企业能够在更高的聚集区进行人才招引、技术研发，也帮助这些企业在中美形势下能够更好地采购他的设备、原材料，以及更好拓展全球市场，进而提升它在国内企业的全球影响力。
第二，搭平台。
搭建全过程的创新产业平台。这个平台的方式是通过物理空间的形式，在我们园区里引进涉及到前期研究、临床前研究和临床试验的平台。二是通过共建技术服务平台的方式，参与到内招外引，提升内部的专业服务能力，推动空间载体服务向技术服务商的转型。三是通过园区的建设能够聚集要素，建起资本链、人才链、创新链、技术链，通过园区在里面的黏性过渡促进要素的转换，通过要素流动创造它的价值。
第三，聚要素。
发挥资本的力量来增加企业的粘性。“产业园区基础设施-产业基金”的模式在既往园区的商业模式当中是受到公认的，但是我们认为这个还是比较基础的内容。这个很重要，但是不是最重要的方式，我们持不确定的态度。资本只是生态体系中的一环，和达产业基金，包括母基金的管理，以及影子基金，这些基金的确对于我们的资本、项目的招引，对我们项目的成长发挥着作用。但是这些资本的作用有多大，尤其是目前各个地方都在做产业基金，产业基金跟产业园区之间的粘性是需要整个生态体系进行联合的，后续还有很多值得探讨的空间。三是产业氛围，像研讨会、生物医药的创新峰会，不同层级管理的学堂，能够帮助我们的企业、入驻员工更好地成长。
第四，强服务。
聚焦发展的特点。除了做股东之外，我们还要聚焦企业的发展提供一些甲类库、能源站、冷链仓储、通光一体化等等，解决企业发展的痛点。没有收益，是纯投入的公共设施配套。我相信在楼宇经济里，或者既往的产业园区开发过程中，还是不被关注的。这块服务是在轻资之外需要再进一步加强的内容。聚焦企业的成长需求，构建人才发展的软性服务。我们提供数字化转型的内容，聚焦特色场景打造有温度的产业社区，数字经济园区跟半导体园区、生产力的园区，它的人才聚集度不一样。针对不同的人才供给，我们会提供一些开放式空间，让不同层次的人才在不同的空间里都有交流的内容。
三是数字化能力。既往的产业园区更多是一种工具，但是随着信息化改革进程，我们也成立了数字资产管理公司。我们认为数据资源今后一定是关键性的生产要素，通过我们在产业园区积淀的这些资产，通过我们在产业研究过程当中沉淀下来的这些数据资源，如果反哺于产业发展，后续是我们作为产业园运营商重点打造以及考虑的能力。所以我们把产业数字化能力定位为产业园区后续5.0版本竞争的态势，也是作为一种方向性的内容在重点打造。
四是产业招商能力。从1991年开始土地招商到后续政策招商，再到前段时间聊的比较多的是产业链上下游企业的招商，今天在谈的已经是生态的招商。“你若盛开，蝴蝶作来”。如果产业生态能够符合企业发展不同阶段个性化的需求，我想差几毛钱甚至差几块钱的租金，对于企业的影响力没有我们想象的那么大，很多时候我认为连租金交不起的企业，除非它的发展阶段是比较初期的，这个企业就算引进过来，能够在我们园区待多久也是拭目以待的。招商引资的能力，我们之前也提了一个“内育大于外引”概念。外面招一个大企业要付出政策、精力，我要到外面挖一个项目可能远远比我自己慢慢培育过来的过程会更加有效果。我们把这四个能力也做了一个串联，为什么把招商引资能力作为生命线？这个会串联在整个产业研究、产业生态体系建设和产业数字化的全过程当中，把整个产业发展的支撑助力生态体系建设的全过程。通过四大能力的打造，产业园区这个事归结为今天会议分享的总结，昨天有一位业内人士对我们和达也做了一个评价，“耐得住无可奈何的寂寞，才受得起无与伦比的精彩”。这句话我也分享给对产业园区运营或者对产业园区发展有兴趣的各位来宾，非常感谢匡院长的邀请，也感谢大家的聆听。
谢谢！
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